Locazione turistica breve - Airbnb - Servizio "Alloggiati web"

[Pasifae87]

Non lasciarti ingannare, Pasifae. Niente comode scusanti (i turisti non sanno l’italiano), niente tergiversamenti automatici che liberano l’orizzonte quando piovono problemi (forse il contratto non è obbligatorio). Avverto un umore vagamente barcollante, una crepa nella volontà. Non più parole. Azione. Chiama subito il muratore per fare un’iniezione di fiducia e cemento per consolidare la situazione nascosta da un’ingombrante illusione ottica: sono i turisti che devono adeguarsi alle leggi italiane, non il contrario.

I contratti vanno firmati sempre anche per locazioni di brevissima durata. Non è la temporalità del soggiorno a determinare la forma contrattuale. Stesso discorso per il deposito cauzionale: non è la durata del soggiorno a determinarne l’importo, ma l’entità del danno stesso (un oggetto si può rompere anche in caso di soggiorno di una sola notte!).

L’obbligo della forma scritta del contratto, quale primo elemento e fattore dell’esistenza stessa (o di nullità) del contratto, anche al fine di potere provare che stai concludendo una locazione turistica (ancor più se cedolarizzata, e non un’attività ricettiva di tipo imprenditoriale) e in ogni caso le reali conclusioni pattuite (ad es. che non vengono forniti servizi aggiuntivi che potrebbero configurare forme imprenditoriali), a fronte di una dazione di denaro da parte di quello che Airbnb chiama guest, ma che a tutti gli effetti è un vero e proprio inquilino, o se preferisci, conduttore, non la trovi nei TERMINI DI SERVIZIO di Airbnb né tantomeno nel REGOLAMENTO interno di Airbnb, ma nelle leggi nazionali italiane (l’art.1, co.4 della legge 431 del 1998 prevede la forma scritta per la stipula i validi contrati di locazione e l’art.1418 cod. civ. sanziona con la nullità uno dei requisiti di cui all’art.1325 cod. civ. ivi compresa la forma del contratto ove prevista dalla legge a pena di nullità), per cui, come i turisti italiani all’estero devono adeguarsi alle leggi del paese che li ospita, così chi viene in Italia deve adeguarsi alle nostre leggi.

Perciò, prima di imbarcarti in questa impresa, prendi una decisione molto diretta che Airbnb si guarda bene dal suggerire perché porta a delle conseguenze: metti subito le cose in chiaro (i turisti spesso confondono gestori e strutture). Nel tuo annuncio chiarisci subito chi sei perché il turista sappia i tragitti del suo viaggio in Italia, se cerca un approdo da te. Fischia con energia: il turista deve sentirti forte e chiaro.

Sei un albergatore? No. Sei un gestore di una casa per vacanze? Neppure. Chi sei allora tu? Tu sei un privato che dà in locazione un appartamento a Bologna. Adesso traducilo in inglese o nella lingua che preferisci in modo che il tuo turista non pensi di finire in un campeggio o in un Bed & Breakfast, ma sappia che sta prendendo in locazione un’abitazione priva di servizi alla persona (puoi solo fornire biancheria in dotazione all’appartamento) e soggetta in Italia alla stipula di un contratto di locazione scritto in lingua italiana (ma nulla ti vieta di fornire una traduzione anche in altre lingue).

Incombenze diverse hanno i gestori di strutture alberghiere o extralberghiere o le strutture ricettive all’aria aperta: il gestore di una pensione o di un villaggio turistico – che non sono in alcun modo equiparabili alle locazioni o agli affitti - non faranno mai firmare ad turista un contratto di locazione. La locazione turistica, invece, si basa su contratti scritti di locazione: la legge impone come elemento essenziale la firma sul contratto, e, dopo la firma, se la locazione ha una durata superiore a 30 giorni, la registrazione.

E adesso alza la curva dell’umore in modo da disegnare un sorriso.

Grazie, Cle, per i consigli e l'incoraggiamento!

 

[wmar]

No, sono di Venezia, ma Bologna la conosco bene perchè ci ho studiato per alcuni anni.





Le commissioni che Airbnb ricarica sull’host si aggirano di solito intorno al 3%: dipende dalle garanzie selezionate dall’host sui termini di cancellazione (con o senza rimborso).

Utilizzo da alcuni anni questa piattaforma americana e personalmente ritengo che sia uno dei migliori portali per affittare in fretta il proprio immobile senza grosse preoccupazioni (azzeramento rischio morosità, maggiore redditività rispetto ad un affitto “tradizionale” lungo e discreta copertura assicurativa in caso di danni). Per me non è cambiato nulla rispetto al passato: dichiaravo questi redditi fondiari cedolarizzandoli anche prima della manovra correttiva 2017 (c.d. “tassa Airbnb”), semplicemente ora il portale applica una ritenuta d’acconto del 21% a titolo di acconto o di imposta (a seconda del regime fiscale scelto dal locatore).QUOTE]

Da quando Airbnb ha cominciato ad ottemperare all'obbligo del versamento della cedolare previsto dal D.L. 50/2017? Non mi risulta l'abbia fatto finora.

 

[wmar]

No, sono di Venezia, ma Bologna la conosco bene perchè ci ho studiato per alcuni anni.





Le commissioni che Airbnb ricarica sull’host si aggirano di solito intorno al 3%: dipende dalle garanzie selezionate dall’host sui termini di cancellazione (con o senza rimborso).

Utilizzo da alcuni anni questa piattaforma americana e personalmente ritengo che sia uno dei migliori portali per affittare in fretta il proprio immobile senza grosse preoccupazioni (azzeramento rischio morosità, maggiore redditività rispetto ad un affitto “tradizionale” lungo e discreta copertura assicurativa in caso di danni). Per me non è cambiato nulla rispetto al passato: dichiaravo questi redditi fondiari cedolarizzandoli anche prima della manovra correttiva 2017 (c.d. “tassa Airbnb”), semplicemente ora il portale applica una ritenuta d’acconto del 21% a titolo di acconto o di imposta (a seconda del regime fiscale scelto

Noon è cambiato nulla rispetto al passato: dichiaravo questi redditi fondiari cedolarizzandoli anche prima della manovra correttiva 2017 (c.d. “tassa Airbnb”), semplicemente ora il portale applica una ritenuta d’acconto del 21% a titolo di acconto o di imposta (a seconda del regime fiscale scelto dal locatore).

No, sono di Venezia, ma Bologna la conosco bene perchè ci ho studiato per alcuni anni.





Le commissioni che Airbnb ricarica sull’host si aggirano di solito intorno al 3%: dipende dalle garanzie selezionate dall’host sui termini di cancellazione (con o senza rimborso).

Utilizzo da alcuni anni questa piattaforma americana e personalmente ritengo che sia uno dei migliori portali per affittare in fretta il proprio immobile senza grosse preoccupazioni (azzeramento rischio morosità, maggiore redditività rispetto ad un affitto “tradizionale” lungo e discreta copertura assicurativa in caso di danni). Per me non è cambiato nulla rispetto al passato: dichiaravo questi redditi fondiari cedolarizzandoli anche prima della manovra correttiva 2017 (c.d. “tassa Airbnb”), semplicemente ora il portale applica una ritenuta d’acconto del 21% a titolo di acconto o di imposta (a seconda del regime fiscale scelto dal locatore).

Bologna è una città d’arte che tra eventi fieristici, mostre e manifestazioni varie ha un buon flusso turistico, quindi, l'OP non dovrebbe avere difficoltà ad intercettare turisti o lavoratori in trasferta, con un discreto tasso di occupazione del suo immobile e un buon riscontro economico, con l’avvertenza, però, che se intende gestire tutto da sola in maniera continuativa, alla lunga può essere molto impegnativo anche su un solo immobile.

Non sto parlando degli adempimenti amministrativi che, come si è visto, non sono pochi (ne approfitto per aggiungere che ai fini statistici è necessario accreditarsi sul portale della Provincia di Bologna comunicando quei movimenti turistici già segnalati su “Alloggiati web”: attenzione che i dati devono combaciare perché Provincia e Questura incrociano i dati), ma dello sforzo (anche fisico, se si occupa personalmente della pulizia dei locali e del cambio della biancheria del guest in uscita) necessario per gestire in proprio una rotazione continua di ospiti (occorre essere presenti all’arrivo e alla partenza che possono slittare, per disguidi o ritardi, anche in orari non previsti). Per questa ragione, se l'OP è una persona che lavora, è consigliabile farsi aiutare.

Da quando Airbnb ha cominciato ad ottemperare all'obbligo del versamento della cedolare secca previsto dal D. L. 50/2017? A me non risulta.

 

[Clematide]

Da quando Airbnb ha cominciato ad ottemperare all'obbligo del versamento della cedolare secca previsto dal D. L. 50/2017? A me non risulta.

Airbnb non ha ancora applicato la ritenuta d’acconto prevista dalla legge di conversione del DL 24 aprile 2017, n°50 (qualora il portale online decidesse di operare la ritenuta, tale operazione sarà notificata a tutti gli host tramite e-mail e SMS: si attendono a breve notizie, considerati gli adempimenti di sostituzione in scadenza a marzo 2018) in quanto è in corso un braccio di ferro tra Airbnb e il Governo (mentre il TAR del Lazio ha rigettato l’istanza della stessa Airbnb di bloccare il provvedimento delle Entrate del 12 luglio scorso sull’attuazione dell’art.4 del DL 50/2017, il Garante della concorrenza e del mercato ha fortemente criticato le nuove misure) riguardo l’ambito di applicazione della disciplina fiscale derivante da tali locazioni e il coinvolgimento degli intermediari non residenti dotati di stabile organizzazione (la stabile organizzazione è investita della funzione di sostituto d’imposta con riferimento alle locazioni intermediate dalla “casa madre”) ovvero privi di stabile organizzazione (si dispone che i soggetti non residenti designino un rappresentante fiscale in modo da adempiere agli obblighi previsti ex lege) che gestiscono tali locazioni brevi quali sostituti d’imposta obbligati ad effettuare una ritenuta a titolo di imposta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario (e successiva certificazione fiscale del sostituto d’imposta): si prospettano nuovi scenari a livello internazionale volti a superare il “paravento” della stabile organizzazione al fine di chiamare i soggetti non residenti che producono ricavi in Italia alla contribuzione nel paese alla fonte.