Locazione su immobile all' asta

[ASTISSIMA]

Buon pomeriggio a tutti,
un cliente sta valutando di acquistare un immobile locato all'asta.
Il contratto di locazione è un 8+8 al dal 01/07/2014 al 30/06/2022, ma il locatore esecutato nel contratto d'affitto ha rinunciato alla disdetta dopo i primi 8 anni.
Il cliente chiede, qualora si aggiudicasse l'asta, se deve sottostare alla rinuncia alla disdetta dopo i primi otto anni e quindi di fatto doversi tenere l'inquilino per ulteriori 8.
Caso vuole che la cognata (sorella del coniuge) del cliente interessato all'asta si stia per sposare.
Puo', ad aggiudicazione avvenuta, mandare preavviso di disdetta nonostante la rinuncia?
Puo' addurre come giustificazione la necessità di adibire l'immobile ad abitazione principale della cognata (affine di secondo grado)?
Ringrazio anticipatamente chi mi darà riscontro.

 

[Franci63]

Il contratto di locazione è un 8+8 al dal 01/07/2014 al 30/06/2022, ma il locatore esecutato nel contratto d'affitto ha rinunciato alla disdetta dopo i primi 8 anni.

8+8 ?
In ogni caso per liberare l’immobile potrebbe volerci un sacco di tempo, anche se fosse possibile dare disdetta regolare.

 

[Miciogatto]

un cliente sta valutando di acquistare un immobile locato all'asta.

Per locato intendi dire che il contratto, secondo la perizia, è opponibile alla procedura?
In altre parole, in avviso di vendita, si parla di immobile giuridicamente libero oppure no?

 

[OresteGR]

Come ha scritto @Miciogatto la prima cosa da vedere se il contratto è stato registrato prima del pignoramento, se non è cosi il contratto può essere annullato e si può procedere con l'eventuale procedura di sfratto.
Se è stato registrato prima puoi avviare un altra procedura che impedisce ai contratti di essere piu lunghi di 9 anni e in quel caso affiancati dall'avvocato puoi far ridurre la durata del contratto a 9 anni quindi dal 01/07/2014 al 31/06/23
controlla l'importo del canone perchè se troppo basso potrebbe rientrare nel caso del "canone vile" altro motivo per poterlo annullare
Controlla se i canoni vengano pagati regolarmente altrimenti puoi fare la procedura di sfratto per morosità
Prova a parlare con il conduttore per capire se volesse andarsene, o magari sarebbe disposto ad andarsene se "incentivato da un regalo"
spesso questi contratti di affitto allontanano gli offerenti delle aste che vanno deserte per molte volte e il prezzo cala molto quindi mettere in conto una buona uscita di tipo 2000/5000€ potrebbe convenire
Ovviamente ogni caso è diverso e andrebbe analizzato per bene

io investo in aste ma non sono un avvocato e non mi è capitata una situazione simile quindi qualsiasi cosa che ti ho scritto devi verificarla con un avvocato, uno esperto di queste cose altrimenti potrebbe non saperti aiutare correttamente

ps: da come scrivi sembri un agenzia di consulenze in asta e mi sembra strano che chiedi consiglio in un forum invece di andare direttamente da un legale, la procedura mette a disposizione tantissime informazioni e l'unico valore aggiunto che potrebbe fornire un agenzia è proprio sapere come affrontare situazioni del genere

 

[ASTISSIMA]

Ringrazio.
Non sono un'agenzia, ma un architetto.
Purtroppo ho già verificato più o meno tutto ciò che mi avete consigliato, ma sto contratto (registrato prima del pignoramento) pare proprio fatto ad oc per blindare l'immobile. Il dubbio che mi resta è che trattandosi di un 8+8 vada considerato come maggiore di 9 e quindi vincolato a trascrizione (che non è stata fatta) o meno..
Ringrazio

 

[uva]

Il dubbio che mi resta è che trattandosi di un 8+8 vada considerato come maggiore di 9

Secondo me non va considerato come maggiore di 9.
Perché la durata del primo periodo contrattuale è di 8 anni.
Mentre i periodi successivi (+ 8, + 8, ecc.) non sono automatici e inevitabili: suppongo vi sia una clausola per la quale il contratto si rinnova tacitamente in mancanza di disdetta, da parte del locatore o del conduttore, da comunicare secondo determinate condizioni.

 

[BeppeX88]

Non è 8 + 8 ma 4+ 4, forse è meglio se lasci stare l'asta se già hai le idee confuse adesso.

 

[Nemesis]

Mentre i periodi successivi (+ 8, + 8, ecc.)

Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni.
I periodi successivi non possono essere di otto anni.

 

[Nemesis]

Non è 8 + 8 ma 4+ 4

Può invece essere 8 + 4.

 

[uva]

Quindi lo schema di quel contratto è: 8 anni + 4 + 4, ecc, giusto?

Se è così, il locatore potrà inviare disdetta al conduttore senza necessità di alcuna motivazione al termine del 12esimo anno, osservando il preavviso che suppongo sia di 6 mesi.