Locazione su immobile all' asta

[uva]

Io pensavo che se nel contratto di locazione sta scritto che la durata è di 8 anni e viene rinnovato tacitamente di altri 8 in mancanza di disdetta, valesse quella clausola.
Perché più favorevole al conduttore rispetto al rinnovo quadriennale.

 

[ASTISSIMA]

Il contratto purtroppo è stato stipulato come 8+8, non 4+4, con rinuncia alla disdetta dopo i primi 8. Ma è un contratto atipico. Subentrando come conduttore, il mio cliente vorrebbe dare disdetta decorsi i primi 8 anni, ma per ora nessuno mi sa dire se possa in virtù di quella rinuncia alla stipula del contratto.

 

[uva]

Subentrando come conduttore, il mio cliente

Se il tuo cliente acquista l'immobile subentra come locatore.

Per chiarire meglio dovresti riportare con precisione le clausole di quel contratto.
Io capisco che in esso:
1) Sono previsti espressamente la durata di 8 anni e il rinnovo di uguale periodo.
2) E' previsto espressamente che il locatore rinuncia ad impedire il rinnovo tacito al termine del primo periodo contrattuale (quindi alla scadenza del 30/06/2022 il contratto si rinnoverà per ulteriori 8 anni).

Se è così sono clausole anomale, ma previste a favore del conduttore.
Non saprei dire se sono regolari oppure no.

 

[uva]

Però rileggendo il primo post non mi è chiaro se il locatore ha inviato regolare disdetta al conduttore (in quanto questa possibilità è prevista contrattualmente) nei termini, e poi l'ha revocata.

 

[ASTISSIMA]

Locatore non conduttore, refuso di riporto scusate. Per maggior chiarezza allego contratto.

 

[uva]

Non so dare una risposta precisa, ma l'argomento mi incuriosisce.
In attesa del commento di qualche esperto del Forum come @Nemesis , confermo quanto ho scritto nel post n. #13: le clausole sono anomale ma a favore del conduttore. Quindi potrebbero essere valide.

Forse la durata atipica e la rinuncia alla disdetta da parte della Società locatrice dopo i primi 8 anni dipende da precisi accordi intercorsi tra le parti, dato che nel momento della stipula l'immobile era da ultimare. Se ne sarebbe potuto occupare il conduttore compensando le spese sostenute con il canone di locazione, fino alla somma di 40.000 euro.

Sarebbe interessante sapere come ha agito il conduttore: ha eseguito i lavori e compensato le spese con i canoni? Oppure non ha fatto i lavori e pagato i canoni?
O forse è inadempiente: non ha pagato i canoni di locazione e non ha fatto alcun lavoro?

 

[ASTISSIMA]

Ad oggi non è dato sapere se il conduttore sia o meno solvente, il curatore non ne da notizia. Riprendendo la questione del canone vile, non mi è chiaro se è da considerarsi tale se inferiore di un terzo o a un terzo del canone congruo.
Esempio:
Canone congruo 600
Canone minimo pari a 201 (superiore ad 1/3) o pari a 401 (superiore a 2/3 del congruo)
Nuovamente ringrazio

 

[Aidualc]

Secondo me ci sono diverse cose che non quadrano.
Primo, il rinnovo che non può essere di 8 anni ma di 4, come già specificato da Nemesis.
Quindi ok che ai primi 8 anni no si possa dar disdetta, ma al secondo rinnovo sì (8 + 4 + 4).
A quel punto non serve motivazione alcuna, mentre l'adibire l'immobile ad abitazione della cognata non sarebbe stato buon motivo di recesso anticipato del locatore (il secondo grado di parentela significa che si può dar disdetta per quel motivo per dare l'abitazione a genitori o figli, primo grado, o nipoti di nonni o fratelli).

Inoltre non torna quella quantificazione di 40.000 euro SOLO per i primi 8 anni.
40.000 euro per 8 anni sono 5.000 euro all'anno, somma ben maggiore del canone da 300 euro al mese (3600 l'anno), a pro del locatore. Poi sì, bisogna vedere se sono stati fatti i lavori.

Da proprio l'idea di un costruttore fallito che lochi un immobile al grezzo avanzato.

 

[Nemesis]

l'adibire l'immobile ad abitazione della cognata non sarebbe stato buon motivo di recesso anticipato del locatore (il secondo grado di parentela...

La cognata non è nemmeno parente.

 

[ASTISSIMA]

Cognata =affine di II grado. In alcune circostanze l'affinità è comparata alla parentela. In ogni caso i conti non tornano. Parrebbe un contratto stipulato a garanzia di futura vendita che poi non si è realizzata causa pignoramento, ma che ha cmq garantito al promittente acquirente il godimento del bene. L'impossibilità di una proproga di 8 anni da cosa è disciplinata?

 

[Nemesis]

In alcune circostanze l'affinità è comparata alla parentela

Non nel caso del locatore che intenda avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto di locazione alla sua prima scadenza.