Locazione Commerciale transitoria

[quiproquo]

Eh no
neSu quei tot mesi pagati in un unica soluzione si paga l IRPEF,non sono tti.
Dobbiamo fare come per le camere d albergo.
La proprieta mantiene il passpartout ,quindi mantiene sempre l accesso.
E se l utente non se ne va il giorno x ,svuota e riaffitta la camera.
Qualcosa del genere.
Come si traduce in una clausola credibile da inserire nell assurdo 6piu6?
Oppure chi ha mai letto un contratto di locazione di qualche grande centro commerciale?
Li se non pagi e non rilasci il locale non perdono certo tempo con la comatosa giustizia italiana.
Non ho mai avuto la fortuna di leggere un contratto di locazione per un locale di un grande centro commerciale.
Chi ha avuto la fortuna di leggerlo?
Il fine,utile a tutti,e'poter locare con la certezza di riavere il bene locato senza passare per vie processuali.
Penso il quesito sia utile a tanti e meriti una intelligente soluzione

La tua ipotesi è già "intelligente" e se non vi è un diktat ostativo ed esplicito del legislatore, credo la si possa attuare. Questo non è nella mia competenza. Avevi parlato di ingentilire...Se ti sembra eccessivo
il contributo di solidarietà lo puoi sempre diminuire e il rilievo sulle tasse è ininfluente perchè lo avresti comunque in caso di procedura
giudiziaria. Tieni presente che per evitare il "processo" io versai 1.300 euro alla mia inquilina che non aveva pagato nè i canoni, nè le spese
condominiali. Sono trascorsi 20 anni e non me ne pento...anzi più di una volta l'ho suggerito su queste colonne...E se come speri di riavere il bene senza....omissis...l'unica strada con buone probabilità è quella
testè indicata. Alberghi e Centri commerciali. Per i primi credo vi sia un disciplinare di legge (???) che li autorizza a rivalersi sul "bagaglio" dell'ospite...sulla falsariga dei meccanici e simili che hanno ottenuto il diritto di ritenzione...Una mia conoscente qui a Torino ha riavuto un grande negozio con gestione individuale di circa 300mq. dopo ben 10 anni e spese non recuperabili per oltre 25mila euro...Il centro comm.
di solito è una società...e se non paga i canoni è segno che le cose non vanno bene...alla fine si aprirà la procedura fallimentare dove il debito o credito locativo non è ai primi posti nella scala ripartitoria dell'attivo
...quando c'è...!!! Spesso non si riesce a pagare la liquidazione ai dipendenti...tenuto conto che lo Stato è il primo nella speciale graduatoria prevista dalla Legge Fallimentare. Il consiglio ultimo è:
O un conduttore garantito realmente oppure "meglio vendere". Qpq.

 

[key]

Chi loca un immobile ad uso non abitativo e'una societa'.
Con pec pubblica.
L Italia e'fatta da piccole societa'
In via di estinzione.
Non tutti possiamo locare a societa'solide che ti possano offrire sostanziosr fideiussioni bancarie.
Il mio quesito ribadisco,pet chi ci puo'aiutare e'inserire una clausola che consenta al licatore di rientrare in possesso del bene locato ,ad una prestabilita data,in quanto e'legittimsmente autorizzato dal conduttore al farlo,ed autorizzato allo sgombero del locale stesso se il conduttore alla data x non vi ha provveduto..
Altrimenti andrebbe riformata ed attualizzata la 392/78 ormai vecchia e non attinentr alle esigenze attuali del mercato delle locazioni non abitative.
Chiediamo aiuto ai piu'...

 

[quiproquo]

Chi loca un immobile ad uso non abitativo e'una societa'.
Con pec pubblica.
L Italia e'fatta da piccole societa'
In via di estinzione.
Non tutti possiamo locare a societa'solide che ti possano offrire sostanziosr fideiussioni bancarie.
Il mio quesito ribadisco,pet chi ci puo'aiutare e'inserire una clausola che consenta al licatore di rientrare in possesso del bene locato ,ad una prestabilita data,in quanto e'legittimsmente autorizzato dal conduttore al farlo,ed autorizzato allo sgombero del locale stesso se il conduttore alla data x non vi ha provveduto..
Altrimenti andrebbe riformata ed attualizzata la 392/78 ormai vecchia e non attinentr alle esigenze attuali del mercato delle locazioni non abitative.
Chiediamo aiuto ai piu'...

Ripeto. Quello che tu hai escogitato, se non espressamene vietato, lo dovresti poter attuare. Se i grandi esperti propisti non sono ancora intervenuti o è perchè presi dall'atmosfera nataliza oppure perchè
non lo vogliono...Hai ragione sulla necessità di modificare e attualizzare la legge 392...Ma fino ad allora la dobbiamo rispettare.
adesso me la vado a rileggere e poi eventualmente ne riparleremo.
Auguri e buon Natale. qpq.

 

[quiproquo]

Rileggendo la legge non c'è molto da scialare...qualunque accordo anche scritto che riduca la durata minima è nullo...e quindi annullabile dal conduttore. Ho dato uno sguardo in "giurisprudenza"...
e la cosa si aggrava...perchè usa il verbo "eludere" ( chiaramente la legge...) e quindi picchia sodo...Se sei ancora giovane e ne hai voglia prova a fondare un movimento non partitico avente nell'oggetto
la "modifica delle storture legislative". Perchè solo parlarne su Propit non sortisce nessun effetto concreto, salvo quello consolatorio come stiamo facendo entrambi. Prima o poi col permesso dello staff proverò a postare l'argomento con l'intento di saggiare il grado di condivisione
di una simile iniziativa. Posso solo anticipare gli ambiti più importanti:
Successione ereditaria, Locazione immobili, Obbligatorietà assistenza professionale...Chiudo riformulandoti il consiglio di prima: fra una locazione destinata all'insolvenza è meglio lasciare sfitto l'immobile...
Qui a Torino la COSA è molto diffusa. Auguri. qpq.

 

[key]

Mille grazie quiproquo.
Contraccambio gli auguri...
No la disdetta tranquillo non e'elusione...
Il punto lo focalizzerei solo sulla clausola rilascio locale.
Gia'con Nemesis abbiamo affinato una clausola di accesso forzato,plausibile.
Ora andrebbe affinata solo la clausola di accesso locale pet risoluzione contratto e sgombero dello stesso.
Un'evoluzione della risoluzione espressa,efficace dal punto di vista fiscale,come ribadisce la circolare 11 e del maggio 2014 Agenzia delle Entrate,rendendola efficace dal punto di vista dell accesso e riapproprio del locale da parte del locatore.
Nei contratti l art 1456 e'ampiamente citato in tante clausole,con la dicitura 'con immediata riconsegna dei locali'
Bene va rafforzato e reso efficace realmente.
Io penso ad una sorta di accesso del locatore ammrsso dal conduttore,come per le stanza d albergo,per intenderci.
Il mistero ce lo togliamo solo copiando i contratti di locazione dei centri commetciali,quelli grandi.
Li si che il rilascio non passa dai giudici....
Se qualcuno ci illumina gliene saremo infinitamente grati...
Basterebbe visionare un contratto delle societa di gestione dei centri commerciali,ad es.Larry Smith....

 

[key]

La questione e'prendere spunti fal contratto d affitto di ramo d azienda usato nei centri commerciali ed implementarli nell odiato 6piu6

 

[key]

Il caso:
Contrstto di affitto di ramo d azienda:
Il concedente e'un imprenditore che affitta l unica azienda.
Pertanto i redditi prodotti(affitto)configurano ai fini IRPEF redditi diversi ed esulano dal regime del reddito d imprrsa.
Il reddito imputabile al concedente e'pari alla diffetenza positiva tra l ammontare percepito nel periodo d imposta e le eventuali spesr sostenute per il mantenimento dell immobile(complesso aziendale).
L imputazione del reddito deve avvenire secondo il principio di cassa, tenendo conto dei soli canoni effettivamente percepiti.Ai fini delle imposte indirette,i canoni sono esclusi da IVA e soggetti all imposta di registro in misura proporzionale.

 

[quiproquo]

Il caso:
Contrstto di affitto di ramo d azienda:
Il concedente e'un imprenditore che affitta l unica azienda.
Pertanto i redditi prodotti(affitto)configurano ai fini IRPEF redditi diversi ed esulano dal regime del reddito d imprrsa.
Il reddito imputabile al concedente e'pari alla diffetenza positiva tra l ammontare percepito nel periodo d imposta e le eventuali spesr sostenute per il mantenimento dell immobile(complesso aziendale).
L imputazione del reddito deve avvenire secondo il principio di cassa, tenendo conto dei soli canoni effettivamente percepiti.Ai fini delle imposte indirette,i canoni sono esclusi da IVA e soggetti all imposta di registro in misura proporzionale.

Tu puoi scrivere tutto. Ci sono due ipotesi. Se lui è onesto rispetterà
le condizioni contrattuali; se lui non lo è dopo il sesto mese comincia a non pagarti e ti costringerà alla lite giudiziaria, opponendosi in tutti i modi possibili. In questo caso quanto ti costerà...???e quando potrai
riavere il negozio...??? Qualsiasi condizione a tuo favore pur da lui sottoscritta potrà facilmente essere smontata perchè...: "approfittato del mio stato di bisogno"... e poi "contraria allo spirito della legge...".
Il legislatore, e credo questa volta con ragione, non poteva adottare le regole degli alberghi e quelli degli artigiani (diritto di ritenzione) perchè
la sostanza delle prestazioni è molto diversa...Lì vi è una prestazione lavorativa oltre ai materiali...nel caso della locazione è come, con le debite differenze, prestare dei soldi...che se al momento della restituzione non ci sono, il creditore resterà a bocca asciutta e forse per sempre. Quindi prima di prestare soldi...omissis...pensate alla banche... Parimente prima di locare....idem compatavit...Questo vale
innanzitutto per il piccolo proprietario...diversa è la risposta per
il grande immobiliarista...Ti risaluto. qpq.

 

[key]

Ti ho scritto appunto che il grande immobiliarista sceglie:affitto ramo d azienda
E non locazione.
Ti ho specificato che l affitto non e'soggetto ad IVA...
Ho invitato ad approfondire il tema .
Nei contratti d affitto di ramo d azienda c 'e' appunto laclausola che se il contratto si risolve,ed anche qui vake l art.1456, l affittante si puo riprendete il locale senza che l affittuario abbia nulla da eccepire.
Il punto:quale forma di attivita'di imprenditore individuale dichiatare in camera di commercio per un piccolo proprietario per affittare(non locare) il suo immobile,visto che non necessita di emettere fatture soggette ad IVA per l incasso dell affitto?

 

[quiproquo]

Ti ho scritto appunto che il grande immobiliarista sceglie:affitto ramo d azienda
E non locazione.
Ti ho specificato che l affitto non e'soggetto ad IVA...
Ho invitato ad approfondire il tema .
Nei contratti d affitto di ramo d azienda c 'e' appunto laclausola che se il contratto si risolve,ed anche qui vake l art.1456, l affittante si puo riprendete il locale senza che l affittuario abbia nulla da eccepire.
Il punto:quale forma di attivita'di imprenditore individuale dichiatare in camera di commercio per un piccolo proprietario per affittare(non locare) il suo immobile,visto che non necessita di emettere fatture soggette ad IVA per l incasso dell affitto?

Il tuo ultimo punto non mi è molto chiaro. Perchè non si è capito chi dei due contraenti deve denunciarsi alla Camera di Commercio.
Provo quindi a semplificare:
Il locatore è già imprenditore e quindi con partita IVA???
Il locatore non è imprenditore e lo vuole diventare scegliendo la forma di attività congegnale a quel tipo di affitto???
Il locatore non è imprenditore e tale vuole restare???
O P P U R E
E' Il locatario che deve-vuole diventare imprenditore con apertura della pratica alla Camera di Commercio???
Il locatario è già imprenditore e quindi con un suo codice di attività???

Ciò premesso concentrandomi sul tuo desiderio di "evitare" il ricorso al
giudice in caso di inadempienze dell'affittuario ti dico che leggendo in giro ho potuto appurare la solita manfrina del legislatore:
1) E' vero che il 1456 assicura la risoluzione del contratto dopo la necessaria comunicazione alla controparte. (non è scritto che sia automatica la riconsegna del locale)...
2) In giurisprudenza, credo, l'art.1218 C.C. stabilisce che l'inadempimento dell'obbligato va verificato o comprovato "giudizialmente..." perchè (ecco la manfrina...) non si vuol riconoscere l'implicitezza dello stesso per cui, e qui mi allargo, quando conviene allo Stato, il Legislatore la fa articolare e valere, quando potrebbe convenire al cittadino allora essa non esiste e si pretende l'esplicitezza.
Alla fine il tuo obiettivo di evitare la lite viene a decadere e forse, sotto sotto se (è solo un'ipotesi...) la formula Ramo d'Azienda voleva in realtà sostituirsi ad un normale contratto d'affitto commerciale, ti conviene rassegnarti e giocare a carte scoperte.
Più di così non posso dirti. Solo un esperto, ma disinteressato, potrebbe forse trovare qualche altra chance...oppure confermarti la mia riflessione. E sarebbe comunque un risultato definitivo. Cordiali saluti. Quiproquo.