Locazione commerciale: in quali casi il locatore può opporsi al subentro di chi acquista l'attività?

[lcapelli53]

Buongiorno a tutti.
Ho da tempo locato un immobile al titolare di una attività di ristorazione (contratto 6+6) e, nella vita di questo rapporto contrattuale si sono già verificati alcuni subentri conseguenti alla cessione della attività.
L'attuale locatario ha da tempo difficoltà e, seppur aiutato in tutti i modi (compresa una riduzione temporanea del canone), non rispetta i termini contrattuali ed è in arretrato di tre mensilità.
Ora starebbe trattando la cessione dell'attività, purtroppo ad un soggetto che - nella stessa zona - è accompagnato da una pessima reputazione, acquisita con l'insuccesso di almeno due attività precedenti, durate poco, finite male, e non solo per motivi economici...
Temendo di cadere dalla padella nella brace, mi chiedo se ci siano effettive possibilità di opporsi al subentro di un soggetto con profilo e precedenti che lo rendono "oggettivamente sgradito"?
Ringrazio in anticipo per i vostri suggerimenti.

 

[adimecasa]

chi acquista un'attività, subentra in tutti i titoli del precedente gestore, pertanto in nessun caso:daccordo:

 

[Pitiuso]

Buongiorno a tutti.
Ho da tempo locato un immobile al titolare di una attività di ristorazione (contratto 6+6) e, nella vita di questo rapporto contrattuale si sono già verificati alcuni subentri conseguenti alla cessione della attività.
L'attuale locatario ha da tempo difficoltà e, seppur aiutato in tutti i modi (compresa una riduzione temporanea del canone), non rispetta i termini contrattuali ed è in arretrato di tre mensilità.
Ora starebbe trattando la cessione dell'attività, purtroppo ad un soggetto che - nella stessa zona - è accompagnato da una pessima reputazione, acquisita con l'insuccesso di almeno due attività precedenti, durate poco, finite male, e non solo per motivi economici...
Temendo di cadere dalla padella nella brace, mi chiedo se ci siano effettive possibilità di opporsi al subentro di un soggetto con profilo e precedenti che lo rendono "oggettivamente sgradito"?
Ringrazio in anticipo per i vostri suggerimenti.

in effetti è un problema molto serio e che capita di frequente.
Al di là dell'ineludibile solidarietà tra cedente e cessionario, potrebbe esser un utile strumento di selezione l'inserire all'origine nel contratto dei limiti qualificanti il pur inalienabile diritto generale di cessione di azienda ?
Ad es. inibizione della cessione a società di capitali, oppure dotazione minima di patrimonio della società subentrante( tanto è sempre così che avvengono i subentri a rischio), oppur obbligo di implemento della garanzia sul contratto ( ad es fidejussione integrativa delle precedenti garanzie) in modo che l'eventuale inosservanza dia luogo al pur difficile esercizio del diritto di risoluzione ?

 

[maidealista]

Dalla L. 392/78 :
Art. 36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione).
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'art. 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

 

[jerrySM]

L'attuale locatario ha da tempo difficoltà e, seppur aiutato in tutti i modi (compresa una riduzione temporanea del canone), non rispetta i termini contrattuali ed è in arretrato di tre mensilità.

Sulla originale domanda, cioè quando il locatore può opporsi al subentro, non so darti risposta. Però volevo ricordare che, a differenza delle locazioni ad uso abitativo in cui è possibile sanare la mora in sede giudiziale (anche se per non più di tre volte nel corso di un quadriennio), per tutte le altre (comprese quindi quelle commerciali) tale obbligo non esiste, a meno che non sia espressamente previsto a contratto.
Per cui, data la sua morosità, potresti avviare procedura di sfratto senza possibilità per il locatario di sanare la sua morosità in sede giudiziale. Certo comporta costi elevati e la ricerca di un nuovo conduttore da parte tua, ma se sei sicuro che con quello pronto al subentro andrai incontro a problemi....

 

[Pitiuso]

Dalla L. 392/78 :
Art. 36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione).
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'art. 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

Queste sono le disposizioni di legge e vanno rispettate.
Ma perchè sarebbe illeggittimo disciplinare preliminarmente in contratto le modalità secondo le quali le parti concordano possa essere esercitato il diritto di cessione dell'azienda o del suo ramo contenente a sua volta il diritto di locazione e l'obbligo di rispettarne le regole ?

 

[maidealista]

Sei libero di "non liberare il cedente" dei suoi obblighi, ovvero di chiedere a lui i canoni non corrisposti...