Locazione 4+4 a conduttore (società) con p.IVA

[uva]

Locare con un quadriennale ad uso abitativo un immobile utilizzato come struttura turistico-ricettiva è pratica abbastanza frequente, ma azzardata per le ricadute sia in ambito civilistico che fiscale.

E' azzardata soprattutto per le conseguenze di natura civilistica, se e quando il conduttore agisce per ricondurre il contratto abitativo 4 + 4 ad uno commerciale 9 + 9.

Dal punto di vista fiscale, se con la società conduttrice si stipula un 4 + 4 e il locatore non opta per la cedolare secca rimanendo in regime ordinario, credo che l'Agenzia delle Entrate non sollevi questioni.

 

[Aidualc]

Anche nel Lazio è così: se si affitta a soggetto con p.IVA è automaticamente una locazione commerciale, con tutte le conseguenze relative.

Secondo te come fa un privato ad affittare un appartamento ad una società (la cui mission, peraltro, è esplicitamente quella degli affitti turistici e delle case vacanze) per "uso abitativo" e non commerciale e, quindi, a giustificare il 4+4 (senza c.s.)? Una società può "abitare" un appartamento? Potresti essere più chiaro ed esplicativo, magari citando qualche caso o qualche leggina o normativa?

Puoi chiarire se si tratta di una abitazione 'singola' (per un nucleo familiare) o un B&B?

Non ho bisogno di citarti proprio niente, sono contratti che facciamo da anni con i proprietari di appartamenti al mare (Romagna), impostati dal commercialista, su cui si pagano regolari tasse, inoltre la società è anche sostituto d'imposta nei confronti del proprietario. Con i vacanzieri si fa un subaffitto.

Chi lo usa (il vacanziero) lo usa a scopo abitativo. Quindi si fa un contratto a uso abitativo.

Se invece parliamo di strutture più grandi tipo b&b allora ci vuole un contratto commerciale.

 

[Gagarin]

Potresti valutare la stipula di un 4 + 4 abitativo con il marito come persona fisica autorizzando genericamente il subaffitto, ossia senza specificare che l'appartamento verrà destinato a casa vacanze.

L'ho proposto, ma il marito dice, giustamente, che lui ci pagherebbe sopra circa il 40% di tasse senza possibilità di scalarle dal reddito, cosa che, invece, farebbe la società della moglie. Ora, tra me e il marito pagheremmo oltre il 60% di tasse praticamente sul medesimo canone: per quanto siamo tutti patrioti, mi sembra una cifra eccessiva....

 

[Gagarin]

Mi è stato anche proposto di fare un 9+9 incrementando il canone di una percentuale che compensi la mancata cedolare secca e con una fidejussione per l'eventuale pagamento dell'indennità di avviamento a fine contratto (la fidejussione la farebbe il locatore, ma, nel contratto, si potrebbe mettere che la paga il conduttore come spesa accessoria al canone). Secondo me ci si sta ingarbugliando un pò troppo: forse è meglio semplificare le cose e lasciar perdere, anche se a malincuore, il contratto commerciale.

 

[uva]

pagheremmo oltre il 60% di tasse praticamente sul medesimo canone:

Non praticamente sul medesimo canone.
Il marito/tuo conduttore potrebbe subaffittare l'immobile alla società della moglie ad un canone molto inferiore a quello che pagherebbe a te.
L'ammontare del canone di sublocazione è un costo deducibile per la società che gestisce la cav, il cui ammontare devono decidere i coniugi accordandosi tra loro. Non spetta a te occuparti dei loro problemi fiscali.

 

[uva]

con una fidejussione per l'eventuale pagamento dell'indennità di avviamento a fine contratto

Non ho capito come funzionerebbe la fidejussione.
Se alla scadenza del contratto commerciale il locatore invierà disdetta alla società conduttrice e dovrà riconoscerle l'indennità per la perdita dell' avviamento, chi dovrà sostenere quel costo?

lasciar perdere, anche se a malincuore, il contratto commerciale.

Anch'io lascerei perdere.
Preferirei non impegnarmi per una durata così lunga stipulando un contratto commerciale complicato, e cercherei di affittare l'immobile con contratto abitativo.

 

[Gagarin]

potrebbe subaffittare l'immobile alla società della moglie ad un canone molto inferiore a quello che pagherebbe a te

Certamente, ma la differenza non sarebbe deducibile.
Comunque, mi sembra di aver capito che una locazione commerciale è un cappio al collo peggio di un matrimonio: per 18 anni il canone resta lo stesso (18 anni!), finiti i 18 anni si dovrà rinnovare alle stesse condizioni (quindi ancora stesso canone, perchè una richiesta di aumento rifiutata equivarrebbe ad un mancato rinnovo!), salvo dare disdetta e pagare ben 21 mesi di indennità di avviamento (praticamente gli ultimi 2 anni ha avuto l'immobile gratis...). Praticamente non te ne liberi più se non pagando...ed è come se non avessi più il tuo immobile.
Sbaglio? Forse, ma chi me lo fa fare?

 

[uva]

per 18 anni il canone resta lo stesso

Locatore e conduttore possono accordarsi per un canone "a scaletta" che aumenta negli anni.
Altrimenti si può solo applicare l'aumento Istat, che è ridotto al 75% della variazione dell'indice quindi non si recupera completamente l'inflazione.

Hai dimenticato un'altra caratteristica della locazione commerciale che penalizza il proprietario dell'immobile: la cessione del contratto quando il conduttore cede l'azienda.
Non è necessario il consenso del locatore, che si può opporre solo per "gravi motivi". Suppongo non siano facili da sostenere davanti ad un giudice, e magari va a finire che ho affittato alla società X scelta da me e mi ritrovo come inquilino la società Z.

Praticamente non te ne liberi più se non pagando.

Purtroppo è così.

 

[Gagarin]

Locatore e conduttore possono accordarsi per un canone "a scaletta" che aumenta negli anni.

E' vero UVA, ma come si fa a prevedere la situazione che ci sarà fra 18 anni? E non pensiamo al fatto che, in tale periodo, il locatore potrebbe venire a mancare e ai figli serva l'appartamento: avranno subito una bella tassa di 21 mensilità.

 

[grocel]

Una persona ha chiesto di poter prendere in locazione un mio appartamento con un contratto 4+4 abitativo senza cedolare secca per poterlo destinare a casa vacanze, intestando, però, il contratto alla società di sua moglie che, con p.IVA, quindi a livello professionale, gestisce già altri appartamenti con finalità turistiche (affitti brevi).

Mi chiedo e chiedo a qualche forumista che abbia qualche esperienza sull'argomento: ai fini normativi e fiscali è possibile fare un contratto 4+4 a una società con p.IVA (naturalmente autorizzando la sublocazione turistica), senza che poi mi venga ricondotto automaticamente (o addirittura mi possa venir trasformato "coattivamente", d'ufficio da parte dell'Agenzia delle Entrate, o dallo stesso conduttore, che, ovviamente, ne avrebbe interesse) ad un contratto commerciale 6+6 o addirittura 9+9, con tutte le implicazioni che un tal tipo di contratto comporta, oppure sarebbe un "rischio" e potrei andare incontro a qualcosa di spiacevole?

Sai che siamo nella stessa identica situazione? Roma è grande ma potrebbe darsi che siamo stati contattati dalla stessa identica persona.

https://www.propit.it/threads/conduttore-con-p-IVA-vorrebbe-fare-casa-vacanza.51490/#post-463842