L'inquilino alla morte dell'usufruttuario deve uscire?

[Gio48]

Possiedo una nuda proprietà da 30 anni e l'usufruttuaria di 96 anni è in casa di riposo da anni.
Per rilevare la nuda proprietà lo stato pretende che io verso all'usufruttuaria il 10% del valore immobiliare attuale e le pratiche notarili e le tasse portano ad una cifra intorno ai 17,5 mila euro.
la cosa non è conveniente vista l'età della signora.
La nipote è stufa di sostenere le spese per l'abitazione e per la casa di riposo, per cui ci avvisa che affitterà l'appartamento.
L'affittuario che diritti avrà se e quando la signora morirà prima della fine del suo contratto?
Comunque la signora potrà comunque affittare un appartamento con gli impianti non a norna?
Grazie per le vostre considerazioni e suggerimenti
Giovanna

 

[Franci63]

Lo Stato ti chiederebbe le imposte per l’acquisto dell’usufrutto, mentre il prezzo viene stabilito da accordi tra le parti, anche sulla base delle apposite tabelle, e il 10% corrisponde appunto ad usufruttuaria 96enne.
Ma non è obbligatorio seguire le tabelle.
Devi valutare tu la convenienza, e i rischi di un affitto.
L’usufruttuaria può affittare ? Si, se è capace di intendere e volere.
Diritti dell’affittuario: Art. 999 codice civile - Locazioni concluse dall'usufruttuario

 

[Luigi Criscuolo]

L’usufruttuaria può affittare ? Si, se è capace di intendere e volere.

ma anche l'Amministratore di Sostegno può far fruttare l'appartamento in nome e per conto dell' usufruttuario.
A questo proposito c'è una interessante sentenza, n.° 14834/2016, della Cassazione
Affitto, cosa succede in caso di morte dell’usufruttuario

 

[Franci63]

ma anche l'Amministratore di Sostegno può far fruttare l'appartamento in nome e per conto dell' usufruttuario.

Certo. Intendevo dire che se l'anziana non è in grado, nemmeno la nipote può affittare direttamente , e non può firmare per conto della parente inferma, se non ha le necessarie "qualifiche".

 

[Luigi Criscuolo]

@Franci63 hai letto la sentenza della Cassazione? Se il nudo proprietario diventato pieno proprietario non comunica all'inquilino il passaggio della titolarità del diritto di locazione in atto al momento della morte dell' usufruttuario, tale diritto si trasmette all'erede secondo la tempista prevista dal 999 c.c. .
Nel caso illustrato dalla postante, nuda proprietaria, se non mette in atto dei paletti corre il rischio che la nipote dell'usufruttuaria possa godere dell'introito dell'affitto fino a 5 anni dalla morte dell'usufruttuaria e poi lasciare il problema dello sfratto alla piena (si fa per dire) proprietaria.

 

[Nemesis]

se non mette in atto dei paletti corre il rischio che la nipote dell'usufruttuaria possa godere dell'introito dell'affitto fino a 5 anni dalla morte dell'usufruttuaria

La locazione continuerebbe per la durata stabilita dal contratto, purché questa non ecceda un quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
E non ha "paletti", se non diventando proprietario prima che sia stipulata la locazione.

 

[Luigi Criscuolo]

E non ha "paletti",

perché la sentenza della Cassazione scrive "silente il proprietario, la morte dell'originario usufruttuario/locatore....." se non può neanche aprire bocca?

 

[Nemesis]

perché la sentenza della Cassazione scrive "silente il proprietario,

Perché silente il proprietario, la morte dell'originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi (dell'usufruttuario), con possibilità - per essi - di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
Quindi all'erede dell'usufruttuario che ha concesso in locazione l'immobile si trasmettono i diritti inerenti la locazione – compreso quello di richiedere la risoluzione del contratto in seguito alla morosità del conduttore, che era quanto la Corte era chiamata a decidere.

 

[Franci63]

@Franci63 hai letto la sentenza della Cassazione?

No, ho letto solo il commento che hai "linkato", che è cosa diversa dalla sentenza.
L'argomento non mi appassiona, ma mi pare che nel caso in discussione la nuda proprietaria non abbia intenzione di essere silente.

 

[Gio48]

Vi ringrazio molto per le notizie, purtroppo non belle!
Infatti ho capito che, se acquisto questo scampolo di usufrutto ora, sborso una cifra notevole, ma se la nipote (avendone facoltà) affitta, mi tocca tenere l'affittuario fino a scadenza di contratto!
Ho capito bene? E non c'è possibilità di inserire una clausola nel contratto che la nipote stipulerebbe? E si può affittare un appartamento a canone concordato e cedolare secca con gli impianti non a norma?