Lavori straordinari lastrico solare

[GIANLUCA69]

giustamente si addebiterebbero gli interessi e non le spese ed è proprio quello che stabiliva l'abrogato art. 23 l. n. 92/78 a seguito dell'entrata in vigore della l. 431/98 (vd. art. 14, co. 4; in tutta la suddetta legge non si trova una disciplina che riconosca al locatore una simile facoltà, ma, invce, ai sensi dell'art. 13, co. 4 "sono nulli..qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito"; e questa disciplina e la riproduzione un pò più ampliata di quella contenuta nell'abrogato art. 79, l. n. 92/78 (ed, infatti, hanno la stessa rubricazione "Patti contrari alla legge") sulla base della quale la Suprema Corte aveva statuito che: "In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, è nullo ai sensi dell'art. 79 della citata legge il patto in deroga all'art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone"; se, quindi, la riparazione del lastrico solare è da considerare una spesa di manutenzione straordinaria non c'è ragione di addossarne l'obbligo al conduttore, nè in forza di un contratto 4+4, nè di un contratto 3+2 in quanto, altrimenti, verrebbe alterato quell'equilibrio di reciprocità e corrispettività delle prestazioni (c.d. sinallagma) previsto dagli artt. 1576 c.c. e 9 l. n. 92/78. In sintesi: il canone dichiarato in contratto non può essere validamennte aumentato (mediante apposita clausola) in ragione dell'assolvimento da parte del locatore di obblighi che la legge ha ritenuto (per ragioni di "equilibrio" o di "equità") di porre ad esclusivo carico del locatore medesimo. Poi se si vuole resuscitare un articolo abrogato o stravolgere i principi che regolano un contratto tipizzato l'avvocato deve essere super bravo

 

[Un giocatore]

Poi se si vuole resuscitare un articolo abrogato o stravolgere i principi che regolano un contratto tipizzato l'avvocato deve essere super bravo

Lo resuscitano la Confedilizia e l'UPPI, per la precisione. Non io, che nella materia sono il signor nessuno.

 

[GIANLUCA69]

Lo resuscitano la Confedilizia e l'UPPI, per la precisione. Non io, che nella materia sono il signor nessuno.

la fonte dell'accordo contrattuale (che solitamente si allega ai contratti per ripartire le reciproche spese riguardanti la cosa locata) non mi pare che dica diversamente da quanto ho sinora commentato; di seguito riporto il riquadro inerente alla discussione; se hai altra fonte puoi fornirla per cortesia?
Parti comuni
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico P
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
I
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari P
Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari
I
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura P
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti
I
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere P
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
I
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
I
Installazione e sostituzione di serrature P
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
I
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo P
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
I
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
I
come già espresso si deve trattare di opere di manutenzione straordinaria le quali comprendono anche la sostituzione o il rifacimento delle strutture dell'edificio; se, invece, rientrano nella manutenzione ordinaria (pulitura, verniciatura, ecc.) il problema non si pone proprio; la verità è che a meno di qualche "coniglio dentro al cilindro" al proprietario locatore ad uso abitativo (e non) non viene riconosciuto un diritto d'indennizzo per i lavori (eseguiti sull'immobile locato) di straordinaria manutenzione, al pari di quanto accada al conduttore in tema di migliorie o innovazioni non autorizzate dal proprietario; il tutto a discapito, ahimé, del mantenimento e della conservazione del patrimonio edilizio locato.
Per concludere ho visto che si fa un pò di confusione tra spese ordinarie/straordinarie e spese necessarie/voluttuarie: un'opera può essere voluttuaria e a carico del proprietario (rifacimento pavimentazione terrazza in gres) o necessaria e a carico del conduttore (revisione caldaia).

 

[Un giocatore]

A seguito dell’abrogazione degli articoli 23 e 79 della legge n. 392/78 (cd."equo canone"), la materia delle spese di manutenzione straordinaria nelle locazioni cosiddette libere è rimessa all'accordo delle parti. Queste ultime possono anche stabilire, in deroga agli articoli 1576 e 1609 Codice Civile, che tutte le spese di manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria, siano accollate al conduttore. Spero che ciò sia esaustivo, d'altronde non approfondisco ulteriormente poiché aderisco alla c.s.: canone bloccato.

 

[GIANLUCA69]

la materia delle spese di manutenzione straordinaria nelle locazioni cosiddette libere è rimessa all'accordo delle parti

Il punto è proprio questo: la materia (rectius: disciplina inserita agli artt. 1576 c.c. e art. 1609 c.c. e art 9 l. 392/78) è disponibile dalle parti e rientra nell'ambito della loro autonomia negoziale oppure, come più modestamente di me, asserisce la Cassazione s'infrange con il limite imposto dall'art.13, co. 4 L. 431/98, il quale ha sostituito ed ampliato il dettato normativo dell'abrogato art. 79, l. 392/78? Non sempre tutto quello che è disciplinato nei contratti tipizzati nel codice è negoziabile liberamente dai contraenti basta leggere quanto è scritto negli artt. 1321 e 1339 c.c.; altro discorso è se a fronte di una clausola, sicuramente vessatoria, e per la cassazione, anche nulla, il conduttore accetta di farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria o di rimborsare gli interessi sul capititale impiegato a tal uopo dal locatore: se uno passa col rosso non sempre investe qualcuno o trova un vigile che gli fa la multa, l'importante però è che non sostenga che ciò non è vietato dal codice della strada.

 

[Un giocatore]

Io ti posso solo mandare all'UPPI (o al SUNIA). Più di così...