L'amministratore deve restituire il fondo di riserva al venditore dell'immobile?

[Elisabart]

L'amministratore deve restituire le somme del fondo di riserva, non ancora impegnate in opere deliberate dall'assemblea, al venditore dell'immobile? Grazie per le risposte

 

[AlbertoF]

Secondo me si: Perchè trattasi di disponibilità versate dal venditore da ultilizzare per eventuali lavori da fare. Pertanto non essendo ad oggi ancora utilizzato questo fondo di riserva la quota del venditore deve essere rimborsata:Contabilmente non è necessario fare niente basta quantificarla sulla bese dei millesimi con la quale è stata accontonata e fare la compensazione tra venditore e compratore.
ciao

 

[Antonio Azzaretto]

I fondi finanziari, sono accantonamenti, detti anche fondi di riserva per spese future deliberate dall' assemblea.

Detti accantonamenti, si possono classificare in tre categorie:

Accantonamenti che derivano dallo svolgimento di contratti (Es. fondo T.F.R. del portiere)

Accantonamenti che derivano dall' attuazione di delibere di assemblea, per spese future e incerte anche se prevedibili.

Accantonamenti che derivano da fatture e/o spese non pagate e inserite nella bozza di rendiconto da approvare (Questa fattispecie è comunemente detta in modo "informale" dagli amministratori come "Rendiconto predisposto per competenza").
Nel merito quando una fattura non pagata è inserita nell' elenco di spese a consuntivo, le quali devono essere liquidate a conguaglio dai condomini, si crea effettivamente un accantonamento finanziario di proprietà dell' ente condomìnio, finalizzato al pagamento della fattura non pagata esposta.

In tutti e tre i casi, l' amministratore E' OBBLIGATO a predisporre dei prospetti riassuntivi in cui il condòmino possa essere informato riguardo:

A) L' entità complessiva degli accantonamenti finanziari di proprietà dell' ente condomìnio.
B) La copertura finanziaria dei fondi con la cassa, la banca, ed, eventualmente, il conguaglio da pagare.

Pertanto i fondi di riserva sono di proprietà dell' Ente Condominio, e non devono essere restituiti al venditore (poichè altrimenti l' amministratore li dovrebbe subito richiedere al compratore per rifinanziare il fondo).

E' opportuno rilevare la presenza di questi fondi al momento della dichiarazione che l' amministratore emette al compratore per confermare l' assenza di debiti condominiali, e che questo valore sia compreso nella trattativa di compravendita.

 

[Elisabart]

Questo è quanto risponde l'esperto sul Sole24ore, dunque non è esatto? Perchè?

In caso di compravendita di un'unità in condominio, la quota di spettanza di un fondo di riserva condominiale deve essere addebitata all’acquirente e rimborsata al venditore, salvo che il fondo sia stato costituito per spese relative a opere già in corso. E ciò nella considerazione che anche alle obbligazioni relative al fondo di riserva deve riconoscersi natura di obbligazioni propter rem, obbligazioni cioé legate alla proprietà che, in caso di cessione, si trasmette al nuovo acquirente.

 

[Antonio Azzaretto]

A mio giudizio, questa interpretazione è lesiva dell' interesse del compratore, se non si affianca all' obbligo, da parte dell' amministratore, di dichiarare, oltre alla regolarità delle quote pagate, anche la inesistenza di fondi di riserva "trasmissibili al nuovo acquirente".

In altre parole, l' acquirente a cui venisse opposta questa eccezione, avrebbe tutto il diritto di rivalersi sull' amministratore per la perdita sopportata a causa della mancanza di informazioni.

 

[Elisabart]

Secondo il pare dell'esperto mi pare di capire che l'obbligazione del compratore è sul lato passivo e quindi su di lui insiste l'obbligo di ricostituire il fondo. La lesione non sussiste in quanto il compratore beneficerà del fondo.

 

[Antonio Azzaretto]

La lesione invece sussiste, perchè il compratore subisce un esborso di denaro non previsto, in aggiunta al prezzo pattuito per l'' acquisto dell' immobile.

Questo esborso aggiuntivo, per essere legittimo, deve essere ben chiaro e conosciuto durante la formazione del prezzo di vendita dell' immobile.

 

[Elisabart]

Il compratore ha il dovere di informarsi. Gli avvocati interpellati mi hanno dato tutti la stessa risposta e quindi penso che questa sia la strada più giusta, pareri a parte.

 

[Antonio Azzaretto]

E' vero che il compratore ha il dovere di informarsi.

A questo punto diventa interessante riuscire a sapere se il compratore si è effettivamente informato, ed anche se l' amministratore ha informato il compratore correttamente.

 

[Elisabart]

Abbiamo informato il compratore dell'esistenza di un fondo di riserva dando per pacifico che il fondo ci venisse liquidato in sede di rendicontazione, il compratore non ha mai chiesto ulteriori informazioni nè a noi nè all'amministratore.