L’acquirente in tasca?

[Seth]

1. Capita l’agente che, avendo visto e valutato l’immobile, sostiene di avere già praticamente in tasca un acquirente al prezzo giusto. In molti casi potrebbe essere una tecnica di marketing per accaparrarsi clienti ma concediamo il beneficio del dubbio e supponiamo di voler verificare se sia reale o un bluff. In tal caso, non volendo impegnarsi su lunghe durate, secondo voi è praticabile un incarico *nominativo* al mediatore? Per “nominativo” intendo limitato esclusivamente alla vendita alla persona da lui segnalata, da indicare appunto nell’incarico.

2. Seconda domanda. Situazione un po’ simile, ma ci troviamo di fronte un consulente immobiliare, così si presenta, incaricato da investitori per la ricerca di appartamenti che rientrino in certi parametri. Dice che può proporre il nostro appartamento agli investitori in questione, e non chiede un nostro incarico. In tal caso, accettare che porti dei visitatori si configura come incarico verbale suscettibile di provvigione? È bene mettere per iscritto, quantomeno con scambio di messaggi, il suo “nulla a pretendere” (né provvigioni né penali né rimborsi spese) dal venditore che gli apre la porta di casa?

 

[Franci63]

1) possibile incarico limitato ad un potenziale interessato specifico; se esige realmente, l’agenzia accetterà.
2) se si definisce “consulente”, significa che non è agente e non ha diritto a provvigioni.
Ma meglio mettere nero su bianco che nessun compenso sarà dovuto dal venditore, a nessun titolo, in caso di vendita a soggetto presentato da lui.
Tener presente che gli “investitori” mirano tendenzialmente al prezzo, e non sempre sono clienti ideali in una vendita normale.

 

[Heifetz]

1.

Direi di sì, in pratica vincoleresti il mediatore esclusivamente alla vendita all'acquirente specificato, senza alcun impegno verso altri potenziali compratori. La provvigione sarà dovuta solo se la compravendita avverrà con la persona indicata.

Ma meglio mettere nero su bianco che nessun compenso sarà dovuto dal venditore, a nessun titolo, in caso di vendita a soggetto presentato da lui.

Concordo, è decisamente meglio mettere per iscritto che non sarà dovuta alcuna provvigione/rimborso dal venditore. In questo caso, l'agente (o il consulente, che presumo faccia riferimento a un'agenzia immobiliare) maturerà eventualmente la provvigione dall'acquirente.

 

[uva]

non volendo impegnarsi su lunghe durate

basta conferire l'incarico per un periodo non lungo; supponiamo anche solo 2 mesi.
Se fossi il venditore preferirei che quell'agenzia utilizzasse i 2 mesi per organizzare diverse visite e trattative, aumentando le possibilità di vendita.

Trovo non abbia senso limitare l'incarico di vendita all'acquirente sig. X che l'agente "ha in tasca". Sono disposta a vendere anche ad un'altra persona se X (sempre che esista...) poi non ha tutti i soldi necessari/non ottiene il mutuo/cambia idea/ecc.

Se l'agente / consulente mi ispira fiducia gli dico che non gli riconosco né provvigioni né rimborsi spese né compensi di qualsiasi natura. Se accetta firmiamo un accordo in tal senso, gli conferisco l'incarico della durata (non lunga) pattuita e lo lascio lavorare.

 

[Heifetz]

basta conferire l'incarico per un periodo non lungo;

Sì, breve durata. Qui concordo con @uva.

 

[davideboschi]

1) Un incarico breve è ragionevole. Hai già l'acquirente? Magari più di uno? Ti do l'incarico per un mese. Un mese è sufficiente per chiamarlo, fare una visita e firmare il foglio visite, giusto? Poi puoi concludere anche dopo, che tanto la provvigione non la perdi.

Una proposta del genere, tra l'altro, farbbe scappare sicuramente i furbetti che millantano acquirenti interessati solo per avere l'incarico.

2) Se uno si definisce "consulente" e non sei tu quello che lo paga come tuo consulente, vuol dire che è il consulente dell'altra parte, quindi un mandatario pagato dall'altra parte per fare gli interessi dell'altra parte. Legalmente non può pretendere nulla da te.

 

[Seth]

consulente, che presumo faccia riferimento a un'agenzia immobiliare

Infatti, è così. In ogni caso concordo con voi, sempre bene farsi mettere per iscritto i “senza impegno”, e direi anche specificare i nomi delle persone a cui vogliono proporre la casa.

 

[davideboschi]

specificare i nomi delle persone a cui vogliono proporre la casa.

Se si presenta come mandatario di investitori, può sempre trincerarsi dietro la scusa, del tutto ragionevole, che i suoi clienti vogliono l'anonimato fino al momento di intervenire nella trattativa.

si presenta incaricato da investitori per la ricerca di appartamenti

Basta questa affermazione per qualificarlo come mandatario della controparte, quindi senza diritto a provvigioni da parte tua.

Si potrebbe scrivere un'autorizzazione onnicomprensiva, limitata alle persone che lo hanno incaricato, e comunque con esclusione delle provvigioni.
Oppure potresti preparare tu un modulo, dove c'è specificato chiaramente il nulla a pretendere, dove volta per volta lo autorizzi, e che va firmato da te volta per volta.

Se però lui è un furbetto potrebbe, di sua iniziativa, portare in visita altri acquirenti, da cui non ha nessun incarico, per poi dirti "guardi, i miei investitori non sono interessati, però c'è questo qui che vorrebbe concludere".
Tu puoi sempre rifiutare, visto che ha agito extra autorizzazione (anzi potresti pure querelarlo, ma con quale richiesta di danni? E ti metteresti in mano alla giustizia italiana per una cosa del genere?).
Ma se accetti, lui (o l'agenzia da cui dipende) avrebbe diritto alla provvigione.

 

[uva]

anche specificare i nomi delle persone a cui vogliono proporre la casa.

Su questo non concordo.
A me venditore interessa stabilire con l'agente i parametri essenziali dell'incarico: durata, prezzo dell'immobile, eventuali provvigioni a mio carico, eventuali penali.

Perché dovrebbe dirmi i nomi delle persone che lui ritiene interessate all'acquisto?
Se è vero che ne conosce una realmente interessata, mi presenterà subito la proposta di costui.
Se invece l'agente non ha l'"acquirente in tasca" ma utilizza quell'affermazione come tecnica di marketing, si attiverà per organizzare visite e gestire trattative nel periodo (breve) di durata dell'incarico che abbiamo concordato.