Un condominio conveniva in giudizio la società costruttrice e venditrice del complesso residenziale condominiale lamentando vizi e difetti costruttivi nella realizzazione dell'edificio e chiedendo la condanna della società alla loro eliminazione oltre al risarcimento dei danni. La convenuta eccepiva preliminarmente la prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c. in quanto proposta dopo oltre un anno da precedenti denuncie e in subordine la decadenza perchè i vizi, a suo dire, erano stati denunciati dopo oltre un anno dalla scoperta;
Il Tribunale con sentenza accoglieva la domanda del condominio rigettando le eccezioni di prescrizione e decadenza.
La Corte di Appello di Torino rigettava l'appello della società costruttrice e confermava la sentenza appellata.
La Corte di Appello osservava che precedenti missive con le quali il condominio denunciava generiche mancanze e difetti di incerta origine causale non dimostravano la piena conoscenza dei vizi con riferimento alla loro causa e che la piena conoscenza della loro causa era acquisita dal condominio solo con la perizia del geometra M. del 6/9/2001 comunicata alla società costruttrice in data 31/10/2001 e seguita da tempestiva contestazione all'impresa in data 12/3/2002 e da successiva citazione a maggio del 2002 e che solo con la perizia furono chiare le cause dei gravi difetti dovuti:
Erano rispettati i termini annuali di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1669 c.c..
La controversia è infine approdata in Cassazione a seguito del ricorso della società ed è stata decisa dalla seconda sezione civile con la sentenza n. 19483/2014.
Con il primo motivo la società ricorrente deduceva la falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. in relazione alle norme dell'art. 1362 c.c. e segg..
La ricorrente censurava la sentenza impugnata quanto all'individuazione del momento in cui erano stati scoperti i vizi rilevanti ex art. 1669 che, secondo la stessa, non coincideva con la perizia giurata del geometra del 6/9/2001, ma risaliva a data precedente, ossia alle due comunicazioni del 24/3/2000 e del 15/9/2000 con le quali l'amministratore del condominio elencava lavori e opere non eseguite o non eseguite a regola d'arte, lamentava vizi e indicava opere necessarie alla loro eliminazione.
Queste denunce, a dire della ricorrente, manifestavano un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi, la padronanza della materia tecnica, tanto che erano indicati gli interventi edilizi necessari e la loro riferibilità al costruttore; l'origine causale era indicata attraverso i rimedi proposti.
La Corte di Appello, secondo la ricorrente, aveva errato nel non avere attribuito valenza di denuncia e scoperta dei vizi a quelle comunicazioni dalle quali appariva lampante la conoscenza oggettiva dei vizi derivante da imperfetta esecuzione dell'opera e, formulando il quesito di diritto, chiedeva se "in relazione all'art. 1669 c.c. una denunzia di vizi, ancorchè non costituita da perizia tecnica, dal cui testo, tuttavia, possa dedursi un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi denunziati, nonchè la consapevolezza della loro riconducibilità alla responsabilità del costruttore, integri la scoperta di cui al primo comma dell'art. 1669 c.c.".
Il quesito è stato ritenuto inammissibile in quanto non congruente con la ratio decidendi della sentenza secondo la quale le lettere precedenti segnalavano abbondanti perdite di acqua provenienti dal tetto e generiche mancanze e difetti, ma di incerta origine causale e pertanto ha escluso che dal testo di quelle lettere potesse dedursi un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi denunciati e della loro origine causale.
Il motivo stesso è inammissibile: nel motivo si deduce una errata interpretazione delle precedenti comunicazioni che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, rendevano evidente la piena conoscenza dei vizi e delle loro cause. Tuttavia, sotto questo profilo, la questione si traduce in una questione di puro merito (neppure ricondotta al vizio di motivazione) non sindacabile in questa sede di legittimità, posto che i giudici del merito hanno espresso una valutazione complessiva di genericità delle denuncie e di inconsapevolezza della loro origine causale; dagli stessi contenuti delle denunzie che sono riportati in ricorso si evince che il vizio (le infiltrazioni di acqua) è bensì indicato, così come sono indicati gli interventi che a giudizio dell'amministratore avrebbero dovuto essere posti in essere, ma non risulta chiaramente individuata la causa del vizio, ossia il difetto di costruzione che l'ha provocato, nè vale opporre che erano addebitate inadempienze e responsabilità al costruttore se la conoscenza della loro causa non risultava dalla lettera e se, come accertato dalla Corte di Appello, la piena conoscenza era raggiunta solo con la perizia.
L'art. 1669 c.c. nel riferirsi a gravi difetti causati da difetto della costruzione, presuppone infatti l'individuazione di un preciso rapporto causale tra il difetto che si manifesta e il difetto di costruzione, così che l'indicare generici rimedi, non comporta di per sè una consapevolezza del nesso causale sopra evidenziato, che invece normalmente si raggiunge proprio con la perizia (tanto che non v'è neppure coincidenza tra i rimedi suggeriti dall'amministratore e i vizi costruttivi, quali il difetto di isolamento e aerazione del tetto accertati dal perito).
Focus per i lettori:
Il termine di un anno per la denuncia previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti, conoscenza che deve ritenersi di regola acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle relazioni peritali (cfr. ex multis; Cass. 23/1/2008 n. 1463).
Con il secondo motivo la ricorrente deduceva la falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. in relazione all'art. 2697 c.c. e sosteneva che il condominio non aveva assolto l'onere di provare di avere denunciato i vizi entro l'anno dalla scoperta.
La ricorrente, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c., chiede se " in relazione all'art. 1669 c.c. quando il convenuto eccepisca la decadenza dall'azione per intempestività della denuncia costituisca onere dell'attore fornire la prova di avere operato la denuncia entro un anno alla scoperta".
Il motivo e il relativo quesito sono stati giudicati inammissibili perchè non attingono la ratio decidendi secondo la quale non si poneva un problema di prova in quanto il momento della scoperta dei vizi era accertato e coincideva con la perizia del geometra del 6/9/2001 così che non rileva, nella fattispecie, l'art. 2697 c.c. la cui violazione si configura soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne è gravata secondo le regole dettate da quella norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, il giudice abbia errato nel ritenere che la parte onerata abbia assolto tale onere, poichè in questo caso vi è soltanto un erroneo apprezzamento sull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all'art. 360 c.p.c., n. 5 (cfr. ex multis e da ultimo Cass. 17/6/2103 n. 15107).
Con un terzo motivo la ricorrente deduceva la violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c., u.c. con riferimento alla mancata dichiarazione della prescrizione dell'azione.
Il motivo si fondava sul presupposto che i vizi fossero stati efficacemente denunciati alle date del 24 Marzo e del 15 Settembre 2000; da questa premessa consegue, secondo la ricorrente, che, in mancanza di atti interruttivi, la prescrizione annuale fosse decorsa al momento della notifica della citazione.
La ricorrente, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c., chiede: "se, in relazione all'art. 1669 c.c., su tempestiva eccezione del convenuto, debba essere dichiarata la prescrizione del diritto del committente o acquirente quando risulti che la denunzia sia anteriore di oltre un anno alla notificazione dell'atto di citazione".
Il motivo e il quesito sono stati ritenuti non pertinenti rispetto alla corretta ratio decidendi secondo la quale la piena conoscenza dei vizi della loro gravità e delle loro cause si era realizzata al momento della perizia del 6/9/2001 così che denuncia e successiva citazione del maggio 2002 erano tempestive.
La Corte ha rigettato il ricorso e condannato la società costruttrice a pagare al condominio le spese del giudizio.
Avv. Luigi De Valeri
Il Tribunale con sentenza accoglieva la domanda del condominio rigettando le eccezioni di prescrizione e decadenza.
La Corte di Appello di Torino rigettava l'appello della società costruttrice e confermava la sentenza appellata.
La Corte di Appello osservava che precedenti missive con le quali il condominio denunciava generiche mancanze e difetti di incerta origine causale non dimostravano la piena conoscenza dei vizi con riferimento alla loro causa e che la piena conoscenza della loro causa era acquisita dal condominio solo con la perizia del geometra M. del 6/9/2001 comunicata alla società costruttrice in data 31/10/2001 e seguita da tempestiva contestazione all'impresa in data 12/3/2002 e da successiva citazione a maggio del 2002 e che solo con la perizia furono chiare le cause dei gravi difetti dovuti:
Erano rispettati i termini annuali di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1669 c.c..
La controversia è infine approdata in Cassazione a seguito del ricorso della società ed è stata decisa dalla seconda sezione civile con la sentenza n. 19483/2014.
Con il primo motivo la società ricorrente deduceva la falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. in relazione alle norme dell'art. 1362 c.c. e segg..
La ricorrente censurava la sentenza impugnata quanto all'individuazione del momento in cui erano stati scoperti i vizi rilevanti ex art. 1669 che, secondo la stessa, non coincideva con la perizia giurata del geometra del 6/9/2001, ma risaliva a data precedente, ossia alle due comunicazioni del 24/3/2000 e del 15/9/2000 con le quali l'amministratore del condominio elencava lavori e opere non eseguite o non eseguite a regola d'arte, lamentava vizi e indicava opere necessarie alla loro eliminazione.
Queste denunce, a dire della ricorrente, manifestavano un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi, la padronanza della materia tecnica, tanto che erano indicati gli interventi edilizi necessari e la loro riferibilità al costruttore; l'origine causale era indicata attraverso i rimedi proposti.
La Corte di Appello, secondo la ricorrente, aveva errato nel non avere attribuito valenza di denuncia e scoperta dei vizi a quelle comunicazioni dalle quali appariva lampante la conoscenza oggettiva dei vizi derivante da imperfetta esecuzione dell'opera e, formulando il quesito di diritto, chiedeva se "in relazione all'art. 1669 c.c. una denunzia di vizi, ancorchè non costituita da perizia tecnica, dal cui testo, tuttavia, possa dedursi un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi denunziati, nonchè la consapevolezza della loro riconducibilità alla responsabilità del costruttore, integri la scoperta di cui al primo comma dell'art. 1669 c.c.".
Il quesito è stato ritenuto inammissibile in quanto non congruente con la ratio decidendi della sentenza secondo la quale le lettere precedenti segnalavano abbondanti perdite di acqua provenienti dal tetto e generiche mancanze e difetti, ma di incerta origine causale e pertanto ha escluso che dal testo di quelle lettere potesse dedursi un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi denunciati e della loro origine causale.
Il motivo stesso è inammissibile: nel motivo si deduce una errata interpretazione delle precedenti comunicazioni che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, rendevano evidente la piena conoscenza dei vizi e delle loro cause. Tuttavia, sotto questo profilo, la questione si traduce in una questione di puro merito (neppure ricondotta al vizio di motivazione) non sindacabile in questa sede di legittimità, posto che i giudici del merito hanno espresso una valutazione complessiva di genericità delle denuncie e di inconsapevolezza della loro origine causale; dagli stessi contenuti delle denunzie che sono riportati in ricorso si evince che il vizio (le infiltrazioni di acqua) è bensì indicato, così come sono indicati gli interventi che a giudizio dell'amministratore avrebbero dovuto essere posti in essere, ma non risulta chiaramente individuata la causa del vizio, ossia il difetto di costruzione che l'ha provocato, nè vale opporre che erano addebitate inadempienze e responsabilità al costruttore se la conoscenza della loro causa non risultava dalla lettera e se, come accertato dalla Corte di Appello, la piena conoscenza era raggiunta solo con la perizia.
L'art. 1669 c.c. nel riferirsi a gravi difetti causati da difetto della costruzione, presuppone infatti l'individuazione di un preciso rapporto causale tra il difetto che si manifesta e il difetto di costruzione, così che l'indicare generici rimedi, non comporta di per sè una consapevolezza del nesso causale sopra evidenziato, che invece normalmente si raggiunge proprio con la perizia (tanto che non v'è neppure coincidenza tra i rimedi suggeriti dall'amministratore e i vizi costruttivi, quali il difetto di isolamento e aerazione del tetto accertati dal perito).
Focus per i lettori:
Il termine di un anno per la denuncia previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti, conoscenza che deve ritenersi di regola acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle relazioni peritali (cfr. ex multis; Cass. 23/1/2008 n. 1463).
Con il secondo motivo la ricorrente deduceva la falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. in relazione all'art. 2697 c.c. e sosteneva che il condominio non aveva assolto l'onere di provare di avere denunciato i vizi entro l'anno dalla scoperta.
La ricorrente, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c., chiede se " in relazione all'art. 1669 c.c. quando il convenuto eccepisca la decadenza dall'azione per intempestività della denuncia costituisca onere dell'attore fornire la prova di avere operato la denuncia entro un anno alla scoperta".
Il motivo e il relativo quesito sono stati giudicati inammissibili perchè non attingono la ratio decidendi secondo la quale non si poneva un problema di prova in quanto il momento della scoperta dei vizi era accertato e coincideva con la perizia del geometra del 6/9/2001 così che non rileva, nella fattispecie, l'art. 2697 c.c. la cui violazione si configura soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne è gravata secondo le regole dettate da quella norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, il giudice abbia errato nel ritenere che la parte onerata abbia assolto tale onere, poichè in questo caso vi è soltanto un erroneo apprezzamento sull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all'art. 360 c.p.c., n. 5 (cfr. ex multis e da ultimo Cass. 17/6/2103 n. 15107).
Con un terzo motivo la ricorrente deduceva la violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c., u.c. con riferimento alla mancata dichiarazione della prescrizione dell'azione.
Il motivo si fondava sul presupposto che i vizi fossero stati efficacemente denunciati alle date del 24 Marzo e del 15 Settembre 2000; da questa premessa consegue, secondo la ricorrente, che, in mancanza di atti interruttivi, la prescrizione annuale fosse decorsa al momento della notifica della citazione.
La ricorrente, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c., chiede: "se, in relazione all'art. 1669 c.c., su tempestiva eccezione del convenuto, debba essere dichiarata la prescrizione del diritto del committente o acquirente quando risulti che la denunzia sia anteriore di oltre un anno alla notificazione dell'atto di citazione".
Il motivo e il quesito sono stati ritenuti non pertinenti rispetto alla corretta ratio decidendi secondo la quale la piena conoscenza dei vizi della loro gravità e delle loro cause si era realizzata al momento della perizia del 6/9/2001 così che denuncia e successiva citazione del maggio 2002 erano tempestive.
La Corte ha rigettato il ricorso e condannato la società costruttrice a pagare al condominio le spese del giudizio.
Avv. Luigi De Valeri
