La locazione commerciale è per sempre?...

[User_16144]

Salve a tutti. E' vero che una locazione commerciale (6 + 6 anni) non ha mai fine se non per disdetta del conduttore? E' vero che se il locatore vuole riprendersi il suo locale alla naturale scadenza del contratto deve comunque risarcire il conduttore dell' avviamento commerciale?

 

[Nemesis]

E' vero che una locazione commerciale (6 + 6 anni) non ha mai fine se non per disdetta del conduttore?

No. L'art. 28 della legge n. 392/1978 prevede che:
"Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti".

E' vero che se il locatore vuole riprendersi il suo locale alla naturale scadenza del contratto deve comunque risarcire il conduttore dell' avviamento commerciale?

Non è "comunque" vero. Il diritto all'indennità sorge se ricorrono le condizioni dettate dagli artt. 34 e 35 della stessa legge.
Art. 34:
"In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
(omissis)".

Art. 35:
"Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori
nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici".

 

[User_16144]

Allora è proprio vero. Se il locatore vuole riprendersi il suo locale commerciale sede di attività a diretto contatto col pubblico, nonostante la scadenza del contratto e regolare disdetta, deve versare al conduttore 18 mensilità. Non mi pare una sommetta da poco e quindi facilmente si è costretti a non disdire il contratto. A questo punto mi pare pure inutile chiedere una maggiorazione del canone che sia diversa dall' adeguamento Istat, tanto il conduttore può rifiutarla tranquillamente.

 

[gattaccia]

Allora è proprio vero. Se il locatore vuole riprendersi il suo locale commerciale sede di attività a diretto contatto col pubblico, nonostante la scadenza del contratto e regolare disdetta, deve versare al conduttore 18 mensilità. Non mi pare una sommetta da poco e quindi facilmente si è costretti a non disdire il contratto. A questo punto mi pare pure inutile chiedere una maggiorazione del canone che sia diversa dall' adeguamento Istat, tanto il conduttore può rifiutarla tranquillamente.

mi piacerebbe avere chiarimenti sul punto in neretto
in pratica: il locatore invia la disdetta, salvo aumento del canone (superiore all'adeguamento istat)
il conduttore non accetta e quindi ha diritto all'indennizzo?

 

[eleonora buda]

Buongiorno,
è possibile inserire nel contratto di locazione un accordo fra le parti dove alla naturale scadenza del contratto, , non rinnovato dal locatore, il conduttore rinunci all'avviamento ?

 

[adimecasa]

se la clausola è ritenuta vessatoria, è nulla

 

[Nemesis]

è possibile inserire nel contratto di locazione un accordo fra le parti dove alla naturale scadenza del contratto, , non rinnovato dal locatore, il conduttore rinunci all'avviamento ?

Sarebbe una pattuizione nulla, ex art. 79 della legge n. 392/1978.
A meno che tale rinuncia (preventiva, ossia prima che sia sorto il diritto) non trovi giustificazione nel sinallagma contrattuale, cioè in un altro diritto o vantaggio economico in suo favore stabilito nel contratto (per esempio, una riduzione del canone di locazione).
Salva in ogni caso la possibilità per il conduttore di rinunciare all’indennità di avviamento alla cessazione del rapporto contrattuale (e cioè, una volta che sia sorto tale diritto).

 

[pesco]

Allora è proprio vero. Se il locatore vuole riprendersi il suo locale commerciale sede di attività a diretto contatto col pubblico, nonostante la scadenza del contratto e regolare disdetta, deve versare al conduttore 18 mensilità. Non mi pare una sommetta da poco e quindi facilmente si è costretti a non disdire il contratto. A questo punto mi pare pure inutile chiedere una maggiorazione del canone che sia diversa dall' adeguamento Istat, tanto il conduttore può rifiutarla tranquillamente.

Sono anch'io nella stessa situazione, ho affittato un locale nuovo per pizzeria kebab, 6 anni fa. Nel contratto avevo stabilito, solo 6 anni con la clausola che l'avremmo rinnovato se l'attività avrebbe funzionato. Purtroppo mio figlio ha perso il lavoro e lui voleva fare la stessa attività nel locale di cui sopra. Per dargli lo sfratto avremmo dovuto riconoscere all'affittuario 38 mensilità, a questo punto era come pagargli più del valore commerciale della pizzeria d'asporto. E' vero quando affitti un negozio commerciale IL PADRONE E' L'AFFITTUARIO Maledette leggi italiane

 

[pesco]

Sono anch'io nella stessa situazione, ho affittato un locale nuovo per pizzeria kebab, 6 anni fa. Nel contratto avevo stabilito, solo 6 anni con la clausola che l'avremmo rinnovato se l'attività avrebbe funzionato. Purtroppo mio figlio ha perso il lavoro e lui voleva fare la stessa attività nel locale di cui sopra. Per dargli lo sfratto avremmo dovuto riconoscere all'affittuario 38 mensilità, a questo punto era come pagargli più del valore commerciale della pizzeria d'asporto. E' vero quando affitti un negozio commerciale IL PADRONE E' L'AFFITTUARIO Maledette leggi italiane

OCCIO 36 MENSILITA'

 

[User_16144]

Rispondo a Gattaccia. volevo dire che alla scadenza il locatore, oltre a non poter rifiutare il rinnovo del contratto, non puo nemmeno chiedere un aumento del canone (aumento, non adeguamento Istat) tanto il conduttore non è obbligato ad accettarlo. Quindi il locatore col passare degli anni e con l' aumentare dei prezzi, avrà un canone progressivamente poco remunerativo. Se questo è vero, allora sì che è come aver sposato il conduttore senza possibilità di divorzio !!!