Ipoteca di primo grado e giudiziale

[Sissybo]

Buongiorno,
vorrei sapere se a qualcuno di voi è capitato qualcosa di simile:
ho acquistato un appartamento al 50% col mio ex compagno nel 2001, a seguito di debiti con equitalia
è stata ipotecata la sua quota ma essendoci un ipoteca di primo grado per il mutuo in essere nulla è mai successo. ora il mutuo è quasi finito e la mia prima proposta è stata quella di acquistare il50% del mio ex
compagno ma purtroppo, come succede in queste situazioni non ci si mette mai d'accordo.
Sono andata da un avvocato per informarmi e vedere come risolvere l'ipoteca e la cosa sconcertante
che mi ha detto è che di prassi viene messa all'asta l'intero appartamento essendo un bene indivisibile.
A parte lo choc visto che con questi debiti io non c'entro nulla, chiedo, ma possibile che non ci sia il modo per aggirare il problema? Io non posso certo permettermi di pagare totalmente un appartamento (dovrei fare il mutuo anche per l'acquisto del restante 50%) ed il suggerimento dell'avvocato è concorrere all'asta per l'acquisto totale, in un secondo momento equitalia mi rimborserebbe la mia parte. Ma è possibile tutto questo?

 

[picia]

cambia subito avvocato. Equitalia non può mettere all'asta altro che beni su cui grava una sua ipoteca. In questo caso metterà all'asta il 50% appartenente al tuo ex. Le soluzioni sono due: o partecipi all'asta e compri la quota del 50% (ma c'è, anche se remoto, il caso che qualcuno voglia acquistare) oppure ti fai redigere una perizia (meglio se da un ctu) attestante il valore dell'immobile e con questa offri ad equitalia il 50% della somma indicata nella perizia ( devi conoscere a quanto ammonta il debito del tuo ex, anche per verificare la corrispondenza degli importi) a fronte della cancellazione dell'ipoteca. Non ti aspettare che le cose siano risolte in tempi brevi, in tutti e due i casi devi armarti di santa pazienza.

 

[picia]

il procedimento accennato sull'altro post per acquistare il 50% ipotecato si chiama purgazione di ipoteca ed è regolato dalla legge italiana. Saluti

 

[griz]

la questione è complessa, l'ipoteca giudiziale vale in secondo piano rispetto a quella volontaria, ciò però non pregiudica il diritto di Equitalia (nel caso) ad escutere l'ipoteca accesa, può quindi avviare la procedura per la vendita all'asta, se l'ipoteca è sulla quota del 50% e il bene non è divisibile, il tribunale, sente il parere della parte proprietaria dell'altra metà che può provvedere a saldare il debito e se non risolve, vende l'intero immobile fermo restando il diritto della parte non ipotecata in secondo grado, cioè, al proprietario ed alla banca che ha l'ipotaca di primo grado (il mutuo) spetta la metà del valore della vendita.
Tutto questo premesso, il consiglio che ti posso dare è di capire quanto valga il debito con Equitalia e valutare cosa sia meglio fare. Tieni conto che non credo che Equitalia intenda trattare con te anche se a fine precedura può essere che il risultato sia scarso, il consiglio dell'avvocato non è sbagliato, oggi l'immobile all'asta potrebbe avere una quotazione veramente bassa

informati bene a fai i tuoi conti

 

[Sissybo]

Grazie per le delucidazioni, ma chiedo, se equitalia mi chiede di saldare il debito viene fatta una vendita coatta oppure semplicemente
loro rientrano del loro debito e la proprietà rimane al 50%?

 

[picia]

Le cose funzionano così: prendi accordi (non sarà un'impresa facile, meglio se lo fa un tuo avvocato di fiducia) con il responsabile del procedimento equitalia,il nome lo trovi nella comunicazione al tuo ex dove equitalia dichiara di aver ipotecato il bene, lo stesso ti rilascia una missiva nella quale equitalia si impegna a togliere l'ipoteca a fronte del pagamento del valore del bene ipotecato.Con questa e tutto il resto della documentazione necessaria a redigere il rogito vai dal notaio il quale prepara un atto di vendita nel quale il tuo ex vende a nome tuo, all'atto del rogito un rappresentante di equitalia preleva la somma corrispondente e rilascia una impegnativa a togliere l'ipoteca. il tutto viene scritto nero su bianco nell'atto notarile.Per quantificare esattamente il valore del bene sarebbe necessaria una perizia da parte di un consulente d'ufficio chiedi quindi ad equitalia se si accontentano di una perizia fatta fare da te o esigono una perizia redatta da un tecnico terzo. Per quanto riguarda le spese per togliere l'ipoteca la cosa è soggetta ad accordi tra te ed il tuo ex.Calcola che ci vorranno alcuni mesi prima di definire il tutto.Auguri!

 

[Sissybo]

Buongiorno,
i chiarimenti che mi avete fornito mi sono stati utili ed effettivamente si è avverato quanto mi avete detto.
Ora mi è arrivata la comunicazione da equitalia che il 13 settembre ci sarà la vendita all'asta del 50% dell'appartamento.
Ci sono 3 date, la prima con importo nettamente superiore al prezzo commerciale, la seconda prezzo equo, la terza prezzo bassissimo.
Io pensavo di non presentarmi alla prima asta ma di andare alla seconda. Non credo che nessuno comprerebbe un 50% di un appartamento occupato dal proprietario dell'altro 50%, ma nel caso l'acquirente ha dei diritti? se si quali?

 

[griz]

per quanto ne so, solitamente non si tenta nemmeno di vendere la quota parziale di un appartamento, proprio perchè non importa a nessuno
mi suona strano che mettano in pratica la procedura che descrivi

comunque tieni conto di alcune cose:
come puoi intuire che acquista per investimento non si infila in una situazione simile(con tutte le aste che può trovare, esiste sicuramente un affare migliore)
se dovesse partecipare all'asta lo farebbe solo per rompere le scatole a voi, acquistare per poi rivendertelo, lo trovo improbabile

il suo diritto sarebbe quello del proprietario del 50% di un immobile occupato dal proprietario dell'altra metà, difficilmente averlo potrebbe assomigliare ad un affare

tutto questo per dirti che probabilmente ti conviene aspettare la terza asta e magari anche la successiva che se va deserta quella dovranno indire per forza

a prescindere, credo sia un acquisto che interessa solo te