Intimazione legale a restituire deposito cauzionale

[cesare l.]

Buon giorno a tutti, ho affittato tramite agenzia immobiliare il 01/06/2015 un appartamento con contratto cedolare secca ad una Signora pensionata ed al marito, la Signora che è intestataria del contratto verso la fine di Luglio 2015 è morta, il marito il giorno 5 Agosto spedisce la raccomandata per risolvere immediatamente il contratto perché non vuole più restare in quella casa e pretende la restituzione del deposito cauzionale.
Mi incontro con la figlia del pensionato verso fine agosto, dispiaciuto dal punto di vista umano per l'accaduto spiego che il deposito cauzionale lo dovrò restituire qualora riesco ad affittare nel più breve tempo possibile l'appartamento ( fatto che non è ancora avvenuto ), ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo che prevede la risoluzione anticipata di sei mesi (mesi 6) qualora ricorrano gravi motivi.
La figlia sostiene invece che essendo morta la sua mamma, il contratto finisce e devo restituire il deposito cauzionale.
Le chiavi dell'appartamento sono state consegnate dalla figlia all'agenzia che le tiene tuttora in custodia per far visionare l'immobile ad aspiranti clienti .
Ieri ho ricevuto una bella letterina da un avvocato di Varese per conto del marito della defunta, che mi invita a restituire l'intera somma ed € 250 + IVA per il suo onorario, se non rispondo entro 7 giorni mi farà causa (sintesi della lettera del legale) .
So per certo (ma la certezza è una grossa parola per un proprietario di casa ) che il legittimo erede o eredi deve adempiere a corrispondere i sei mesi di canone, cioè nel mio caso per i mesi da Settembre fino a Febbraio 2016.
Non chiedo soldi all'erede, ma mi tengo la cauzione sperando di trovare un futuro inquilino" longevo e corretto".
Agisco correttamente o sbaglio interpretazione della legge ??

Grazie anticipatamente per tutti i preziosi consigli che riceverò...ciao cesare

 

[Ollj]

Lei scrive

Le chiavi dell'appartamento sono state consegnate dalla figlia all'agenzia che le tiene tuttora in custodia per far visionare l'immobile ad aspiranti clienti

Domanda: lei ha accettato spontaneamente la cessazione del contratto?

 

[uva]

A mio parere se il contratto era intestato esclusivamente alla signora deceduta che vi abitava da sola senza familiari conviventi, esso è risolto alla data della morte e il deposito cauzionale va restituito agli eredi:
AL DECESSO DEL CONDUTTORE IL CONTRATTO SI RISOLVE

Se invece il contratto di locazione è intestato anche al marito o comunque i coniugi convivevano, egli dovrà rispettare il termine di preavviso se intende lasciare l'appartamento.

Però, come chiede @Ollj, non è chiaro se il proprietario ha accettato il rilascio immediato dell'immobile. Il marito ha lasciato l'appartamento (libero da persone e cose) e avete firmato un verbale per il rilascio e la restituzione delle chiavi?

 

[Ollj]

Attendendo la risposta di @cesare l. e nel presupposto che trattasi di eredi non rientranti nella fattispecie ex art. 6 e 37, l. 27 luglio 1978, n. 392, farei mia la posizione giurisprudenziale (non l'unica a dir il vero) che ritiene applicabile la disciplina dell'art. 1614 Cc
Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte. Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.
Ergo:
- preavviso di tre mesi
- obbligo di pagare il canone.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

e poi aggiungerei che il deposito cauzionale è a garanzia di eventuali danni arrecati all'immobile.
Dal post mi sembra di capire (ma forse ha mal compreso) che, secondo @cesare l. , il deposito possa essere trattenuto perché il conduttore ha voluto risolvere il contratto senza pagare le mensilità di preavviso.

 

[cesare l.]

A mio parere se il contratto era intestato esclusivamente alla signora deceduta che vi abitava da sola senza familiari conviventi, esso è risolto alla data della morte e il deposito cauzionale va restituito agli eredi:
AL DECESSO DEL CONDUTTORE IL CONTRATTO SI RISOLVE

Se invece il contratto di locazione è intestato anche al marito o comunque i coniugi convivevano, egli dovrà rispettare il termine di preavviso se intende lasciare l'appartamento.

Però, come chiede @Ollj, non è chiaro se il proprietario ha accettato il rilascio immediato dell'immobile. Il marito ha lasciato l'appartamento (libero da persone e cose) e avete firmato un verbale per il rilascio e la restituzione delle chiavi?

il marito è presente nel contratto, come convivente, essendo il marito (scusate il gioco di parole). non è firmatario del contratto. rivendica il fatto di essere erede e di riavere la cauzione (DIRITTO), ma non dice il (DOVERE) di pagare il canone per i restanti 6 mesi...

e poi aggiungerei che il deposito cauzionale è a garanzia di eventuali danni arrecati all'immobile.
Dal post mi sembra di capire (ma forse ha mal compreso) che, secondo @cesare l. , il deposito possa essere trattenuto perché il conduttore ha voluto risolvere il contratto senza pagare le mensilità di preavviso.

Esatto, ho affittato con un contratto 4+4, non sono un albergo che uno avvisa oggi per andarsene domani...

A mio parere se il contratto era intestato esclusivamente alla signora deceduta che vi abitava da sola senza familiari conviventi, esso è risolto alla data della morte e il deposito cauzionale va restituito agli eredi:
AL DECESSO DEL CONDUTTORE IL CONTRATTO SI RISOLVE

Se invece il contratto di locazione è intestato anche al marito o comunque i coniugi convivevano, egli dovrà rispettare il termine di preavviso se intende lasciare l'appartamento.

Però, come chiede @Ollj, non è chiaro se il proprietario ha accettato il rilascio immediato dell'immobile. Il marito ha lasciato l'appartamento (libero da persone e cose) e avete firmato un verbale per il rilascio e la restituzione delle chiavi?

Non ho fatto nessun verbale di riconsegna immobile, la figlia della defunta ha consegnato le chiavi dell'appartamento all'agenzia che ha contattato in precedenza per l'appartamento, le chiavi sono in possesso dell'agenzia per permettere la visione ad aspiranti conduttori

 

[uva]

Non ho fatto nessun verbale di riconsegna immobile

Quindi non vi è stata risoluzione del contratto di locazione concordata tra le parti: il contratto è ancora in essere indipendentemente dal fatto che un mazzo di chiavi sia stato consegnato all'agenzia immobiliare.

Se il marito conviveva nell'appartamento con la moglie, pur non essendo cointestatario del contratto, mi pare si applichi l'art. 6 l. 392/1978: "In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi...". Di conseguenza costui è tenuto ad osservare le obbligazioni contrattuali, compreso il termine di preavviso (6 mesi) in caso di recesso anticipato per gravi motivi (il decesso del coniuge).

Se invece si applica l'art. 1614 Cod.Civ. citato da @Ollj nel post (#4) la disdetta comporta comunque un preavviso di 3 mesi.

Io risponderei in questi termini al marito e al suo avvocato, trattenendo il deposito cauzionale a compensazione di quanto dovuto per le mensilità di preavviso.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Esatto, ho affittato con un contratto 4+4, non sono un albergo che uno avvisa oggi per andarsene domani...

Cercherò di essere più chiaro.
Sul fatto che il conduttore sia tenuto a corrispondere le mensilità di preavviso, siamo tutti d'accordo.
La prassi di trattenere il deposito cauzionale in luogo delle mensilità di preavviso, però, è applicabile soltanto con il consenso di entrambe le parti oppure qualora il conduttore abbandoni l'immobile senza avanzare alcuna pretesa.
Il deposito cauzionale, infatti, è posto a garanzia di eventuali danni presenti nell'immobile e non di canoni pagati: pertanto se non ci sono danni il locatore deve restituire il deposito, fermo restando il suo diritto a percepire i canoni per il preavviso.
Il conduttore che, a mezzo di proprio legale, richieda la restituzione del deposito cauzionale, sta esercitando un proprio diritto.
Ne consegue che limitarsi a non rispondere soltanto perché "non sono un affittacamere ed ho diritto alla restituzione del deposito", sarebbe un marchiano errore.
Consiglio di rispondere per iscritto al legale, opponendosi alla restituzione del deposito rilevando la mancata risoluzione del rapporto di locazione non essendoci stata alcuna valida comunicazione di recesso da parte del conduttore e riservandosi di trattenere la somma per il risarcimento derivante dalla presenza di danni nell'immobile.
Naturalmente è consigliabile l'assistenza di un legale.
Dopo lo scambio introduttivo di corrispondenza i due legali arriveranno ad una composizione bonaria e prepareranno una scrittura privata transattiva.

 

[cesare l.]

Cercherò di essere più chiaro.
Sul fatto che il conduttore sia tenuto a corrispondere le mensilità di preavviso, siamo tutti d'accordo.
La prassi di trattenere il deposito cauzionale in luogo delle mensilità di preavviso, però, è applicabile soltanto con il consenso di entrambe le parti oppure qualora il conduttore abbandoni l'immobile senza avanzare alcuna pretesa.
Il deposito cauzionale, infatti, è posto a garanzia di eventuali danni presenti nell'immobile e non di canoni pagati: pertanto se non ci sono danni il locatore deve restituire il deposito, fermo restando il suo diritto a percepire i canoni per il preavviso.
Il conduttore che, a mezzo di proprio legale, richieda la restituzione del deposito cauzionale, sta esercitando un proprio diritto.
Ne consegue che limitarsi a non rispondere soltanto perché "non sono un affittacamere ed ho diritto alla restituzione del deposito", sarebbe un marchiano errore.
Consiglio di rispondere per iscritto al legale, opponendosi alla restituzione del deposito rilevando la mancata risoluzione del rapporto di locazione non essendoci stata alcuna valida comunicazione di recesso da parte del conduttore e riservandosi di trattenere la somma per il risarcimento derivante dalla presenza di danni nell'immobile.
Naturalmente è consigliabile l'assistenza di un legale.
Dopo lo scambio introduttivo di corrispondenza i due legali arriveranno ad una composizione bonaria e prepareranno una scrittura privata transattiva.

Il contratto di locazione l'ho risolto il 31 Agosto, il preavviso resta di mesi sei, che sicuramente gli eredi o erede non vogliono rispettare, ma pretendono i 3 mesi di deposito cauzionale. dal punto di vista matematico: ( 6 mesi + spese) -
cauzione =
------------------------
3 mesi + spese
------------------------
Dal concetto puramente matematico devo avere ancora dei soldi ?? vero ??

Se dal 1 Novembre affitto l'appartamento, posso comunque pretendere i canoni non corrisposti ?? grazie

 

[Ollj]

Il conduttore che, a mezzo di proprio legale, richieda la restituzione del deposito cauzionale, sta esercitando un proprio diritto.
Ne consegue che limitarsi a non rispondere soltanto perché "non sono un affittacamere ed ho diritto alla restituzione del deposito", sarebbe un marchiano errore.

Concordo pienamente.

Il contratto di locazione l'ho risolto il 31 Agosto

Era quanto temuto e presupposto nel mio primo intervento.
Fosse come dice lei, risoluzione volontaria e senza aver posto condizione alcuna (era nel suo diritto invece applicare/pretendere le condizioni di legge, preavviso in primis), con ciò lei avrebbe rinunziato a qualsivoglia pretesa economica e per trattenere il deposito dovrà dimostrare l'esistenza di danni e/o di oneri accessori e canoni non corrisposti (ma solo entro e non oltre il 31 Agosto)