Interventi straordinari colonna portante durante lavori di ristrutturazione

[tuonoblu]

Salve
Ho concesso in locazione il mio locale commerciale, autorizzando per iscritto alcuni lavori di ristrutturazione all'interno del locale, come rifacimento a norma dell' impianto elettrico, parquet, e realizzazione di una porta, durante i quali è emerso che una colonna portante all'interno del locale è pericolante, o meglio a causa di risalita di umidità dal sottosuolo, poichè erano presenti sulla stessa vistose crepe, è stato appurato che la struttura in ferro è completamente arrugginita e gonfia tale da aver causato le crepe lungo le pareti esterne della colonna.
Il mio conduttore , allarmato ha interpellato l'amministratore di condominio e dopo averne preso atto ha intimato al mio conduttore di sospendere i lavori, giacchè era necessario indagare sulle cause di tale fenomeno e in ogni modo intervenire prontamente per rinforzare la colonna sia alla base che al soffitto oltre che risanare tutta struttura della colonna.
A questo punto mi chiedo chi risarcirà i danni al mio conduttore visto che lo stesso ha già accampato un disagio per quanto riguarda il mancato incasso, canoni di locazione sospesi e danni che dovranno verificarsi nel locale.
Inoltre, l'intervento alla colonna causerà dei danni al parquet e al soffitto in carton gesso, anche questi danni a chi saranno addebitati ?
La spesa per l'intervento straordinario è da imputarsi al condominio? In questi casi ci si può avvalere della polizza del fabbricato per i risarcimenti dei danni?
Grazie per le risposte

 

[Certificatore]

Ciao, per capire e risposdere al tuo quesito mancano alcuni elementi, perchè l'umidità di risalita indica che non c'è una corretta impermeabilizzazione delle murature, e magari manca anche il vespaio e bisogna vedere come sono le crepe ed il loro andamento, ma non credo sia l'unico elemento che abbia coinvolto le parti della struttura.
Per le responsabilità, necessita vedere se sono stato eseguite opere post costruzione, ovvero, aperture solaio, o altro e se non è stato fatto nulla, ciò ricade nel condominio.
Per la polizza postuma, se il fabbricato ha meno di 10 anni, direi che è il caso di farne uso immediatamente.

 

[tuonoblu]

ciao
grazie per la risposta,
vorrei precisare, che la risalita di umidità è solo un ipotesi avanzata dall'amministratore di condominio, privo di verifiche e constatazione dei fatti, ma il fenomeno potrebbe essere imputato anche a perdite delle condotte fognarie che attraversano il mio locale o perdite delle condotte di acque bianche che provengono dalla strada a servizio delle utenze condominiali, questi dubbi potranno essere fugati solo scavando alla base della colonna per visionare lo stato dell'area sotto il pavimento (asciutto o bagnato) e indagare per l'origine della perdita. In ogni modo, ho visionato la colonna nella parte scorticata e privo del cemento e non ci sono tracce di umidità, il ferro benchè arrugginito e il cemento sono asciutti, sembrerebbero infiltrazioni di vecchie perdite ormai consolidate, tipo le condotte del vetusto impianto termico centralizzato ormai dismesso da più di 15 anni.
Il mio condominio ha quasi 40 anni, e non sono mai state apportate modifiche di nessun genere, nessuna opera post costruzione, quindi escludo altre cause considerato che sotto il mio locale non ci sono garage o box.
Vorrei chiedervi, poichè il conduttore, ha già rappresentato il disagio che dovrà subìre e paventato (spero che non voglia approfittarsene della situazione) risarcimento di danni per ritardata apertura dell'attività commerciale e mancato incasso, queste pretese sono lecite e a carico del condominio?
Grazie per l'attenzione

 

[Certificatore]

Ciao,
da ciò che descrivi, la situazione non mi pare così pericolante e pericolosa come avevi accennato all'inizio... immagino che tali preoccupazioni siano dovute a presenza di zone umide e intrise d'acqua, altrimenti la preoccupazione non la vedo così immediata ... di certo farei effettuare una verifica da parte di un ingegnere per la staticità del pilastro e delle zone interessate (ma questo per una max cautela, visto che il fabbricato ha 40 anni ed è ancora integro)... Per le eventuali spese... accertata la causa della perdita si imputa all'interessato ( di certo è in ambito condominiale) e il condomino avrà anche le sue ragioni, ma sono cose che possono succedere...
Spero esserti stato d'aiuto.

 

[tuonoblu]

Per le eventuali spese... accertata la causa della perdita si imputa all'interessato ( di certo è in ambito condominiale) e il condomino avrà anche le sue ragioni, ma sono cose che possono succedere...

Intendi l'interessato "il condominio"?
Poichè le condotte sia delle acque nere e bianche , e del vetusto impianto termico dismesso sono condominiali........
Volevo chiederti, il mio conduttore può avanzare, per tutta la durata dell'esecuzione dei lavori , pretese di sospensione del canone di locazione?
In questo caso posso avvalermi del condominio per il rimborso del canone?

 

[Certificatore]

L'interessato: il condominio di certo perchè trattasi di parti comuni o impianti asserventi il condominio; in ogni caso tutto è in capo al condominio ed all'amministratore per le suddivisioni di spesa. Inoltre dovreste avere un'assicurazione che l'amministratore potrà richiedere le spese di danno che in questo caso sono rimborsabili a te, per il disagio.
In relazione al condomino, penso che l'amministratore dovrebbe chiederti di far eseguire opere in casa tua e non obbligarti, perchè se vule verificare può farlo, ma previo richiesta e se il tuo condomino accetta allora tu dai il benestare e lui se la vede con l'amministratore, ma non può essere il contrario, ovvero l'amministratore non può obbligarti a non fare opere (che non comportano opere strutturali o modifiche, ma soltanto perchè hai accertato una difformità) in casa tua oppure addirittura fermarti le oper eperchè lui deve accertare. ... non so se mi sono spiegato.

 

[tuonoblu]

Intendi l'interessato "il condominio"?
Poichè le condotte sia delle acque nere e bianche , e del vetusto impianto termico dismesso sono condominiali........
Volevo chiederti, il mio conduttore può avanzare, per tutta la durata dell'esecuzione dei lavori , pretese di sospensione del canone di locazione?
In questo caso posso avvalermi del condominio per il rimborso del canone?

ok
grazie
sei stato chiarissimo

 

[tuonoblu]

Ciao,
da ciò che descrivi, la situazione non mi pare così pericolante e pericolosa come avevi accennato all'inizio... immagino che tali preoccupazioni siano dovute a presenza di zone umide e intrise d'acqua, altrimenti la preoccupazione non la vedo così immediata ... di certo farei effettuare una verifica da parte di un ingegnere per la staticità del pilastro e delle zone interessate (ma questo per una max cautela, visto che il fabbricato ha 40 anni ed è ancora integro)...

bene
ieri l'amministratore di condominio ha fatto visionare da parte di un ingegnere, appositamente nominato dall'assemblea, ed è emerso che la situazione non è così preoccupante come allarmata dal conduttore (società SAS, i cui soci sono professionisti del settore, architetto, ingegnere e geometra, e quindi la dice lunga....), i quali avevano proposto interventi con costi esorbitanti, e avevano già prodotto preventivo, capitolato tecnico e relazione tecnica, questo a dir loro per accelerare i tempi visto che avevano premura di terminare i lavori di ristrutturazione per il locale commerciale, fermi da 15 gg per via di questo problema. Di converso, l'ingegnere nominato dal condominio ha evidenziato che le cause sono dovute a infiltrazioni di acqua piovana del livello stradale e che problematiche del genere sono tollerabili e normali per un edificio di 40 anni. Tutto sommato si necessità di un ripristino della colonna nella parte in cui i ferri sono stati intaccati dalla ruggine e un rinforzo/ricostruzione per il cemento che in quella parte della colonna si è sgretolato utilizzando appositi materiali e tecniche per la tipologia d'intervento, il tutto con un preventivo di circa la metà di quello fornito dal conduttore e con tempistiche ridotte, pari a due-tre giorni lavorativi anzichè un mese.
Abbiamo avuto la sensazione che i conduttori volessero approfittare della situazione ed ingigantire il problema per diffondere puro terrorismo psicologico visto che in quella sede ci ha minacciato di rimborso di danni d'immagine da parte del marchio (insegna), mancato incasso, arredi ordinati ma senza poterli installare, ritardata apertuta del locale, eccetera.
I condomini si sono rifiutati di farsi carico di questi disagi rappresentati dal conduttore precisando che il problema deve essere risolto tra proprietario e conduttore tenendo fuori i condomini.
Come posso tutelarmi?
Grazie

 

[Certificatore]

Beh... credo che ci siamo già detti alcune cose... da una parte che il conduttore ci volesse giocare con il disagio, era parso chiaro..
Dal tuo racconto, deduco che:
1) il conduttore si faccia i suoi lavori di sistemazione e vada avanti con il contratto, altrimenti rescissione... e da parte mia lo farei, visto come si sono comportati;
2) i lavori di sistemazione si dovranno, fare, e competono al condominio. non c'entra la locazione... una cosa è il rapporto locatore/locatario e opere interne, altro è la competenza sulla struttura come parti comuni, pertanto le parti comuni essendo di pertinenza del condominio, si delibera la spesa e si ripristina, e le opere interne te la vedi con il tuo conduttore.
Tutto questo è previsto dal codice civile... e magari anche dal nuovo testo di condominio.

 

[tuonoblu]

i lavori di sistemazione si dovranno, fare, e competono al condominio. non c'entra la locazione... una cosa è il rapporto locatore/locatario e opere interne, altro è la competenza sulla struttura come parti comuni, pertanto le parti comuni essendo di pertinenza del condominio, si delibera la spesa e si ripristina, e le opere interne te la vedi con il tuo conduttore.

condivido pienamente,
naturalmente è anche subordinato alla volontà da parte del condominio di voler intervenire in maniera tempestiva al fine di far desistere il conduttore da eventuali richieste di risarcimento per disagio, eccetera.
Se per esempio, all'interno del condominio iniziano disaccordi tali da allungare la tempistica d'intervento a danno del conduttore, in questo caso risarcire il disagio a chi compete? Considerato che la causa dell'intervento non può essere imputato a nessuno giachhè di natura accidentale?
Grazie[DOUBLEPOST=1415526940,1415526846][/DOUBLEPOST]

e le opere interne te la vedi con il tuo conduttore.

Che intendi per opere interne?