Installazione ascensore ex novo grazie all'art. 1102, dubbi sul decoro

[gattaccia]

buongiorno,
tra poco ci sarà l'assemblea condominiale in cui noi proprietari del secondo piano presenteremo il progetto di installazione di una nuova ascensore (già prevista nel regolamento condominiale)
per quanto riguarda la staticità siamo a posto
rimarrebbe l'approvazione sul decoro, nel senso che il progettista e l'amministratore si domandavano che succede se i condomini dissenzienti (che non vogliono l'ascensore) non vengono in assemblea

a me sembra che una eventuale discussione sul decoro debba essere fatta in assemblea, nel senso che se i condomini non si presentano, in seguito non possano contestare nulla, e tantomeno fermare i lavori...
sbaglio?
grazie

 

[AugustaDM]

La delibera di installazione dell'ascensore si muove nel solco dell' eliminazione l'eliminazione delle barriere architettoniche,in virtù della produzione legislativa in materia di tutela dei disabili, rappresentata non solo dalla legge n. 13 del 1989, ma anche da un importante sentenza della Corte Costituzionale la n. 14786 del 2009, con cui si chiarisce, che la legge n. 13 del 1989, all'art. 2 comma 1, prevede un abbassamento del quorum richiesto per l'innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili, quando l'innovazione stessa favorisca il superamento e/o l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati e stabilisce altresì che la legge suddetta, è volta a consentire ai disabili di accedere senza difficoltà a tutti gli edifici, quindi non solo alla propria abitazione. Da sottolineare che la riforma del condominio, recepisce anch'essa l'indicazione legislativa di abbassamento del quorum necessario, nelle delibere sulle innovazioni dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche, infatti il novellato art. 1120 c.c. stabilisce che per le relative delibere assembleari è sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. , e cioè sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio .
Proprio in virtù di tale riforma, sarà più semplice adottare delibere riguardanti l'installazione di ascensori, poiché a parte il dovuto rispetto delle norme di sicurezza, del decoro architettonico e dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune, dette delibere costituiscono di per sé, innovazioni dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche, per le quali è sufficiente l'approvazione a maggioranza dei condomini. Già nella L. n. 13/89 all' art. 1 lett d) è stabilito “expressis verbis” , che congegni … idonei ad assicurare l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici debbano necessariamente essere previsti dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici”, per la Cassazione, seppure la lettera della legge parli di nuovi edifici, “la assolutezza della previsione non può non costituire un criterio di interpretazione, anche per le soluzioni di possibili conflitti che possono insorgere tra condomini relativamente alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alle prescrizioni dell'articolo 2” In definitiva, per gli ermellini, non si può escludere anche per l'ascensore l'operatività del medesimo principio, poiché è impianto indispensabile ai fini di una reale abitabilità dell'appartamenti”, ed è proprio interpretando la volontà del legislatore espressa nella L. 13/89, che per i giudici di legittimità gli ascensori sono diventati “funzionali ad assicurare la vivibilità dell'appartamento” al pari di luce, acqua e gas. (Cass. sent. 7752/1995), è innegabile che l'installazione dell'ascensore negli edifici, sia posta precipuamente a tutela degli anziani e dei disabili.

 

[AugustaDM]

Su tale solco, la Corte di Cassazione (sent. 2012 n. 18334), in merito ai limiti da rispettare nelle opere “innovative” enuncia una serie di principi di diritto; con riguardo al rispetto del decoro architettonico, ritiene che lo stesso sia stato apprestato dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio, e quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Il giudice di merito, per stabilire se in concreto dall'installazione di un ascensore (innovazione) sia scaturita una lesione di tale decoro, oltre a verificare se lo stesso risulti effettivamente leso, deve anche valutare se tale lesione determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile, o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica ovviamente che non appaia di rilevante entità. Nella medesima sentenza, relativamente al divieto di innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, gli ermellini ritengono che nel compiere detta valutazione il giudice di merito debba tener conto che il concetto di inservibilità della cosa comune, non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione ma deve consistere in una concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità.
A riguardo la Corte ha stabilito, che il condomino non può lamentare una lesione del diritto a godere del pianerottolo, solo perché ristretto a seguito dell'installazione di un ascensore. A prevalere, infatti, deve essere il superiore e generale interesse di tutti i condomini e nell'ottica del principio di solidarietà condominiale, devono superarsi se necessario, anche le norme che regolano i rapporti di vicinato, quando la loro rigorosa e prosaica osservanza, venga a scontrarsi con la tutela dei diritti fondamentali dei disabili (Cass. sent. 15308/2011).

 

[gattaccia]

grazie
il nostro è un caso un po' particolare, poichè nell'atto pubblico di costituzione del condominio, contenente anche il regolamento condominiale e richiamato nei rogiti, c'è già la previsione dell'installazione dell'ascensore su semplice richiesta dei proprietari

preso atto di questo, il progettista mi chiedeva che succede se all'assemblea i condomini non interessati all'ascensore non vengono, e quindi non dicono nulla sul progetto e sul decoro
secondo me se non vengono a esporre eventuali contestazioni in assemblea, non possono contestare dopo...è corretto?
tanto più che il progetto attualmente è già a disposizione di tutti i condomini, presso l'amministratore

 

[AugustaDM]

Se l'assemblea, secondo le previsioni del novellato art. 1120 c.c. ( deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio ), approva, gli assenti o dissenzienti che siano, non possono comunque opporre alcunchè.

 

[gattaccia]

sì grazie questo lo sapevo
credo che avremo la maggioranza degli intervenuti ma non il 50% dei millesimi
tuttavia come dicevo sugli atti pubblici è già prevista l'installazione dell'ascensore

si tratterebbe solo di decidere in merito al decoro
se non arriviamo alla maggioranza, che succede?
è lecito ritenere che c'è una sorta di silenzio assenso?

 

[AugustaDM]

I condomini che non aderiscono all'iniziativa, per parte loro, possono (terzo comma, articolo del 1121 Cod. civ.) partecipare in qualsiasi tempo ai vantaggi che essa comporta, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione opportunamente rivalutate per tener conto del tempo trascorso dall'installazione al momento in cui si opta per l'utilizzazione del servizio. Consigliabile però acquisire l'autorizzazione di tutti gli altri condomini, per evitare possibili azioni legali sotto il profilo dell'alterazione del decoro architettonico dell'edificio o della sottrazione di aria e luce ad alcuni appartamenti. In particolare, è opportuno formalizzare con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari l'autorizzazione di quei condomini in ordine ai quali l'innovazione comporta il mancato rispetto delle distanze legali, in modo da renderla opponibile a eredi e acquirenti.
Chi è contrario all'installazione non può obiettare che l'impianto sottrae all'utilizzazione una parte comune dell'edificio (per esempio, la tromba delle scale), se risulta (come in effetti è lecito presumere si verifichi) che all'originaria possibilità di godimento della cosa comune ne è stata sostituita un'altra migliore, anche se di diverso contenuto. Successivamente la stessa Cassazione ha stabilito che non è necessario che da questo tipo d'innovazione debba derivare un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente.

 

[gattaccia]

Consigliabile però acquisire l'autorizzazione di tutti gli altri condomini, per evitare possibili azioni legali sotto il profilo dell'alterazione del decoro architettonico dell'edificio

ecco è questo che mi interessa
noi abbiamo presentato il progetto, e a breve ci sarà l'assemblea per esaminarlo
se alcuni condomini non vengono, il loro silenzio vale come silenzio assenso, oppure no?
nel senso che chi non viene in assemblea a contestare il decoro, si presume che non abbia niente da contestare, dato che ha avuto gli strumenti per contestare ma non lo ha fatto?

 

[AugustaDM]

Il silenzio assenso è configurato all’art. 20, L. n. 241/1990 come istituto generale, applicabile cioè non più ad una tassativa elencazione di procedimenti, bensì a tutti i procedimenti ad istanza di parte, (esclusi quelli disciplinati dall’art. 19 “Segnalazione certificata di inizio attività”), finalizzati al rilascio di provvedimenti amministrativi. Per questi casi «il silenzio dell’amministrazione competente equivale a provvedimento di accoglimento della domanda», se la stessa amministrazione non comunica all’interessato, nel termine indicato dall’art. 2, commi 2 e 3, il provvedimento di diniego ovvero se, entro 30 giorni dalla presentazione dall’istanza, non indice una conferenza di servizi.

 

[AugustaDM]

Al condominio, non si applica il silenzio-assenso. I condomini assenti/dissenzienti ben potrebbero usufruire delle azioni legali previste dalla legge in materia per eccepire eventuali vizi e/o il mancato rispetto del decoro architettonico, ovviamente nel rispetto delle forme e dei termini previsti dalla legge.