Inquilino moroso. inizia il calvario

[Ezequiel]

Salve a tutti, chiedo consiglio a chi, purtroppo è più esperto di me: Locatario (con minore a carico) inadempiente da mesi, inviata raccomandata di messa in mora, respinta per mancato ritiro, mi costringe ad adire le vie legali. Quesito: E' preferibile iscriversi a una delle associazioni di piccoli proprietari per avere assistenza o agire autonomamente senza però sapere a che santo votarsi? Grazie.

 

[uva]

Per svolgere la pratica di sfratto per morosità devi necessariamente rivolgerti ad un legale.
Secondo la mia esperienza, non c'è alcun vantaggio ad iscriversi ad un'associazione dei piccoli proprietari: i loro avvocati applicano delle tariffe professionali "di mercato" (almeno qui a Torino l'iscritto all'Associazione non ottiene degli sconti sulle parcelle dei legali).
Gratuitamente vengono forniti dei pareri molto generici, ma se si vuole sfrattare l'inquilino bisogna ovviamente pagare l'avvocato.

Considera però che ti devi rivolgere ad un avvocato esperto in locazioni.
Se non ne conosci nessuno, l'approccio tramite un'Associazione dei proprietari può essere utile.

 

[basty]

Considera però che ti devi rivolgere ad un avvocato esperto in locazioni

Ritieni seriamente che oggi la branca delle cause di morosità sia così specialistica?
Non è che veda molte discriminanti: o si producono documenti (ricevute) che comprovano i versamenti, o si è morosi. Dopodiché sta al giudice stabilire i tempi di grazia.
La faccio troppo semplice?

 

[uva]

Ritieni seriamente che oggi la branca delle cause di morosità sia così specialistica?

Intendo dire che per essere ragionevolmente tranquilli che il proprio avvocato segua con criterio l'iter dello sfratto per morosità, è bene non rivolgersi ad uno che opera in altri campi (diritto di famiglia, diritto del lavoro, ecc).

Secondo me un avvocato esperto in locazioni non si limita a inviare le notifiche al moroso e svolgere le pratiche burocratiche, ma in udienza cerca di far valere le ragioni del locatore.
Per esempio, opponendosi ai Giudici che spesso e volentieri concedono il termine di grazia ad inquilini la cui morosità certamente non è "incolpevole".

L'avvocato esperto sa anche come muoversi con gli ufficiali giudiziari: presenzia ai vari accessi e anche qui cerca di fare gli interessi del locatore.
Altro esempio: quando l'ufficiale giudiziario esegue lo sfratto e redige il verbale e nell'appartamento vi sono ancora beni dello sfrattato, è opportuno che qualcuno (l'avvocato, se il proprietario non è presente o gli manca l'esperienza) gli dica di verbalizzare "beni di nessun valore, di cui si autorizza l'immediato smaltimento". Così si evita l'ulteriore rogna della custodia a cura a spese del locatore.

Poi ho scoperto che è bene fare attenzione e, possibilmente, distinguere tra avvocati e "abogados". Una mia amica è incappata in un'esemplare di quest'ultima specie ed è stato un mezzo disastro...

 

[basty]

Ti ho posto la domanda perchè pur essendo comprensibilissimo il tuo suggerimento, io mi sono sempre chiesto come si faccia a sapere a priori di cosa sia esperto l'avvocato.

Salvo rivolgersi a studi super titolati e famosi , non è scritto da nessuna parte di cosa si occupi prevalentemente l'avv. di turno. (almeno credo)

In una grande città si hanno problemi di "dispersione"
In una piccola città quelli di ristrettezza di scelte.

A me è capitato ad es. un avvocato (per altro quasi coetaneo, amico di gioventù), con tanto di qualifica di "costituzionalista" (che lui stesso onestamente non vantava), per un problema di vicinato e distanze edilizie : non te lo raccomando

Per caso poi mi sono rivolto per uno sfratto ad un altro, e direi che ha operato come tu suggerisci: ed è stato lo stesso Uff. giudiziario, a spiegarmi il perchè sottolineava che il divano ed altre batatraccole lasciate dall'inquilino, le dichiarava "beni di nessun valore, di cui si autorizza l'immediato smaltimento".

Sarò stato fortunato.

C'è un modo per conoscere la specializzazione del legale, al di la del passaparola?

 

[uva]

C'è un modo per conoscere la specializzazione del legale, al di la del passaparola?

L'unico modo che conosco, e che ho applicato, è il passaparola "qualificato".
Se conosco e mi fido di bravi professionisti esperti nel loro campo, mi faccio consigliare da loro.
Ad esempio un agente immobiliare che si occupa anche di locazioni mi può indirizzare ad un avvocato esperto nello stesso ramo.
Un bravo avvocato giuslavorista mi può indicare un collega che opera nel settore delle locazioni.

Oppure, come ho scritto nel post n.#2, un'Associazione di proprietari può essere utile al locatore che debba iniziare lo sfratto per morosità del suo inquilino e non sappia a chi rivolgersi.

 

[Excalibur]

Ti ho posto la domanda perchè pur essendo comprensibilissimo il tuo suggerimento, io mi sono sempre chiesto come si faccia a sapere a priori di cosa sia esperto l'avvocato.

Si può provare con una ricerca su internet se si ha un nome. Per motivi ignoti l'elenco dell'ordine non dice di cosa si occupa l'avvocato. La laurea è unica ma è chiaro che se da venti anni il professionista si occupa di divorzi non è proprio la scelta più consigliata per uno sfratto. Quindi, a meno di avvocati amici che possono anche indirizzarti a colleghi, le diverse associazioni (non solo quelle dei piccoli proprietari ma pure quella dei consumatori in altri casi) sono l'unico modo per venire in contatto con un professionista - poi magari si può rivelare un disastro - ma che almeno lavora principalmente nel campo di tuo interesse. Quello di @uva è un buon consiglio ma cos'è un "abogados"?

 

[uva]

cos'è un "abogados"?

Si tratta di aspiranti avvocati che, non riuscendo a superare l'esame di Stato in Italia, si recano in Spagna per ottenere l'abilitazione a svolgere la professione.
Leggevo alcuni giorni fa sul Sole che la polizia spagnola sta indagando per un esame "farsa" superato nel 2016 da studenti italiani a Madrid, trattandosi probabilmente di un caso di corruzione (pagando 11.000 euro lo studente veniva promosso).

In Italia il Consiglio nazionale degli avvocati si è più volte rifiutato di accettare l'iscrizione all'Albo di questi abogados, ma pare che una sentenza della Cassazione (n. 28340/2011) abbia espresso parere contrario al divieto.

In pratica ci possiamo trovare con un avvocato somaro che ha ottenuto l'abilitazione per vie traverse. Specialmente se giovane, non ha né la preparazione né l'esperienza per esercitare correttamente la sua professione.

 

[Excalibur]

Grazie @uva

 

[moralista]

Ad ognuno il suo mestiere, se sei del campo immobiliare è facile trovare un avvocato con specifiche specializzazioni, altrimenti ti devi fidare del passa parola, e non vale più di tanto