Info procedure catasto e urbanistica per fusione di fatto di immobili

[Valeria e daniele]

Buonasera,
Prima di sposarci io e mio marito abbiamo acquistato un appartamento, al 50% quindi, come bene personale.
Nel 2017 abbiamo acquistato, in regime di comunione dei beni, un appartamento confinante.
È stata aperta pratica cil per manutenzione straordinaria e fusione.
La fusione ci è stata respinta ed abbiamo scoperto che non fosse possibile a causa delle ditte diverse con cui abbiamo acquistato i due immobili, anche se entrambi al 50 e anche se siamo sempre noi, ma uno come bene personale e l'altro in comunione.
Ora ho capito che si possa presentare un'unione di fatto catastale.
Domanda: urbanisticamente ciò significa che siamo a posto?
Lo chiedo perché la porzione ultima acquistata usufruisce di mutuo prima casa e imposta di registro ridotta.
Grazie a chi vorrà suggerirci qualsiasi info.
Cordiali saluti

 

[Franci63]

anche se entrambi al 50 e anche se siamo sempre noi, ma uno come bene personale e l'altro in comunione.

Strano: il primo è comunque in comunione tra di voi , anche se non in regime di comunione matrimoniale.

 

[Valeria e daniele]

Ciao,
In effetti nella mia assoluta incompetenza in materia mai mi sarebbe venuto in mente che potessero sorgere problemi.
L'ho imparato quando il geometra ha presentato richiesta di fusione che è stata respinta.
Da qui abbiamo capito che siano due acquisti di tipo diverso.
Ora il notaio suggerisce di cambiare regime e optare per la separazione dei beni o convogliare il bene precedente ...ma questa opzione è ancora più costosa.
Mi è parso però di capire che si possa invece fondere in un'unione di fatto catastale, valida ai fini anche fiscali.
Non so come si proceda urbanisticamente. È automatica la fusione urbanistica se c'è quella catastale? È applicabile al nostro caso la fusione di fatto per conservare le agevolazioni e non incorrere in sanzioni?
Ringrazio fin d'ora chi volesse suggerirci una strada.
Buon proseguimento

 

[basty]

La fusione di due u.i. unite di fatto, ai fini catastali e fiscali è una pratica introdotta per rappresentare una u.i. realizzata su terreni appartenenti a proprietà distinte o a seguito di fusione di due u.i. adiacenti di ditte diverse.

Ammesso (e non concesso...) che voi siate due ditte differenti, la pratica è soprattutto riconosciuta ai fini fiscali nel senso di permettere che l'intera unità, ad esempio parte del marito e l'altra della moglie, possano essere considerate ai fini IMU ecc come una sola, ed abitazione principale della famiglia.

Concettualmente rimangono due identificativi catastali: all'insieme viene attribuita la nuova categoria catastale e relativa consistenza e rendita totale, sulla quale calcolare le imposte: le due u.i. originarie verranno ad assumere la categoria attribuita all'insieme, e ciascuno avrà la frazione di rendita corrispondente. (non so se sia chiaro: in sostanza non sarà una vera fusione a tutti gli effetti, poichè è vietato fondere due u.i di ditte diverse). La fusione vale solo ai fini fiscali.

Non credo che ciò impatti ai fini urbanistici.

La procedura è quella descritta al par. 4.3 di pag 17 della circolare allegata

p.s.: Io non sono un tecnico che bazzica al catasto: ma mi pare molto strano che nel vostro caso non possiate considerarvi la stessa ditta:
non è che il secondo appartamento è stato accatastato solo ad uno dei due, pur essendo in comunione? portando l'addetto a fare distinzioni?
@griz , @Gianco , cosa ne pensate?

 

[Gianco]

Di fatto le ditte sono differenti, una in comproprietà al 50% ciascuno, l'altra in comproprietà.
La pratica deve dapprima essere presentata al comune per la fusione delle due unità immobiliari e nulla osta poiché per entrambi intervengono e firmano gli aventi diritto. In catasto vanno presentate due distinte pratiche DocFa per l'accatastamento di "porzione di unità immobiliare di fatto unita" con allegata la planimetria dei due immobili confinanti dei quali quello in esame è disegnato con linee continue, l'altro con linee tratteggiate. L'accatastamento relativo deve essere presentato entro 30 giorni dalla denuncia di fine lavori.

 

[basty]

Di fatto le ditte sono differenti, una in comproprietà al 50% ciascuno, l'altra in comproprietà.

Non direi: in entrambi i casi il risultato è una proprietà indivisa di cui ciascuno viene ad avere un diritto al 50%.

La pratica deve dapprima essere presentata al comune per la fusione delle due unità immobiliari e nulla osta poiché per entrambi intervengono e firmano gli aventi diritto.

Questo mi pare strano: se la fusione (completa) è lecita , e nulla osta, non ha senso chiedere solo l'unione a fini fiscali.
Salvo ti riferisca ai lavori interni per rendere comunicanti i due appartamenti.

 

[Nemesis]

in entrambi i casi il risultato è una proprietà indivisa di cui ciascuno viene ad avere un diritto al 50%.

No. La comunione legale tra i coniugi costituisce, nell'interpretazione giurisprudenziale assolutamente prevalente (fin dalla sentenza della Corte costituzionale 10 marzo 1988, n. 311) e nonostante dissensi in parte della dottrina, una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente per oggetto tutti i beni di essa.

 

[basty]

No. La comunione legale tra i coniugi costituisce, nell'interpretazione giurisprudenziale assolutamente prevalente (fin dalla sentenza della Corte costituzionale 10 marzo 1988, n. 311) e nonostante dissensi in parte della dottrina, una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente per oggetto tutti i beni di essa.

Grazie per la precisazione: mi sembra una pura follia ma fa lo stesso. Non sarebbe la prima.

Divagando..... me ne viene in mente un'altra.

Due giorni fa una trasmissione TV pomeridiana (Geo-Geo) ha fatto un servizio sugli adempimenti burocratici per aprire una attività (autoofficina, gelateria, bar, ecc)
La più complicata sembra essere l'apertura relativa delle autoofiicine:
- 89 adempimenti burocratici
- presso 30 diversi enti che non si parlano tra loro (alla faccia dello sportello unico....)
- costo per balzelli vari: 18000 € ...
.... e non hanno ancora comprato nemmeno un cacciavite ...
- pperò poi possono cominciare a mettere la propria insegna... un momento, dopo aver pagato altre 300€ circa.

MA QUAND'E' CHE SEMPLIFICHEREMO E RAZIONALIZZEREMO!

Le regole e le leggi devono essere al servizio dell'uomo e non viceversa.

 

[Valeria e daniele]

Grazie a tutti intanto per i commenti!
Oggi il mio geometra mi ha ribadito come per lui non vi siano problemi ad effettuare questa fusione di fatto, valida fiscalmente. Conferma anche lui, con queste due docfa.
Ho capito che urbanisticamente dopo venga di conseguenza tutto approvato.
La notaiatuttavia dice che c'è assoluto bisogno di un nuovo sub, possibile solo con la variazione del regime di comunione a separazione dei beni.
In caso diverso verrebbero meno le agevolazioni prima casa con cui abbiamo acquistato, sempre al 50%, anche la seconda porzione di casa.
A qualcuno di voi torna che sia così come dice la notaia? Il mio tecnico non sembra d'accordo. Se ai fini fiscali e catastali comunque verrebbe considerata prima casa...perché mai dovremmo fare un altro atto con cui optare per la separazione dei beni ed equiparare questo ultimo acquisto al precedente, quando avevamo acquistato, sempre al 50 ma da non sposati???
Grazie ancora per i suggerimenti e ciao a tutti.

 

[Gianco]

Salvo ti riferisca ai lavori interni per rendere comunicanti i due appartamenti.

Certamente, per quanto attiene il diritto ti ha compiutamente risposto @Nemesis.