Info aree comuni

[kokko]

Buongiorno

la situazione è questa:
il condominio ha una porta blindata (che chiamerò qui "condominiale") al primo piano, su ballatoio, dove ci sono altre porte private degli appartamenti al P1

La porta condominiale serve l' accesso a scala condominiale per arrivare all' ultimo piano abitato P2
in cui vi sono due appartamenti ciascuno con la propria ulteriore porta blindata privata.
Inoltre alla fine di questa scala c'è l'unico accesso al tetto dello stabile condominiale.

Quindi questi due appartamenti hanno una doppia porta per accedere.

La porta blindata condominiale ha dei problemi e andrebbe sistemata.

Quando il condominio è stato venduto il costruttore pare abbia consegnato le chiavi di questa blindata condominiale ai soli proprietari che vivono al piano alto.

Gli altri condomini quindi si sentono esonerati dal pagare l'intervento alla porta perchè loro non ne hanno mai usufruito

E' stato contattato l'amministratore condominiale il quale dice di non avere nemmeno lui le chiavi e che quindi dovrebbero occuparsi i due proprietari che usano la porta della sua manutenzione.

Ma questa porta non è proprietà privata esclusiva degli appartamenti al P2.


Gli inquilini al P1 hanno pagato l manutenzione delle stesse porte private proprie. E tutto il condominio ha deliberato che i proprietari del P2 possono eseguire lo stesso lavoro alla porta a loro uso (esclusivo?) a proprie spese.

Non sono certo ma credo che ci siano diversi punti contestabili in questa situazione, che l'amministratore se ne stia lavando le mani
e non sia giusto che la manutenzione di una parte comune sia addebitata a solo una parte dei condomini.

 

[Gianco]

Le spese vanno ripartite fra coloro che possono usufruire della porta in oggetto.

 

[kokko]

Le spese vanno ripartite fra coloro che possono usufruire della porta in oggetto.

E' quello che mi ha risposto anche l'amministratore di condominio.

Ma ho diversi dubbi a riguardo e mi risulta difficile capire il perchè e il come....

Quindi ne deduco che nelle parti comuni di un condominio ci possono essere delle parti non condivise a tutti i condomini ma solo ad un sottogruppo?

Chi decide questa suddivisione? Dovrebbe essere scritta o dichiarata, ma dove?
O il semplice fatto che il costruttore quando ha venduto gli appartamenti ha consegnato fisicamente le chiavi ad un solo sottogruppo e da lì la situazione è definita?
Dato che l'accesso a quest' area favorisce l'unico accesso al tetto. Non diventa per forza di cose un locale ad accesso comune di tutti?

 

[Gianco]

Il locale è comune nel momento in cui i fruitori sono solo coloro che hanno diritto all'accesso.

 

[vittorievic]

La porta "condominiale" serve l' accesso a scala condominiale per arrivare all' ultimo piano abitato P2 in cui vi sono due appartamenti ciascuno con la propria ulteriore porta blindata privata.
Inoltre alla fine di questa scala c'è l'unico accesso al tetto dello stabile condominiale.

Le scale ed il tetto sono citati tra i beni oggetto di proprietà comune, a norma dell'art. 1117, n. 1, c.c.
Quindi questa benedetta porta dovrebbe essere condominiale a meno che, "per destinazione del padre di famiglia" cioè del costruttore, originariamente unico proprietario, non sia stato disposto diversamente.

 

[davideboschi]

nelle parti comuni di un condominio ci possono essere delle parti non condivise a tutti i condomini ma solo ad un sottogruppo?

Certo che possono esserci. Ad esempio:
- nei condomini con più scale, i condòmini che usano la scala A pagano pulizia e manutenzione della sola scala A, lo stesso quelli della scala B e di tutte le altre. Idem se vi è un ascensore per scala.
- nei condomini in cui l'ascensore non serve certi piani, i condòmini non serviti non pagano le spese e la manutenzione dell'ascensore.

Chi decide questa suddivisione?

La conformazione dell'immobile.
Nel tuo caso, la porta in questione serve ai soli due proprietari che la utilizzano come accesso per i loro appartamenti.

Per quanto riguarda l'accesso al tetto, ho dei dubbi che questa circostanza da sola possa configurare la porta come di pertinenza di tutti.
Lo sarebbe se il tetto fosse accessibile per tutti i condòmini. Ma allora tutti i condòmini dovrebbero avere le chiavi della porta benedetta.
Ma se l'accesso al tetto fosse solo per manutenzione del tetto e degli eventuali impianti ivi installati, la parte privata che permette tale accesso non diventerebbe automaticamente condominiale. Vi sarebbe semplicemente un diritto di passaggio.

 

[kokko]

Le spese di pulizie delle scale sono da sempre ripartite globalmente in millesimi, nn esistono sotto gruppi di spesa per rampe separate.





A corollario del tutto , mettiamo che per legge si appurasse che la "benedetta" porta sia condominiale...

dato che la porta ha un danno estetico (lo stesso logoramento che avevano le altre porte private , sistemate poi dai proprietari, ai lati della stessa)

potrebbe essere Comunque necessario che la maggioranza del condominio sia favorevole a sistemarla? o trattandosi di "sola immagine di facciata" l'intervento può essere trascurato e quindi se non c'è la maggioranza rimane così??

 

[vittorievic]

Vi sarebbe semplicemente un diritto di passaggio.

cioè a monte della porta la scala non è più condominiale?
Quindi, se per un evento fortuito si dovesse lesionare una rampa questa verrebbe ricostruita a spese dei soli utilizzatori?

potrebbe essere Comunque necessario che la maggioranza del condominio sia favorevole a sistemarla? o trattandosi di "sola immagine di facciata" l'intervento può essere trascurato e quindi se non c'è la maggioranza rimane così??

se non c'è la maggioranza richiesta per eseguire lavori manutentivi condominiali la porta rimane così come sta. Comunque, con la debita maggioranza, la assemblea può autorizzare dei volonterosi a fare a proprie spese l'abbellimento della porta.

 

[davideboschi]

cioè a monte della porta la scala non è più condominiale?
Quindi, se per un evento fortuito si dovesse lesionare una rampa questa verrebbe ricostruita a spese dei soli utilizzatori?

In effetti la tesi è assai ardita, se il tema è la proprietà delle scale.
Ma per la proprietà delle scale, valgono gli atti di provenienza.

Per quanto riguarda invece la manutenzione ordinaria delle scale, a mio avviso ricade in capo ai soli utilizzatori.

Diverso è il discorso per la porta stessa intesa come serramento.
Visto che la funzione è proteggere i due rproprietari che la usano, la proprietà dell'oggetto dovrebbe essere loro, quindi tutte le spese (manutenzione ordinaria e straordinaria, e sostituzione) sarebbe in capo a loro, con diritto di passaggio attraverso la porta per accedere al tetto comune.

Se però i due di sopra non accettassero questa situazione, l'assemblea potrebbe benissimo dire: "Dite che la porta è comune, e che le riparazioni spettano a tutti? Bene, allora la togliamo, così ci liberiamo del problema".
Deliberando di toglierla a maggioranza, i due di sopra si troverebbero con una blindata sola. Se a loro sta bene... così sia,

 

[vittorievic]

In effetti la tesi è assai ardita,

direi proprio di sì. Scale e tetto di un edificio condominiale sono di proprietà di tutti i condomini secondo il c.c. per farli diventare di proprietà riservata a determinati proprietari occorre un atto scritto non solo esternare con una porta e dandone le chiavi di detta porta solo a quei proprietari. Quindi bisogna vedere cosa è riportato sul primo rogito, se questa proprietà è riportata sui rogiti seguenti fino al più recente. Oppure vedere se questa disponibilità è riportata sul Regolamento di Condominio Contrattuale redatto dal costruttore.