Infiltrazioni sottosuolo

[bruno_roma]

Salve a tutti mi iscrivo a questo forum con un quesito. Abito al piano terreno e sono proprietario di un piccolo cortile attiguo ad un giardino di un altro immobile. Sotto l'appartamento sono posizionati i garage dello stabile. Il cortile poggia sul terreno e al di sotto non vi sono garage o altre unità immobiliari. Il cortile ha una tubazione di raccolta delle acque piovane che corre a circa 3 m dalla parete del fabbricato. I condomini proprietari dei garage lamentano infiltrazioni di acqua anche di notevole entità sebbene non correlate alle piogge. Il fabbricato non è dotato di scannafosso. Per indagare circa le infiltrazioni il condominio intende testare le tubazioni di scolo del mio cortile. Io mi oppongo a questo genere di prova perchè ritengo che la mia tubazione non sia compatibile con le infiltrazioni sia per posizionamento (fuori della sagoma del fabbricato e non nel muro dei garage) sia per portata (le infiltrazioni non si verificano in corrispondenza delle precipitazioni meteoreologiche e sono in misura molto superiore alla portata di acqua raccolta dal mio portavia) . In teoria non avrei motivo di oppormi a questa prova ma la perplessità nasce dal fatto che i proprietari dei garage non accettano di fare saggi sulla parete dei garage da cui proviene l'acqua ma intendono perseguire solo la prova che mi riguarda. Il mio timore è che anche in un eventuale prova colore magari con una pressione dell'acqua superiore a quella di normale funzionamento possa causare uno sversamento di liquido nel terreno ed un eventuale raggiungimento delle pareti esterne del fabbricato che non essendo dotate di scannafosso potrebbero manifestare un esito alla prova falsato che potrebbe essere strumentalizzato dai condomini. L'amministratore di condominio in questa situazione appoggia completamente i proprietari dei garage e si offerto di intentare un'azione legale nei miei confronti per accedere alla mia proprietà ed effettuare il test. Come mi posso difendere?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Partiamo dal principio che la questione è di carattere tecnico e dove c'è umidità si puo' presumere, ma la prova certa è diabolica
Cio' premesso che fare ? A mio parere : o lo scontro o la mediazione
Questo è uno di quei casi in cui la conciliazione-mediazione ( che pure diverrebbe obbligatorio esperire in caso di scontro ) potrebbe dare frutti .
a)Si potrebbe prima tentare una "conciliazione casareccia"; due tecnici (uno per fazione) assumono una decisione con la condizione ( ovviamente tutto scritto) che il ripristino, errore di valutazione o meno è a carico del condominio. Il contratto che sintetizza l'accordo ha una forza giuridica inferiore alla conciliazione ufficiale ma essendo i valori in campo non eccessivi si potrebbe ben presumere che venisse rispettato senza ricorrere alla sua impugnazione
b)Una conciliazione ufficiale ( che in subordine comunque ci sarebbe) in cui si tenti un accordo che confluisca in un verbale i cui effetti giuridici sono più marcati rispetto a quello "casareccio " in quanto il " verbale di conciliazione" (dove confluiscono gli accordi assunti in mediazione ) puo' essere omologato dal Tribunale ed in tal caso acquisisce una valenza più forte del semplice accordo contrattuale di cui al punto a)
(in gergo giuridico : diviene titolo esecutivo per l'espropriazione forzata a carico dell'inadempiente )

 

[bruno_roma]

Grazie della risposta ma mi sembra che qui già si presupponga una fase successiva. Non mi è chiaro in che termini il condominio possa intimarmi la prova sulla mia tubazione e che margini di difesa( scontro?) posso avere in questa sede (chiedo l'intervento di un tecnico super partes?) posso chiedere che venga prima esperita la prova sui muri perimetrali dei garage?
grazie della risposta e buon natale!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

posso avere in questa sede (chiedo l'intervento di un tecnico super partes?

mi sembra una buon idea, ma farei precedere l'intervento dl professionista da un accordo il cui senso sia questo : "le parti accettano di procedere secondo le (presunte) cause individuate dal tecnico fermo restando il ripristino a carico del condominio"

 

[Daniele 78]

Io mi oppongo a questo genere di prova perchè ritengo che la mia tubazione non sia compatibile con le infiltrazioni sia per posizionamento (fuori della sagoma del fabbricato e non nel muro dei garage) sia per portata (le infiltrazioni non si verificano in corrispondenza delle precipitazioni meteoreologiche e sono in misura molto superiore alla portata di acqua raccolta dal mio portavia) . In teoria non avrei motivo di oppormi a questa prova ma la perplessità nasce dal fatto che i proprietari dei garage non accettano di fare saggi sulla parete dei garage da cui proviene l'acqua ma intendono perseguire solo la prova che mi riguarda

Guarda per esperienza quando c'è una perdita e conseguente infiltrazione non puoi mai sapere da dove arriva l'acqua. Può tranquillamente accadere di avere una "lesione" in una guaina o in una tubazione anche a più di 4 mt distanza dalla "manifesta infiltrazione".
A mio avviso per fare le cose per bene dovrebbe essere dato modo di fare entrambe le verifiche: sia sul tubo che sul muro dei garages proprio perché con l'acqua non solo non si scherza, ma anche perché troppo imprevedibile.
Nulla da aggiungere sui suggerimenti già dati da @Ennio Alessandro Rossi.

 

[Luigi Criscuolo]

far fare a spese del condominio una ispezione televisiva del condotti compreso il tuo? Le prove colorimetriche non si fanno in pressione ma a gravità e che bisogna aspettare che il colorante trasportato dall'acqua colori il muro non è una cosa immediata, a meno che ci siano delle frature nei muri per cui l'acqua colorata zampilli dai muri medesimi.

 

[Daniele 78]

Il colorante non è immediato come dice Luigi, però non è neanche così lento. Dipende tantissimo dalla lunghezza del tratto da ispezionare, dal materiale del tubo, da occlusioni e dalla presenza o meno di acqua stagnate. Può variare da pochissimi minuti (per tratti inferiori a 10 mt) ad un massimo di 20/ 30 minuti per distanze superiori.
Diciamo che entrambe le prove possono esservi utili a capire il problema prima di effettuare delle rotture.