In caso di tre fabbricati distinti bisogna per forza costituire un super-condominio?

[solvatoredota]

abbiamo 3 caseggiati amministrati da tre amministratori diversi, e abbiamo in comune tra i tre caseggiati il giardino, l'entrata box e relativo servizio passaggio per accedere ad essi. Per le spese relative a queste pertinenze abbiamo diviso sempre per millesimi di proprietà, la mia domanda è bisogna per forza costituire un super-condominio?
il nostro problema è che un fabbricato dei tre è il doppio degli altri due, quindi hanno da soli il 50% della maggioranza con relativa conseguenza di decidere quasi do soli i lavori da eseguire o meno, cioè ciò che riguarda il loro condominio si fa e gli altri restano al palo.

 

[Ollj]

Il super condominio è costituito per legge; se vi ricorrono gli estremi di legge non se ne può prescindere.
Quanto alla maggioranza altrui, posso comprendere il disappunto, ma siam obbligati a viver in un sistema di maggioranze (o spesso sarebbe il caos)

 

[basty]

Curioso quesito. Nei condomini normali è sempre prevista la doppia maggioranza: dei millesimi ma anche delle teste, proprio per mitigare l'effetto del "condòmino" con molti millesimi.

Non mi pare sia previsto qualcosa di analogo nei supercondomini: sarebbe stato opportuno introdurre anche li una regola simile, ad esempio millesimi ma anche nr di caseggiati.

 

[Hug]

il nostro problema è che un fabbricato dei tre è il doppio degli altri due, quindi hanno da soli il 50% della maggioranza con relativa conseguenza di decidere quasi do soli i lavori da eseguire o meno, cioè ciò che riguarda il loro condominio si fa e gli altri restano al palo.

C'è il rovescio della medaglia: che ha più millesimi paga di più. Non è così?

 

[alberto bianchi]

C'è il rovescio della medaglia: che ha più millesimi paga di più. Non è così?

Penso che chiunque sarebbe felice di avere più millesimi. Significa che ha più patrimonio, ovviamente in una situazione normale di godimento dei beni sia personalmente sia dandoli in locazione a terzi, escludendo pertanto il caso di immobili, per motivi vari, non utilizzabili.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Curioso quesito. Nei condomini normali è sempre prevista la doppia maggioranza: dei millesimi ma anche delle teste, proprio per mitigare l'effetto del "condòmino" con molti millesimi.

Non mi pare sia previsto qualcosa di analogo nei supercondomini: sarebbe stato opportuno introdurre anche li una regola simile, ad esempio millesimi ma anche nr di caseggiati.

In effetti, invece, sembrerebbe prevista.

• L'art. 1117-bis C.C. (introdotto dalla legge di riforma del condominio) prevede quanto segue: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117". In altre parole, ciò significa che tutta la normativa prevista in materia di condondominio, ivi compreso il calcolo delle maggioranze necessarie a deliberare, si applica anche al supercondominio. Pertanto, al fine di appurare la validità del deliberato assembleare del supercondominio bisognerà aver riguardo sia al numero di condomini partecipanti all'assemblea, sia al numero di millesimi espressi.

• Qualche problema interpretativo potrebbe sorgere nel caso di supercondomini con più di sessanta proprietari; in tal caso, infatti, l'art. 67 D.A.C.C. -Terzo comma, prevede quanto segue: "Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
  Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea".
  
  In breve, ciò significa che qualora il supercondominio sia formato da più di sessanta proprietari, l'assemblea per la gestione ordinaria (ma non quella per la gestione STRAORDINARIA) sarà formata non dai singoli condomini, ma dai loro rappresentanti. In questo caso, valgono le "teste" dei condomini o quelle delle palazzine?
  
  La norma - scritta MOLTO male a dire il vero - da questo punto di vista non chiarisce nulla; soccorre però il generale criterio per cui il rappresentante non agisce per se stesso, ma "rappresenta" - appunto - altre persone; vale pertanto non la sua "testa", ma quella dei condomini rappresentati. Più precisamente, dato che a norma del citato art. 67 D.A.C.C., egli ha in pratica carta bianca (Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto dice la norma citata) egli porterà in assemblea le "teste" di tutto il condominio rappresentato.

 

[basty]

Grazie per la precisazione. Peccato che la mancanza di accenti tonali renda ambigua anche la lettura della stessa: non sempre è evidente il significato di condomini: potrebbe leggersi indifferentemente come condòmini o condomìni (che però in un caso ai scritto condominii, per cui dovrei escludere la seconda ipotesi?)

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Grazie per la precisazione. Peccato che la mancanza di accenti tonali renda ambigua anche la lettura della stessa: non sempre è evidente il significato di condomini: potrebbe leggersi indifferentemente come condòmini o condomìni (che però in un caso ai scritto condominii, per cui dovrei escludere la seconda ipotesi?)

Ho seguito la regola utilizzata dall'estensore della norma: condominii intesi come fabbricati, condomini intesi come condòmini (insomma, persone).

Comunque è vero, si presta a lettura ambigua (come se la norma non fosse già abbastanza scura di suo... )

 

[Hug]

E' meglio mettere l'accento, no?

 

[AvvocatoDauriaMichele]

E' meglio mettere l'accento, no?

Prima ci ho tentato, ma erano già passati trenta minuti, quindi il sistema non me lo ha più permesso... sarà per la prossima volta.