Imposizione di spese non decise in assemblea e cambio serratura del portone d'entrata

[fiorsue]

Sono proprietaria in un condominio sul suolo italiano, ma abito all'estero. Nel mio condominio c'è un condomino, proprietario di più appartamenti in locazione, che da decenni fa le funzioni di amministratore per avere il controllo assoluto del palazzo e della sua gestione, per comprimere i costi a suo carico, ma senza essersi assunto ufficialmente tale responsabilità, in quanto rifiuta di riconoscere che è amministratore di fatto a tutti gli effetti. Non ci sono assemblee, non ci sono rendicontazioni di bilancio, né preventivi né consuntivi. Tutte le spese vengono ripartite per millesimi, ma in genere non riceviamo giustificativi, solo le utenze comuni vengono giustificate con la bolletta. Spese di pulizia e manutenzione vengono evitate come la peste, gli inquilini di questo signore vogliono occuparsene personalmente in turnazione, lui ovviamente ne è soddisfatto ed io devo subire la loro decisione. Siccome non sono presente in loco, soprattutto in tempi di Covid, mi vedo attribuire una "quota giardino" per taglio erba, effettuata non si sa da chi e senza fattura. Nessuno si occupa della pulizia al mio piano, ormai invaso da grosse ragnatele impossibili da raggiungere. Ho lamentato la presenza di infiltrazioni dal tetto comune, ma nessuno si occupa del mio problema. Ultimamente è stato inoltre effettuato il cambio della serratura del portone di entrata, ma non mi si dice perché né come e quando potro' ritirare la nuova chiave. Devo prepararmi a reagire, altrimenti mi ritrovero' alla porta di casa senza nessuno che mi sappia aiutare. Cosa mi consigliate? Posso sporgere denuncia?
Sogno spesso di seguire la procedura per la nomina di un amministratore d'ufficio, ho visto che il ricorso al giudice di pace si fa inviando un semplice formulario, con o senza l'assistenza di un legale. Il mio condominio è tra quelli senza obbligo di amministratore, ma pare che il giudice valuti caso per caso. Che ne pensate?

 

[User_29045]

L'amministratore è obbligatorio se nel palazzo sono presenti ALMENO 9 CONDOMINI.

E' la tua situazione?

Sul cambio di chiave senza avvisarti, non vale la pena di imbarcarsi in una causa, al massimo ti fai consegnare la chiave tramite un avvocato in mediazione, se proprio non te la vogliono dare (ma non mi sembra plausibile che non vogliano dartela, questa chiave, se tu la chiedi ufficialmente all'amministratore di fatto).

 

[User_29045]

Il mio condominio è tra quelli senza obbligo di amministratore, ma pare che il giudice valuti caso per caso. Che ne pensate?

Ne penso che se siete al massimo 8 condomini, al 99% il giudice ti darà torto, e continuerete con l'amministratore di fatto.
Se non ti piace la situazione, visto che abiti all'estero, puoi solo liquidare l'appartamento vendendolo. Non ci sono altre soluzioni dato che non c'è modo di aumentare il numero dei condomini, a meno che qualcuno non venda il suo box o posto auto a una persona esterna al condominio, facendo in modo che il totale dei condomini sia almeno 9.

 

[mapeit]

Purtroppo è così. Il fatto che tu non sia presente in loco dà al condomino amministratore di fatto ancora più potere di agire come meglio crede. Normalmente, comunque, l'amministratore non invia ai condomini le pezze giustificative delle spese, le tiene presso di sé a disposizione per eventuali controlli. Il fatto che abbia speso dei soldi per lo sfalcio dell'erba e la sostituzione della serratura, però, mi sembra una cosa perfettamente normale. Per fare una denuncia ci vorrebbe ben altro. Inoltre bisognerebbe capire se nel condominio ci fosse qualcun altro disponibile ad amministrare le spese comuni prima di accusare questo signore di fare solo i propri interessi. Se da solo costui possiede la maggioranza dei millesimi del fabbricato (non so quanti proprietari vi siano in tutto), mi sembrerebbe anche piuttosto logico che fosse lui ad amministrare. La questione è semplice. Abitando lontano e non potendo essere presente in loco, o deleghi qualcuno del posto ad amministrare la tua proprietà, facendolo interloquire con questo amministratore di fatto, oppure decidi di disfarti del bene magari facendo una proposta proprio al personaggio che possiede già la maggior parte degli appartamenti.

 

[Franci63]

Cosa mi consigliate?

Manda raccomandata al tizio che fa le veci dell'amministratore, scrivendo che non pagherai alcuna spesa che non sia supportata da regolare fattura.
E chiedi esplicitamente come fare per avere le chiavi.

 

[fiorsue]

Per il momento non posso e non voglio disfarmi dell'appartamento, quindi cerco da 9 anni una soluzione diversa. Solo quest'anno, causa Covid, sono stata meno presente nel mio appartamento.
Ci sono 6 appartementi+5 garage. I condomini sono 5, ma 2 sono fratelli e possiedono ciascuno 2 appartamenti e 2 garage. Uno di loro più che amministratore gestisce la contabilità del condominio e si fa pagare un compenso da noi altri. Purtroppo non c'è democrazia e partecipazione per noi altri 3 condomini di minoranza. Non ho mai visto fatture neppure dalla ditta di manutenzione del riscaldamento centralizzato con caldaia a gas. Dalle risposte che ricevo mi appare chiaro che l'opinione dei più è che va bene cosi', che le minoranze non meritano considerazione, anzi le posizioni dominanti vengono favorite incondizionatamente, e che probabilmente di fatto non c'è alcuna possibilità di ricorso legale contro tutto questo.

 

[Franci63]

Dalle risposte che ricevo mi appare chiaro che l'opinione dei più è che va bene cosi', che le minoranze non meritano considerazione, anzi le posizioni dominanti vengono favorite incondizionatamente, e che probabilmente di fatto non c'è alcuna possibilità di ricorso legale contro tutto questo.

La regola sarebbe che tutto passasse tramite assemblea, e regolari votazioni.
La minoranza è tutelata dalla regolarità delle modalità decisionali; poi è evidente che la decisione della maggioranza va seguita e rispettata da tutti.
Quindi non è un problema di maggioranza/minoranza, ma di regolarità delle decisioni e della gestione.

 

[uva]

regolarità delle decisioni e della gestione.

Siccome @fiorsue ha detto che

Non ci sono assemblee, non ci sono rendicontazioni di bilancio, né preventivi né consuntivi.

cosa potrebbe fare concretamente?
Forse chiedere che venga convocata un'assemblea condominiale (alla quale dovrebbe partecipare, o farsi rappresentare da un delegato di sua fiducia) per discutere le varie questioni che ha elencato.

 

[Franci63]

cosa potrebbe fare concretamente?

Non pagare per spese non deliberate , non rendicontate, e senza regolare fattura.

 

[mapeit]

Ma non è un condominio. C'è un volontario che gestisce le spese comuni. Non pagando non fa altro che indispettirlo. Non controllando non fa altro che il suo gioco. Inutile lamentarsi se non si è disposti ad andare là e farsi mostrare i giustificativi. Vuoi che un privato, che da volontario gestisce le spese comuni, le mandi anche copia delle fatture a casa ? Andiamo ....