Immobile locato danneggiato e restituzione

[gattaccia]

"Qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”. È un principio affermato dalla Cassazione (sent. n. 6596/’19, inedita).

che ne pensate?

 

[Gianco]

che ne pensate?

Mi sembra più che condivisibile!

 

[Nemesis]

sent. n. 6596/’19, inedita

Non è una sentenza, ma un'ordinanza.
E non è inedita, visto che esiste una sentenza conforme del 2010.

 

[gattaccia]

Non è una sentenza, ma un'ordinanza.
E non è inedita, visto che esiste una sentenza conforme del 2010.

ah grazie, non sapevo ci fosse un precedente, ho copia incollato dal sito della Confedilizia

 

[uva]

al momento della riconsegna l’immobile locato

Non è chiaro se quanto affermato dalla Cassazione prescinde dal motivo per cui l'immobile locato è stato riconsegnato.
Se il contratto di locazione è stato risolto in seguito alla disdetta del locatore, non è detto che quest'ultimo intenda riaffittarlo.
Ma anche se si tratta di disdetta del conduttore, o risoluzione da parte del giudice in caso di convalida sfratto per morosità, a me pare che si debba appurare la reale volontà del locatore.
Se, ad esempio, il locatore fa i lavori necessari per riparare i danni cagionati dall'ex conduttore e poi vende l'immobile, ha diritto al risarcimento dei canoni per la durata dei lavori anche se comunque non avrebbe riaffittato quell'immobile?

 

[gattaccia]

Non è chiaro se quanto affermato dalla Cassazione prescinde dal motivo per cui l'immobile locato è stato riconsegnato.
Se il contratto di locazione è stato risolto in seguito alla disdetta del locatore, non è detto che quest'ultimo intenda riaffittarlo.
Ma anche se si tratta di disdetta del conduttore, o risoluzione da parte del giudice in caso di convalida sfratto per morosità, a me pare che si debba appurare la reale volontà del locatore.
Se, ad esempio, il locatore fa i lavori necessari per riparare i danni cagionati dall'ex conduttore e poi vende l'immobile, ha diritto al risarcimento dei canoni per la durata dei lavori anche se comunque non avrebbe riaffittato quell'immobile?

secondo me potrebbe averne diritto perchè il risarcimento danni prescinde da ciò che si farà dopo, per es. si può anche scegliere di non ripristinare e tenersi l'equivalente

 

[uva]

Puo essere come dici tu @gattaccia

Io invece ho dei dubbi per quanto riguarda il risarcimento del danno, perché considero di due tipi:

1) Danno emergente
Se il conduttore è inadempiente perché ha vìolato l'art. 1590 Cod. CIv, il locatore ha diritto al risarcimento del danno emergente, ossia quanto gli costa la riparazione dei danni cagionati all'immobile.
Su questo concordo.

2) Lucro cessante.
E' il canone di locazione che il locatore avrebbe potuto incassare nel periodo occorrente per eseguire i lavori.
Ma avrebbe potuto incassarlo solo se il contratto fosse ancora in essere (e non lo è più, dato che il conduttore ha riconsegnato l'immobile).
Oppure se vi fosse l'effettiva volontà e possibilità di riaffittare a terzi. Cosa che, a mio parere pur ragionando da locatore, andrebbe dimostrata.

 

[uva]

si può anche scegliere di non ripristinare e tenersi l'equivalente

Se il proprietario/locatore sceglie di non fare i lavori e tenere l'immobile danneggiato come gli è stato restituito, mi pare ancora più evidente la volontà di non riaffittarlo.

Mi sembra una situazione troppo squilibrata a favore del proprietario/locatore: ottiene i risarcimenti senza fare i lavori e senza porsi nella condizione di poter riaffittare l'immobile.

Ma forse sbaglio io a pensare che se chiedo il risarcimento di un danno devo dimostrare di averlo realmente subìto, e in quale misura l'ho subìto.

 

[gattaccia]

ma secondo me sarà necessaria una perizia (del locatore) che quantifica i danni e a sto punto anche le ore di mano d'opera per il ripristino
a leggere l'ordinanza, non è invece necessario provare di aver ricevuto offerte di affitto "bloccate" dai lavori, quindi secondo me semplicemente (si fa per dire, poichè la perizia può esser contestata dal conduttore) il locatore pare non sia tenuto a dimostrare altro, tanto meno che effettivamente ne farà in futuro del suo immobile

 

[gattaccia]

Risarcimento danni immobile dopo affitto

Quantificazione danni affitto: chi riconsegna l’immobile con gravi danni versa il canone di locazione anche per il periodo necessario alle riparazioni.

www.laleggepertutti.it

(il discorso sul deposito cauzionale non mi torna...)