Immobile in successione testamentaria, caso particolare

[Seth]

Successione fine 2024 con eredi due fratelli include un Immobile a disposizione in altro Comune, non affittato. Quindi paga IMU ma se non erro non genera redditi IRPEF. Il testamento non indica quote ma destina a ciascun fratello una specifica parte dell’appartamento in previsione di un frazionamento, che è stato affidato a un tecnico ma richiederà tempi non brevi. Le due parti non sono uguali come superficie. La dichiarazione di successione non è stata ancora presentata.
Le domande sono:
1. Presentando la dichiarazione di successione dopo il frazionamento, andranno indicate direttamente le due nuove unità immobiliari risultanti dal frazionamento, con devoluzione 100% al rispettivo erede? Oppure conviene dichiarare l’unità immobiliare pre-frazionamento stimando le % di devoluzione in base ai metri quadri della casa attribuiti a ciascun fratello?
2. Nel frattempo, cosa dichiarare in denuncia dei redditi IRPEF 2025 per il 2024, dato che uno degli eredi ha fretta di presentarla?
Pensavo nulla, non sapendo che quota di proprietà indicare, salvo poi presentare dichiarazione dei redditi integrativa a frazionamento concluso.

 

[basty]

Andando a memoria, risponderei che le istruzioni del modello Successioni, suggeriscono di regolarizzare la situazione catastale prima di presentare la dichiarazione. Quindi a valle della pubblicazione testamento:
1) presenterei un docfa dove l’alloggio viene descritto in planimetria con parte A e parte B, attribuite al 100% a ciascun fratello e poi citerei in Ds la parte: peccato non possa oggi essere aggiunta una nota esplicativa …
2) in teoria dovreste dichiarare i giorni di possesso : cosa significa “fine 2024”?

Ma non sono un tecnico: è solo una ipotesi

 

[Gianco]

La denuncia di successione deve rispettare le disposizioni testamentarie. Pertanto le unità immobiliari saranno intestate ai rispettivi eredi.

 

[basty]

i saranno intestate ai rispettivi eredi.

Già: ma come intesti stanze 1-2 e bagno1 a Tizio e stanze 3-4 e bagno 2 a Caio?

 

[Seth]

Andando a memoria, risponderei che le istruzioni del modello Successioni, suggeriscono di regolarizzare la situazione catastale prima di presentare la dichiarazione.

Ottimo. Quindi frazionamento secondo disposizioni testamentarie prima, se ho ben capito, e solo poi DS. Corretto?

Quindi a valle della pubblicazione testamento:
1) presenterei un docfa

Un DOCFA con quale motivazione?

dove l’alloggio viene descritto in planimetria con parte A e parte B, attribuite al 100% a ciascun fratello e poi citerei in Ds la parte: peccato non possa oggi essere aggiunta una nota esplicativa

Non ho capito. Dici senza frazionare?

Ma non sono un tecnico: è solo una ipotesi

Grazie comunque degli spunti.

 

[basty]

Non ho capito. Dici senza frazionare?

In sostanza mi pare risulti un frazionamento: io ho due casi così accatastati (prima della circolare che esemplificava la modalità di accatastamento di un immobile che insiste su due particelle di proprietà diversa.)

L'u.i. ha un unico identificativo, ma in planimetria distingue una parte a e una b: e la visura assegna la proprietà di a ad A e b a B: oggi non è la situazione più agevole per le varie dichiarazioni, perchè tra l'altro non viene riportata una superficie per ciascuna delle due porzioni, e la rendita è unica.
Ma io sia sulla dichiarazione redditi che a suo tempo sulla successione di mia moglie riporto rendita e quota di reddito secondo la proporzione da me individuata, e non ho mai avuto contestazioni.

Motivazione?: non ti so dire , ma un tecnico saprà come comportarsi: deriva dal testamento.

 

[Seth]

Ma se avessi frazionato credo che ti risulterebbero due nuove unità immobiliari con subalterno distinto.
Parte A e B finora l’ho vista solo per particelle nel catasto terreni (colture agricole diverse in A e in B).
Ad ogni modo grazie, provo a sentire il geometra. Il problema è che ciascun tecnico vede il proprio campo ma manca lo sguardo d’insieme. Un notaio interpellato ha balbettato incerto e ha suggerito di dichiarare in DS secondo metri quadri da testamento, senza altri previ passaggi. La geometra ha suggerito invece frazionamento e poi DS. Mi pare in questo senso anche @Gianco su questo forum, se non ho inteso male.
Ora tu mi parli di una terza via interessante, cioè identificare le parti come A e B nella stessa scheda catastale.

 

[basty]

La geometra ha suggerito invece frazionamento e poi DS. Mi pare in questo senso anche @Gianco su questo forum, se non ho inteso male.

Ora tu mi parli di una terza via interessante, cioè identificare le parti come A e B nella stessa scheda catastale.

Secondo me entrambe ipotizzano un frazionamento catastale previo: cambia solo (in parte) la rappresentazione o il tecnicismo.
Cosa non so è se oggi accetterebbero una variazione catastale che mantenga un unico identificativo all'immobile: l'esito infatti prodotto dal testamento porterebbe a due sub graffati, uniti di fatto ai fini catastali, con la conseguente procedura come da circolare in merito.

Ma come ti dicevo, prima che fosse inventata la procedura della circolare, hanno accettato questa sorta di parte A e B che non sapevo fosse praticata anche per le colture di un terreno: può darsi che sia ancora praticabile anche per i fabbricati.

Invece potrebbe essere interessante il suggerimento del notaio: ma non riesco a vedere come potrebbe gestirlo in DS ed a maggior ragione in voltura non solo automatica.
Mentre il frazionamento di cui detto sopra, comunque effettuato, permetterebbe una corretta indicazione in DS e corretta voltura nei confronti dei due fratelli/eredi.

 

[Seth]

Secondo me entrambe ipotizzano un frazionamento catastale previo: cambia solo (in parte) la rappresentazione o il tecnicismo.

No, la domanda era specifica se procedere prima o dopo il frazionamento.

Cosa non so è se oggi accetterebbero una variazione catastale che mantenga un unico identificativo all'immobile: l'esito infatti prodotto dal testamento porterebbe a due sub graffati, uniti di fatto ai fini catastali, con la conseguente procedura come da circolare in merito.

Nel tuo caso hai due numeri sub distinti creati a seguito DOCFA ma graffati come unica unità immobiliare? Se posso chiedere, come è nata la situazione?

Ma come ti dicevo, prima che fosse inventata la procedura della circolare, hanno accettato questa sorta di parte A e B che non sapevo fosse praticata anche per le colture di un terreno: può darsi che sia ancora praticabile anche per i fabbricati.

Invece potrebbe essere interessante il suggerimento del notaio: ma non riesco a vedere come potrebbe gestirlo in DS ed a maggior ragione in voltura non solo automatica.

Beh, in base ai mq stimi la quota valore e la % di devoluzione. Però in questo modo erediti quote di un immobile in comunione ereditaria. Quindi in tal caso credo che servirebbe un successivo atto di divisione, oltre al frazionamento catastale, per attribuire le proprietà. O sbaglio?
Speravo che il testamento pubblicato già valesse come divisione, salvo procedere sempre al frazionamento.
In concreto comunque il dubbio è cosa (e quando) scrivere in DS e DR.

Mentre il frazionamento di cui detto sopra, comunque effettuato, permetterebbe una corretta indicazione in DS e corretta voltura nei confronti dei due fratelli/eredi.

Nella DS telematica però ho notato che i fabbricati vanno selezionati tra quelli che il sistema collega al de cuius. Non so come funzionerebbe post frazionamento.

 

[basty]

Nel tuo caso hai due numeri sub distinti creati a seguito DOCFA ma graffati come unica unità immobiliare? Se posso chiedere, come è nata la situazione?

No: nel mio caso risulta una unica u.i. in cui sono identificati due proprietari "esclusivi", ciascuno per la propria parte. (esattamente come il tuo testamento vorrebbe far risultare)

Come è nata? Il nonno di mia moglie aveva ceduto una porzione di corte alla figlia e genero, sulla quale questi avevano costruito la propria abitazione e negozio.

Successivamente i miei suoceri ampliarono l'officina retrostante, andando a costruire anche sulla porzione ancora intestata al suocero/nonno, collegando l'immobile all'edificio retrostante di proprietà del nonno.
Anni dopo i miei suoceri, con le due figlie, hanno costituito una società semplice ed il nonno, credo per motivi successori, magnanimamente ha ceduto la sua proprietà a detta società. Per cui anche dopo il decesso dei nostri ascendenti e relative successioni, quella u.i. continua ad avere una porzione intestata alla società, ed una porzione ereditata da persone fisiche.

Come forse sai non è possibile la fusione di beni aventi titolarità diverse, ma è possibile la unione di fatto: oggi sarebbe teoricamente gestita secondo la nota 15232 e circolare del 2016 al paragrafo 1.7 .

Quando al catasto non era attribuita e richiesta una conformità completa con la situazione di diritto, (e tuttoggi molti impiegati del catasto continuano a pensarla così, solo ai fini fiscali), certe situazioni le trattavano in pratica come proprietà indivise assegnando una quota ai comproprietari.
Se per voi sta bene, potreste seguire per ora questa strada, e rimadare il reale accatastamento e divisione al momento di una eventuale frazionamento con effettiva ristrutturazione in due u.i. funzionalmente indipendenti. Però passate poi attraverso un atto di divisione.

Quindi o parcella previa del geometra per frazionamento, o parcella notarile in futuro. Da valutare secondo vostre prospettive.