Immobile di proprietà di tre fratelli : usucapione o vendita propria quota

[vincenzopio]

Salve, pongo alcuni quesiti in merito ad un immobile di cui siamo proprietari per 1/3 ciascuno io ed i miei 2 fratelli.
Immobile acquistato e non ricevuto in eredità. Nell' appartamento vive da circa 16 anni mio fratello Augusto e la sua famiglia, godendo gratuitamente dell'immobile.

1. Come possiamo io e mio fratello Antonio interrompere un eventuale diritto di usucapione da parte di mio fratello Augusto considerando che sul bene non vi è nessun contratto di locazione o comodato??? Come procedere???

2. Considerato che mio fratello Augusto che abita nell'immobile non intende liquidarci la nostra quota di spettanza per la cessione a lui delle nostre quote, come possiamo agire in merito???

In attesa di una risoluzione ai miei quesiti, porgo cordiali saluti.

Francesco

 

[arianna26]

potete chiedere la divisione giudiziale.

 

[ccc1956]

l'usucapione non e' facile da ottenere........................
E' necessario infatti non solo un possesso esclusivo esteso a tutto l'immobile e inconciliabile con la possibilità di possesso da parte degli altri comproprietari, ma anche degli atti o comportamenti inequivoci con i quali si faccia vedere, si comunichi, agli altri comproprietari la volontà di essere l'unico possessore e di escluderli dalla proprietà e dall'uso dell'immobile.
L'usucapione non opera se il suo decorso è sospeso o interrotto. Vedi la prescrizione. Tra le cause di interruzione figurano la notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio (art. 2943 c.c.), e il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (art. 2944 c.c.).
Il Comodato e l'Usucapione
In base al contratto di comodato non è dato rinvenire nel comodatario l'"animus" possibile necessario all'acquisto del bene per usucapione (Cass. 9718/1990).

 

[oliveri tomaso]

L'uso di un bene comune di uno solo dei proprietari non puo essere usucapito se gli altri tollerano l'uso , si rende palese un commodato verbale , per le vostre cuote sarebbe troppo lungo e costoso l'iter giudiziario , vi conviene mettere in vendita le vostre quote , comunicandogli la vostra volonta per una sua prelazione .

 

[adimecasa]

avete provato a parlare con vostro fratello della questione locazione???:daccordo:

 

[vincenzopio]

Grazie per la risposta, ma sin d'ora non si è parlato di locazione perchè mio fratello non vuole sborsare nemmeno un centesimo!!!!

Aggiunto dopo 2 minuti :

Grazie per la preziosa risposta, ma per un interruzione dell'usucapione basta una mia lettera con la quale chiedo di formalizzare con un contratto di locazione l'occupazione dell'appartamento oppure una proposta di vendita della mia quota.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Grazie per la risposta, la nostra volontà a vendere le quote può essre fatta semplicemente con una raccomandata o dobbiamo rivolgerci ad un avvocato e/o ufficiale giudiziario'''

 

[ccc1956]

E' facile interrompere un'usucapione in corso esercitando in modo effettivo la proprietà: con i lavori di manutenzione, con una domanda di concessione edilizia, con il pagamento di tasse. ICI se si tratta di seconda casa ad esempio..................
L'usucapione, in particolare, è interrotta dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui.
Dall'atto interruttivo il termine inizia a decorrere ex novo.

comunque un comodato verbale non giustifica l'usucapione.
il comodato di un alloggio ad uso abitativo costituisce “detenzione”, non quindi “possesso” ai fini di usucapione. L’uso di un appartamento ricevuto in comodato senza contratto scritto, ad esempio dai propri genitori, non costituisce usucapione.
Qualora il potere di fatto sulla cosa sia iniziato a titolo di comodato d’uso, per integrare il possesso utile ai fini di usucapione occorre un atto di opposizione con cui sia chiaramente manifestato nei confronti del proprietario l’intento di cambiare tale comodato in vero e proprio possesso “uti dominus”, corrispondente cioè all’esercizio del diritto di proprietà.

 

[vincenzopio]

Allora come dobbiamo comportarci????

E' facile interrompere un'usucapione in corso esercitando in modo effettivo la proprietà: con i lavori di manutenzione, con una domanda di concessione edilizia, con il pagamento di tasse. ICI se si tratta di seconda casa ad esempio..................
L'usucapione, in particolare, è interrotta dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui.
Dall'atto interruttivo il termine inizia a decorrere ex novo.

comunque un comodato verbale non giustifica l'usucapione.
il comodato di un alloggio ad uso abitativo costituisce “detenzione”, non quindi “possesso” ai fini di usucapione. L’uso di un appartamento ricevuto in comodato senza contratto scritto, ad esempio dai propri genitori, non costituisce usucapione.
Qualora il potere di fatto sulla cosa sia iniziato a titolo di comodato d’uso, per integrare il possesso utile ai fini di usucapione occorre un atto di opposizione con cui sia chiaramente manifestato nei confronti del proprietario l’intento di cambiare tale comodato in vero e proprio possesso “uti dominus”, corrispondente cioè all’esercizio del diritto di proprietà.

 

[brasil]

Per interromepere l'usucapione, è sufficiente la ricevuta di una Raccomandata A/R?
Se i nostri amici intenditori di giurisprudenza confermano, un avviso ad Augusto del tipo
"Carissimo Augusto, per non stressare i nostri rapporti familiari e affettivi, ci è sembrato giusto scriverti, visto che l'argomento ha un certo peso, e va risolto.
Sono arrivati i tempi in cui i tuoi fratelli hanno la necesità di conversare con te - stavolta seriamente - sul destino dell'appartamento che abbiamo comprato insieme, nel quale abiti da tempo senza che noi due godiamo di quel minimo di frutto per cui insieme a te abbiamo fatto l'investimento.
Ci è sembrato corretto informarti per iscritto, in modo che tu possa renderti conto che la nostra necessità è concreta, e anche perchè tu abbia il tempo che serve per fare le tue riflessioni. Messe insieme alle nostre, saranno indispensabili per trovare la soluzione giusta e soddisfacente per tutte e tre le nostre famiglie, magari parlandone a cena noi tre soli verso fine luglio (agosto, settembre, ...).
Un bacione a Xxxxx e ai bambini, affettuosamente Antonio e Francesco"

Scherzi a parte, una lettera scritta con toni decisi e propositivi ma con ottimismo mi sembra - fra fratelli - la cosa più prudente, senza arrivare a parlare di citazioni o ricorsi.
Ve l'immaginate ricevere una R/R dal fratello?
Anche se non interrompe l'usucapione, è comunque un gesto molto significativo: darà ad Augusto il senso molto concreto della volontà dei fratelli, e nel contempo un termine per dare alla cosa il giusto peso.
Abituato da anni ad abitare gratis, va trattato con savoir-faire e mai di petto, anche perchè abita nell'immobile conteso.
Prima ancora, cercherei di riflettere bene sull'etica di questa situazione.
Ci sarà un motivo per cui vostro fratello sente di non dovervi nulla: meglio tentare di risolverlo fra voi.
Il Tribunale, se credi sia una risorsa utile, meglio che sia l'ultima.
Una causa fra fratelli è di cattivo gusto e lascia conseguenze irreversibili. E di certo e sicuro ha soltanto i costi.
Anche una raccomandata (specie se interrompe l'usucapione) ha il suo peso forte fra familiari, ma col tempo Augusto forse capirà che era necessario, proprio per non finire in Tribunale.
M'hanno detto che per gli affari, se si vuole davvero concludere, bisogna avere i soldi in mano. Forse è vero.
Buona fortuna

*meglio tacere e passare per scemi, che parlare e rimuovere ogni dubbio." Non ho taciuto...

 

[ccc1956]

Per interromepere l'usucapione, è sufficiente la ricevuta di una Raccomandata A/R?

no.