Il catasto è probatorio per la regolarità urbanistica?

[Deodara]

Buongiorno, sono in trattative per la vendita di un appartamento ricevuto in successione. L'appartamento consta anche di una soffitta e di un box. E' una costruzione pre '67. Il box, con una sua particella specifica, è accatastato C/6 fin dall'origine. Nell'atto notarile di acquisto dall'impresa costruttrice, però, l'intero edificio non era ancora accatastato ed il locale viene descritto come cantina. Dopo la firma della proposta di acquisto, sono stati rintracciati i documenti edilizi approvati dal comune negli anni '60, ed i box di tutta la palazzina sono dichiarati "locali di sgombero". Ora il notaio della parte acquirente ci chiede, per arrivare al contratto preliminare:

• definizione della pratica relativa al C/2-C/6 sia con l'esibizione dell'accatastamento e sia con il provvedimento urbanistico idoneo al fine della sua regolarizzazione;
• successiva presentazione di una nuova planimetria relativa al magazzino/box idonea all'allegazione all'atto.

Qualcuno mi suggerisce che comunque fa fede il classamento della visura catastale storica e mi sconsigliano di riaccatastare a C2 il locale, con successiva svalutazione della proprietà in toto, alla qual cosa i proponenti acquirenti agganciano una richiesta di ulteriore notevole sconto. Non so cosa sono in obbligo di fare. Grazie

 

[Franci63]

Se hai promesso in vendita un appartamento con box, per non essere inadempiente, o per non dover fare uno sconto, quel locale deve essere regolare come box, sia dal punto di vista catastale che urbanistico.
Il Catasto da solo non fa testo, quindi devi presentare le pratiche per la variazione in Comune, se fai in tempo entro la data prevista per il rogito.
Altrimenti, potrebbe valere la pena valutare lo sconto.

mi sconsigliano di riaccatastare a C2 il locale

Soprattutto se hai promesso in vendita un box, non risolveresti il problema.

 

[plutarco]

Il catasto in sé non è probatorio ed è necessario un idoneo provvedimento urbanistico. Inoltre per determinare il miglior modo di agire bisogna leggere il preliminare. Come è descritto l'oggetto del contratto? Questo fattore è determinante.

 

[Deodara]

Nella proposta d'acquisto, si parla di box singolo, e come tale è sempre stato usato dai miei genitori. Comunque la parte aquirente prendeva atto che al momento non erano reperibili licenza e progetto relativi alla costruzione, di cui l'immobile è parte, e che lo stesso è privo di abitabilità. Io vorrei vendere nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile nel momento in cui è stato visionato dai proponenti acquirenti.

 

[vittorievic]

Non so cosa sono in obbligo di fare.

se l'edificio è stato costruito con regolare concessione edilizia, il costruttore a fine lavori deve aver presentato la richiesta di abitabilità del costruito. Il comune sulla base del parere dell'ufficio di igiene, deve rilasciare la distinta di abitabilità dei vari locali denunciati, verificati. Quindi se nel certificato di abitabilità il locale è stato dichiarato C2 e ha avuto la abitabilità come C2 non rimane altro che fare domanda per volturare il C2 in C6. Quello che comanda sono le risultanze degli strumenti urbanistici e non il catasto. Il catasto serve solo per far pagare le tasse a chi si dichiara proprietario.

 

[vittorievic]

Io vorrei vendere nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile nel momento in cui è stato visionato dai proponenti acquirenti.

si ma se manca lo strumento urbanistico o chi compra accetta, poi di essere lui fuori legge, oppure il contratto può essere dichiarato nullo. Poi secondo me un notaio accorto non rogita.

 

[Deodara]

allora dovrei accatastarlo C2 ed accettare lo sconto? io non posso fare ora tutti i lavori che sono previsti per un garage, con i requisiti per i vigili del fuoco, cosa che poi magari andrebbe estesa anche ai box (o cosiddetti tali) adiacenti, perché sicuramente la problematica di sicurezza riguarda anche tutti gli altri condomini della palazzina, immagino

 

[Deodara]

Comunque non c'è abitabilità per l'intero condominio

 

[vittorievic]

perché sicuramente la problematica di sicurezza riguarda anche tutti gli altri condomini della palazzina

sicuramente è meglio se viene fatta una pratica condominiale. Però bisogna capire il motivo per cui il costruttore ha denunciato C2 anziché C6 forse ci sono problemi ostativi tecnici.

 

[Deodara]

il costruttore ha accatastato C6, ma scritto "locale di sgombro" sui documenti depositati al comune