Ho un immobile commerciale da vendere

[Andy80About]

buonasera,volevo sapere se posso vendere un immobile commerciale a terzi pur avendo dentro un affittuario che non mi paga da anni,siamo arrivati a più di 100mila€.
Io ho trovato da vendere ma lui ha il diritto di prelazione,può esercitarlo pur essendo moroso e in fase di sfratto?

 

[Nemesis]

lui ha il diritto di prelazione,può esercitarlo pur essendo moroso e in fase di sfratto?

Premesso che il diritto di prelazione ex art. 38 della legge n. 392/1978, e del conseguente diritto di riscatto ex art. 39 della stessa legge spettano nel caso che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Anche ammesso che nella fattispecie tali diritti spettino, la sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione (quindi un contratto a esecuzione continuata e periodica), sebbene abbia carattere costitutivo, ha efficacia retroattiva ex art. 1458 c.c., dal momento dell'inadempimento.
Tale sentenza priverebbe il conduttore della sua qualità soggettiva, e perciò non sarebbe (più) legittimato al riscatto di cui all'art. 39 della stessa legge.

 

[Andy80About]

Grazie per la sua risposta.
Il locale è un bar/esercizio pubblico con somministrazione di bevande e cibo.
All'epoca della stipola del contratto d'affitto si era stipulato il diritto di prelazione per l'affittuario.
Costui è da anni che non paga o paga piccolo acconti,sta di fatto che è moroso per più di 100mila€.
Sinceramente a me non interesserebbe nemmeno averci a che fare se lui dovesse arrivare con la stessa identica proposta dei nuovo acquirente,perché oramai noi non ci fidiamo più e anche se dovessero darmi gli stessi identici acconti poi ci sarebbe comunque una parte rateizzata e io non mi posso fidare di un moroso nulla tenente.
Posso quindi bypassare il suo diritto di prelazione,va a decadere per l'inadempimento degli affitti?
Posso sfrattarlo e vendere a terzi ignorando qualsiasi tipo di proposta anche se fosse identica?
Grazie per farmi sapere.Saluti

 

[Nemesis]

All'epoca della stipola del contratto d'affitto si era stipulato il diritto di prelazione per l'affittuario.

Il diritto di prelazione spetta al conduttore in forza di legge. Non poteva costituire oggetto di contrattazione.
L'eventuale previsione pattizia di esclusione o di rinuncia del conduttore al suo diritto di prelazione e di riscatto dell'immobile locato a uso non abitativo sarebbe stata nulla (non avrebbe comportato la nullità del contratto, ma la clausola nulla sarebbe stata sostituita di diritto da norma imperativa, ex art. 79 della legge n. 392/1978).
La rinuncia al diritto di prelazione non può avvenire in astratto, ma soltanto dopo che il fatto costitutivo della prelazione si sia realizzato, cioè dopo che la denuntiatio (la notifica al conduttore dell'intenzione del locatore di trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, con l’indicazione del prezzo di vendita e delle altre modalità contrattuali, e con l'invito a esercitare o meno il suo diritto di prelazione) sia avvenuta nel rispetto delle forme previste.

Posso sfrattarlo e vendere a terzi ignorando qualsiasi tipo di proposta anche se fosse identica?

Se c'è una sentenza che dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento, non è più "conduttore", e quindi non può far valere i diritti che la legge riserva al conduttore.

 

[Andy80About]

Grazie mille è stato molto esplicativo.

 

[quiproquo]

Grazie mille è stato molto esplicativo.

Aggiungo, tanto per allargarci...: una raccomandata alla francese o anche a mano dove lo si invita ad accettare l'acquisto per euro "XYZ" sottoscrivendo
a calce della stessa un SI' o un NO...potrebbe essere d'utilità per meglio affrontare
la successiva causa di sfratto...dopo il suo No??? Dando per scontato che lui non possa
optare per il SI'. Complicazio alla quiproquo.

 

[Andy80About]

Grazie per l'intervento ma non è così semplice,l'affittuario moroso che è dentro alle mura adesso non vuole andarsene e nonostante faccia molta fatica a dare degli acconti sugli affitti,continua ad inventarsi storie assurde dicendomi che comprerà lui è che ha risolto tutto che ha trovato delle persone che lo finanziano etc.... Ma la verità è che a me non arrivano ne soldi ne soldi di affitti.
Di sicuro non mi firmerà mai nulla ma resterà dentro finché i termini di legge dello sfratto gle lo consentono.
Mi sembra che siano dai 3 ai 4 mesi dalla lettera.

 

[key]

Dio mio
Ma l'art.5 della legge 392/78 è chiaro.
Non paghi un mese,ti dò diffida,non paghi ,ti risolvo il contratto all'Agenzia delle Entrate e in sede giudiziale.
L'art.1456 c.c. è un obbligo nei contratti comm.
Poi se ti continua a pagare,paga l'indennità d'occupazione,che NON è soggetta a IRPEF ,in quanto lucro cessante.

Con il contratto risolto,che prelazione ha?

 

[Franz]

ma come è possibile aver accumulato 100.000 € di morosità e il conduttore è ancora dentro il locale.....i tempi dello sfratto commerciale non sono molto lunghi(a milano ci vogliono 3/4 mesi per ottenere sentenza di sfratto e altri circa 9 mesi per avere la forza pubblica)

 

[Andy80About]

Si lo so,... so tutto e avete ragione è assurdo ma siamo 4 soci e abbiamo le nostre attività che ci riempiono la vita abbastanza ,questo soggetto è stato molto bravo ad insinuarsi e a raccontare un sacco si frottole.
Poi puntualmente arrivava con un po di soldi ma non ha mai mai saldato il debito e non è stato mai preciso nei pagamenti.
Ora finalmente abbiamo trovato chi vuole comprare e così che io mi possa togliere questa grana ma lui non vuole uscire,quindi abbiamo iniziato lo sfratto.
Volevo solo capire se lui può arrivare chiedendo la prelazione,se sana il debito ovviamente.
Perché io di questi imprenditori che sono solidi mi fido ma che lui possa aquaistano con diritto di prelazione allo stesso modo pattuito con quadri terzi io non mi fido ovviamente.
Lui potrebbe comprare X quanto mi riguarda,potrei dare il locale a lui solo se mi da tutti i soldi in un unica soluzione.
Altrimenti no