Graffatura.

[anna123]

Buonasera,
se un fabbricato e un terreno costituiscono un'unica particella e il terreno è graffato al fabbricato è possibile alienare solo il fabbricato mantenendo la proprietà del terreno? Grazie

 

[Daniele 78]

Buonasera,
se un fabbricato e un terreno costituiscono un'unica particella e il terreno è graffato al fabbricato è possibile alienare solo il fabbricato mantenendo la proprietà del terreno? Grazie

No perché fanno parte di un unica particella catastale. Tant'è vero che se su quel terreno fai la visura al catasto terreni prendendo i dati del estratto in tuo possesso ti salterà fuori come tipologia (ente urbano). Vuol dire che su quel terreno c'è un manufatto edilizio ( una casa, o un capannone o un garage ecc.). Questo se parli del classico fabbricato in mezzo al terreno.

 

[anna123]

Grazie per la celere risposta, anche se la stessa a questo punto apre problematiche un bel pò più ampie. Cercherò di essere sintetica: negli anni ottanta acquisto un fabbricato abitativo. I venditori anni addietro acquistarono un suolo e su metà di esso edificarono il fabbricato che noi abbiamo comprato tenendosi la proprietà del suolo, su cui poi anni addietro gli stessi hanno edificato un altro immobile, questa volta però senza nessuna concessione edilizia e quindi abusivo. Premetto che la vendita del fabbricato da me acquistato non è stata preceduta da nessun frazionamento, e nulla si dice nell'atto notarile, nel quale riporta semplicemente il trasferimento del fabbricato con la particella comprensiva anche del suolo. Dopo più di vent'anni a causa di lavori che abbiamo eseguito sul nostro immobile è venuto fuori che al catasto risulta alla nostra particella il nostro immobile e IN PIU' UN TERRENO CON GRAFFATURA ( terreno su cui per altro oggi insiste un fabbricato, che come ho detto prima è abusivo......). Insomma si mettono al corrente i proprietari affinchè si sistemi la faccenda ( gli stessi temono di essere depauperati del proprio bene, ma non è mai stata nostra intenzione). Dopo il loro silenzio prolungato, faccio delle ricerche e mi rendo conto che i signori hanno proceduto a frazionamento e a sanare l' abusivismo, noto che si è formata un'altra particella, prima c era scritto ente urbano e dopo un pò c era l'identificativo di un fabbricato nel cui titolo di provenienza c è scritto qualcosa di anomalo. Ora mi chiedo: ma avevano titolo questi signori di procedere a frazionamento senza neanche interpellarci dal momento che la particella era intestata a me e che probabilmente, anche se per un errore antico risalente al momento della vendita, oltre al fabbricato mi era stato trasmesso anche il suolo?[DOUBLEPOST=1405098850,1405098798][/DOUBLEPOST]Suolo che, ripeto, era graffato al fabbricato? Ringrazio per le risposte

 

[Daniele 78]

Aspetta cerco di capirci qualcosa anch'io... dunque

I venditori anni addietro acquistarono un suolo e su metà di esso edificarono il fabbricato che noi abbiamo comprato tenendosi la proprietà del suolo, su cui poi anni addietro gli stessi hanno edificato un altro immobile, questa volta però senza nessuna concessione edilizia e quindi abusivo

Abbiamo un suolo originario (ad esempio fg 4. particella 100) su cui si erige un fabbricato per metà, (che vi verrà venduto) e sull'altra metà un fabbricato abusivo.
Quindi si sarebbe dovuto procedere al frazionamento del Fg4 part.100 in 2 particelle: ad esempio fg.4 particella 101 da attribuire al vostro immobile e Fg4. particella 102 da attribuire all'altro terreno con fabbricato abusivo.

Premetto che la vendita del fabbricato da me acquistato non è stata preceduta da nessun frazionamento, e nulla si dice nell'atto notarile, nel quale riporta semplicemente il trasferimento del fabbricato con la particella comprensiva anche del suolo.

Infatti non facendo il frazionamento dei terreni e non parlandone nell'atto notarile (spero almeno che è stato descritto l'immobile a norma con la sua concessione) altrimenti è come se voi vi foste comprati sia la metà con casa concessionata sia la metà con la casa abusiva.

Dopo più di vent'anni a causa di lavori che abbiamo eseguito sul nostro immobile è venuto fuori che al catasto risulta alla nostra particella il nostro immobile e IN PIU' UN TERRENO CON GRAFFATURA ( terreno su cui per altro oggi insiste un fabbricato, che come ho detto prima è abusivo......)

Infatti, come sostenevo io, se l'atto non specifica nulla dell'acquisto, ed il catasto non è stato variato voi avete preso anche la parte con l'immobile abusivo.

Dopo il loro silenzio prolungato, faccio delle ricerche e mi rendo conto che i signori hanno proceduto a frazionamento e a sanare l' abusivismo, noto che si è formata un'altra particella, prima c era scritto ente urbano e dopo un pò c era l'identificativo di un fabbricato nel cui titolo di provenienza c è scritto qualcosa di anomalo

Per forza quando fai il frazionamento come spiegavo già all'inizio la particella originaria viene eliminata e se ne formano 2 (una è la tua, e l'altra è dell'altro) guarda che anche la tua a seguito del frazionamento è cambiata.

Ora mi chiedo: ma avevano titolo questi signori di procedere a frazionamento senza neanche interpellarci dal momento che la particella era intestata a me e che probabilmente, anche se per un errore antico risalente al momento della vendita, oltre al fabbricato mi era stato trasmesso anche il suolo?

Siccome l'atto prevale sul catasto bisogna vedere cosa c'era scritto e non avendo fatto il frazionamento prima è stato fatto adesso.
Avrebbero fatto comunque bene ad avvisarvi per la variazione, visto la mancanza ai tempi e visto che di fatto il terreno era già frazionato e venduto, ma sulla carta catastale non risultava.

Risolto questa parte dovete aggiornare anche il catasto fabbricati (non so se l'avete già fatto negli anni dei rinnovi) dove ,oltre alla planimetria dell'immobile con la situazione attuale (che ricordo deve corrispondere a quella comunale) c'è da disegnare il terreno (intorno all'immobile) così come risulta ora dopo il frazionamento...anche perchè potrebbe esserci (quasi sicuramente una differenza di rendita catastale).

Comunque hanno fatto un bel pasticcio non c'è che dire, ma non sei l'unica con questi problemi...è pieno di non corrispondenze tra stato di fatto e mappa catastale.

 

[anna123]

Eh, mi rendo conto di essere stata un pò pasticciona nella descrizione, cercherò di essere più chiara. I venditori negli anni 60 acquistano un suolo edificabile, su metà di questo ci costruiscono una casa ( quindi casa e suolo rimasto fanno parte sempre di un'unica particella). Dopo qualche anno decidono di vendere la casa a noi e di trattenersi il suolo ( però a ciò non è preceduto frazionamento). Si fa l'atto, nello stesso c'e' la definizione della casa, dei vani ecc..e quindi del foglio e particella che comunque è anche quella del suolo. I venditori dopo un pò sul suolo che hanno trattenuto hanno costruito un' altra casa, questa volta però abusiva, e tutto procede bene fino a quando noi non dobbiamo fare i lavori in quanto viene fuori dall estratto di mappa (?????, spero di dire bene) che la nostra casa comprende ancora il suolo graffato al nostro immobile ( sul quale invece c è una casa costruita dopo da loro) che i venditori all'epoca hanno voluto mantenere. Allertati, hanno fatto il famoso frazionameno sulla particella x che andava invece fatto nell'ottanta prima di vendere la nostra casa e hanno posto rimedio all'abusivismo. Quello che mi chiedo è come hanno fatto a fare il frazionamento se la particella non era più intestata a loro in quanto risultava intestata a noi? La graffatura indica forse che il terreno all'epoca seguiva il destino della casa anche se non era menzionato nell'atto notarile?

 

[Daniele 78]

La graffatura indica che un terreno è di pertinenza dell'immobile a cui è asservito per cui se vendi un terreno grande vendi l'immobile che ci sta sopra. Se vuoi vendere solo una parte del terreno grande devi frazionarlo in 2 o più parti (quante ne vuoi), ovviamente il fabbricato che desideri vendere deve rimanere su quell'appezzamento di terreno. Non puoi vendere il fabbricato e tenerti il terreno su cui quel fabbricato insiste. Questo perché sarebbe come dover attraversare casa d'altri per entrare nella propria, ed è assurdo.

 

[anna123]

Grazie per le risposte...

 

[Gianco]

Sarebbe interessante vedere la planimetria allegata all'atto. Probabilmente in essa il tecnico, stante che non fu fatto il frazionamento di cui parla Daniele, dovrebbe avere indicato l'intero terreno. A questo punto se l'intero immobile è stato oggetto d'atto, come hanno potuto richiedere la concessione a sanatoria? Probabilmente hanno fatto una dichiarazione mendace.

 

[Daniele 78]

Sarebbe interessante vedere la planimetria allegata all'atto. Probabilmente in essa il tecnico, stante che non fu fatto il frazionamento di cui parla Daniele, dovrebbe avere indicato l'intero terreno. A questo punto se l'intero immobile è stato oggetto d'atto, come hanno potuto richiedere la concessione a sanatoria? Probabilmente hanno fatto una dichiarazione mendace.

A meno che la sanatoria non l'abbiano fatta dopo il frazionamento...

 

[anna123]

Signor Gianco, è esattamente quello che ho inteso io. Se anche per un errore ho venduto 100 volendo vendere 50 in quanto questo 50 non l'ho separato dal 100, volendo porre rimedio "consensualmente" all'errore procedendo ad un tardivo frazionamento questo come può essere stato proposto da chi, allo stato dei fatti , non ne aveva la titolarità? Io non conosco l'iter burocratico da seguire per fare un frazionamento, ma credo che qualcosa di mendace sia accaduto. Ripeto, se anche a causa di un errore io risulto titolare di una posizione giuridica, non è prevista la mia partecipazione attiva affinchè si possa ripristinare la situazione che all'epoca i venditori volevano ottenere?[DOUBLEPOST=1405344504,1405344393][/DOUBLEPOST]Si Daniele, la sanatoria dovrebbe essere stata fatta dopo il frazionamento. Ma ciò che mi chiedo è come loro hanno potuto fare un frazionamento su un bene che non era nella loro titolarità...forse io non capisco