Fusione fiscale di due immobili contigui

[maxsalv]

Buongiorno a tutti,
io e mia moglie siamo proprietari di due appartamenti siti in un unico immobile, sono contigui (uno sull'altro) uniti da una scala interna all'immobile e vorremmo fare una fusione fiscale a seguito a modifiche strutturali che hanno eliminato la cucina di mia moglie e la chiusura della porta di ingresso esclusivo del mio appartamento.
Non ho capito cosa sia in documento DOCFA da presentare all' ag. del territorio del catasto e cosa scrivere sullo stesso, qualcuno lo ha fatto ho sa rispondermi?

Grazie.

 

[alberto bianchi]

Agenzia delle Entrate - Aggiornamento Catasto fabbricati - Docfa - Informazioni generali - Aggiornamento Catasto fabbricati (Docfa)

 

[basty]

Il Docfa è la procedura e documentazione destinata ai professionisti, per svolgere le pratiche catastali. (Mi risulta che il privato possa operare autonomamente solo per le volture ereditarie, ma non presentare variazioni catastali)

La fusione catastale è fattibile quando entrambi gli immobili appartengono ai medesimi titolari, nelle medesime quote.

E' però possibile anche una fusione ai soli fini fiscali, se il titolo degli immobili differisce, attribuendo all'immobile risultante "unito di fatto" una rendita totale, pur mantenendo per altro la doppia denominazione delle u.i. componenti.

 

[griz]

devi interessare un tecnico che presenterà la variazione

 

[Stefano23]

E' però possibile anche una fusione ai soli fini fiscali, se il titolo degli immobili differisce, attribuendo all'immobile risultante "unito di fatto" una rendita totale, pur mantenendo per altro la doppia denominazione delle u.i. componenti.

Per "titolo degli immobili che differisce" cosa intendi?
Nel mio caso dovevo fare 2 fusioni fiscali:
1° piano: appartamento a destra mio e appartamento a sinistra di mio zio ma in entrambi abito io (al catasto risultano 2 unità ma non esiste muro divisorio)
2° piano: stessa cosa ma ci abita solo mio zio

All'ufficio tributi del mio comune han detto che non posso fare fusione fiscale in quanto io e mio zio non siamo parte dello stesso nucleo familiare.

E' giusto? Devo rivolgermi all'agenzia delle entrate?

 

[basty]

Per "titolo degli immobili che differisce" cosa intendi?

Intendo a chi sono intestate le proprietà delle due unità immobiliari: una fusione vera e propria non è possibile se gli intestatari differiscono, anche semplicemente per differenti quote, tanto più se intervengono soggetti diversi.

ma appunto rimane possibile operare una fusione catastale di immobili di difefrenti proprietà, uniti di fatto. Esistono in proposito diverse circolari: la prima dell'agenzia del territorio.

Le più recenti, della Ag. Entrate si rifanno ancora alla precedente.

Richiede una vera e propria pratica catastale: può essere fatta solo da un professionista iscritto ad un Albo, che potrà risolvere entrambi i casi. Deve assere abbastanza esperto: non sembra che la procedura sia molto conosciuta.

 

[Stefano23]

quindi secondo te la storiella che mi han raccontato al comune, secondo cui "i proprietari delle due unita immobiliari devono far parte dello stesso nucleo familiare" non ha alcun fondamento?

 

[basty]

Non per la unione di fatto catastale:
ma può essere una condizione necessaria per ottenere una specifica agevolazione.
Un conto è la procedura catastale
Altra la finalità (IRPEF, IMU, TARI, ecc).

Sul secondo punto bisognerebbe conoscere il regolamento comunale (per quanto riguarda IMU, TASI; TARI)
Per l'IRPEF direi che con quella soluzione rientrerebbero entrambe come abitazione principale.

Cerco le circolari, se le ritrovo te le posto.

 

[Stefano23]

ah, quindi per l'IMU (che è ciò che più mi preme) il regolamento comunale prevale sulla circolare dell'agenzia delle entrate, come mi han detto appunto al comune?
Lo trovo illogico...

 

[basty]

ah, quindi per l'IMU (che è ciò che più mi preme) il regolamento comunale prevale sulla circolare dell'agenzia delle entrate, come mi han detto appunto al comune?
Lo trovo illogico...

Non ho detto questo:
una circolare riguarda la metodologia per rappresentare catastalmente l'unione di fatto di due u.i. appartenenti a titolari diversi.
altra circolare riguarda come viene trattata l'IRPEF riguardo a queste unità.

Per l'IMU dipende da come viene trattata l'abitazione principale:
purtroppo si sono sovrapposte due situazioni differenti. Per il primo post, direi che non dovrebbero sorgere problemi.

Per il caso di @Stefano23 , la situazione è piuttosto articolata: perchè una volta unite catastalmente le u.i. allo stesso piano, non è che i titolari delle due unità unite abitino nella medesima U.I "fusa".
Ricordo che questo tipo di unione, è solo pro-forma: produce solo una rendita catastale unica (oltre che conservare le due originarie), ma conserva anche immutata la titolarità delle due porzioni A e B.

Ora qui succederebbe che da
A1 e B1 si crea una unione A1B1 abiata dal solo A
A2 e B2 si crea una unione A2B2 abitata dal solo B

Per cui A non abita in A2 B non abita in B1: direi che questo è il motivo per cui la fusione non è efficace per evitare l'IMU seconda casa per per la porzione non utilizzata.

Se A e B invece fossero coniugi e coabitassero in A1B1, per A1B1 sarebbero esenti mentre pagherebbero entrambi pre l'ipotetico A2B2 o meglio A2 + B2

Non c'è affatto disparità di trattamento illogica: anche nel caso di due coniugi A e B, solo una casa è considerata abitazione principale: se uno dei coniugi risiedesse altrove, solo uno dei due sarebbe esente, mi pare.

Comunque il caso al punto 4.3 dell'allegato, tratta la modalità di unione catastale ai fini fiscali.
Non so ritrovare quelal relativa alla assimilazione di una sola abitazione principale