Esonero spese box per chiusura accesso privato

[proid]

Scusate non trovo la giurisprudenza in appoggio, potreste passarmi qualche riferimento?

Dato un vano box in cui vi ha accesso un magazzino di 500mq, il proprietario ha diviso il magazzino in due magazzini da 250mq lasciando l'accesso al vano box solo ad un magazzino e creando un nuovo accesso diretto sulla strada al secondo magazzino.

Il proprietario chiede la revisione dei suoi millesimi del magazzino (originariamente di 500mq) sostenendo che il secondo magazzino ricavato non deve più pagare nessuna spesa dei box perchè non vi ha più accesso.

Ricordo di aver letto che la chiusura di accessi non esonera il proprietario al dover pagare tutte le spese sia straordinarie che ordinarie delle parti comuni anche se non vi ha più accesso di conseguenza il proprietario dovrebbe pagare sempre per 500mq le spese dei box senza poter chiedere alcun esonero.

Ricordo bene o sbaglio?
Grazie.

 

[Dimaraz]

Non ricordo sentenze specificatamente relative al caso... ma di quelle assimilabili ne trovi di contrapposte perché troppe sono le variabili possibili.
Situazione che consegue anche all'ambiguitá delle norme
Da un lato vi è l'art.1137 che precisa l' impossibilità del condomino di fare "rinuncia" al bene comune dall'altro vi sono quelle che stabiliscono che qualora esistano più scale, impianti comuni le paghino solo chi ne fa uso.
Giuridicamente fanno riferimento anche gli eventuali Regolamenti Contrattuali.

Nel tuo specifico vi sarebbe da considerare il fatto che non sarebbe una rinuncia integrale visto che dalla divisione una metâ resterebbe utilizzatrice dell'accesso comune.

Se la "divisione" e stata lecitamente autorizzata e "catastalmente" registrata in modo che l'unità con nuovo accesso personale non risulti comproprietaria anche del bene comune ...convengo che si faccia esclusa tale "porzione" dalla partecipazione alle spese.

 

[proid]

forse la risposta sta sempicemente nell'art. 1118 che vieta la riuncia alle parti comuni e l'obbligo alla contribuzione per esse.
Deroga alla rinuncia per il solo imp. di riscaldamento chiarendo pero' che il distacco non deve essere causa di maggior spesa per gli altri.

Quindi l'articolo in generale dice che SI puoi chiuderti l'accesso ma non puoi esimerti dal pagarne le spese e in ogni caso questa separazione non deve essere causa di maggior spesa per gli altri.

Se la meta' del magazzino fosse esonerata ne conseguirebbe che la quota esonerata finirebbe redistribuita tra le rimaneti UI (perche' il costo mensilile delle pulizie e illuminazione non si riduce solo perche' il magazzino si e' separato) e quindi sarebbe causa di maggior spesa per gli altri... di qui c'e' l'andare contro lo spirito dell'art. 1118 anche se nella parte che parla dello slaccio dal riscaldamento.

 

[Dimaraz]

nell'art. 1118

Scusa...ancora assonnato ho sbagliato e non ho corretto...mi riferivo infatti al 1118.

Se la meta' del magazzino fosse esonerata ne conseguirebbe che la quota esonerata finirebbe redistribuita tra le rimaneti UI (perche' il costo mensilile delle pulizie e illuminazione non si riduce

Non lo ritengo un elemento dirimente e comunque nemmeno scontato.
Quando si divide una unità interna (senza variazione di superfice/cubatura) generalmente si procede con una ripartizione del valore millesimale dell'unità intera fra le 2 sotto-unità.
Nessuno si mette a "sindacare" che i proprietari aumentano (esempio da 8 a 9) o che i costi dell'energia o della pulizia scale aumentano perchè si avrà una nuova "famiglia/attività" che usufruisce dei beni comuni.
E se non vale in aumento (per divisione di una unità) non deve valere nemmeno in diminuzione.
Alla stregua del disposto fatto per il riscaldamento " (ora in conflitto con la Legge sulla regolamentazione post-contabilizzatori) nei fatti chi si rende indipendente dovrà poi provvedere in autonomia alla pulizia ed all'energia (eventuale) del suo accesso nuovo ed esclusivo.
Un minor "carico" di passaggio/utilizzo potenziale potrebbe determinare (ho usato il condizionale) comunque un "risibile" risparmio.

Eventualmente (e per la sola ipotesi di manutenzione e ricostruzione) si potrebbe imputare al magazzino rimasto "connesso" all'accesso comune l'intero "peso" originario.

Sempre la norma prevede che i valori millesimali vadano corretti per effetto di modifiche alle unità interne che comportino variazioni superiori ad 1/5 della stesse...e vale si in aumento che in diminuzione.

Come detto la Giurisprudenza non è univoca...e quella più recente tende a considerare fattori in modo più elastico di un tempo.

 

[proid]

Quando si divide una unità interna (senza variazione di superfice/cubatura) generalmente si procede con una ripartizione del valore millesimale dell'unità intera fra le 2 sotto-unità.

Si potrebbe accogliere la richiesta del magazzino che si separa spostando l'intera quota millesimale sulla metà rimanente del magazzino che mantiene l'accesso a vano box.
In questo modo si soddisfa la richiesta del magazzino distaccato non c'è nessun aumento di spesa per gli altri condomini.
Per contro c'è il raddoppio della quota millesimale del magazzino che rimane collegato ma è l'unico modo per rispettare l'art. 1118 sopratutto nel suo spirito che le variazioni non devono comportare maggior spesa per gli altri.

 

[Dimaraz]

Tutti gli Articoli del CC in tema di riparto delle spese sono derogabili.
Prima occorre verificare se avete un RdC e cosa dispone ...poi l'eventuale modifica deve essere fatta con l'unanimità (1000/1000).

Temo che comunque il proprietario del magazzino non accetterà tale soluzione ma in tal caso dovrà essere lui a fare ricorso all'autorità giudicante dimostrando la validità della sua richiesta.