Eredità appartamento locato

[CAROL58]

Salve a tutti,
ho una grossa grana da risolvere...
Circa un anno fa ho ricevuto in eredità da mio padre un appartamento, che era affittato da tempo immemorabile ad una coppia di coniugi. Non sono riuscita a trovare il contratto fra le carte di papà, ma solo un po' di ricevute per l'adeguamento del canone secondo l'indice ISTAT. Spulciando fra la documentazione fiscale ho verificato che fortunatamente è sempre stato pagato l'IRPEF e l'ICI in accordo con quanto pagato dai conduttori. Ho comunicato agli inquilini che volevo stipulare un nuovo contratto, ma non siamo giunti ad un accordo perché volevano inserire una clausola per il diritto di prelazione sulla vendita dell'immobile. Due mesi fa mi hanno scritto che volevano ridurre l'affitto perché l'immobile non viene ristrutturato da 20 anni e durante questo tempo si sono sempre occupati loro della sua manutenzione; pertanto avrebbero trattenuto 5 mensilità a titolo di indennizzo. Che cosa posso fare? C'è un modo per stipulare un contratto anche senza la firma del conduttore? Che succede se tirano fuori un vecchio contratto magari ad equo canone?
Sono molto preoccupata...aiutatemi a trovare una soluzione

 

[casanostra]

Vedi se riesci a trovare una ricevuta F23 la c'è scritto gli estremi del contratto (anno, serie e numero) con quelli puoi andare all'Agenzia delle Entrate e farti fare una copia conforme. La manutenzione ordinaria spetta al conduttore.

 

[CAROL58]

Grazie per la risposta.
Ho cercato l'F23 ma non ho trovato nulla. Del resto se esiste un contratto, dovrebbe essere stato stipulato intorno al 1980-1985, periodo in cui fu affittato l'appartamento. Non credo che a quel tempo i pagamenti si facessero attraverso F23.

 

[1giggi1]

Senti anche chi redigeva il 730 di tuo padre, il contratto potrebbe essere di quelli calmierati che oltre alle detrazioni faceva pagare anche meno di ICI.
Il problema del vecchio contratto non credo sussista, pagano l'affitto attuale secondo il contratto in vigore più le rivalutazioni istat, e visto che le rivalutazioni ci sono tutto lascia supporre che il contratto sia stato registrato.
Naturalmente l'indicazione di casanostra è validissima, se hai i dati puoi andare nell'ufficio Agenzia delle Entrate e chiedere la copia, se invece non lo hai puoi sempre provarci ma in questo caso dovresti essere fortunata a trovare l'ufficio che materialmente ha eseguito la registrazione (io sono di Roma ma i contratti li registro a Frascati), infatti può essere anche stato registrato negli archivi elettronici ed è quindi semplice reperire gli estremi e pi la copia.
Luigi

 

[casanostra]

Si ma tuo papà è deceduto l'anno scorso(mi sembra di aver capito) e l'F23 esisteva e sull'F23 c'è anche il codice ufficio dove era stato registrato.
Io ho ereditato contratti del 1998 e già allora c'era.

 

[casanostra]

La prelazione non è un diritto per il conduttore è una facoltà che concede il locatore con clausola sul contratto. Se al locatore non va bene il conduttore non può pretenderla.
Non possono trattenere un bel niente a titolo rimborso spese, se hanno eseguito lavori di manutenzione ordinaria non hanno fatto altro che il proprio dovere in caso di lavori straordinari e/o modifiche importanti avrebbero dovuto chiedere l'autorizzazione al locatore con lettera AR.
Il primo canone che non ti pagano conciliazione e poi azione legale per morosità.

 

[mapeit]

All'Agenzia delle Entrate, facendo un'interrogazione con il codice fiscale di tuo padre, riescono a vedere se c'è un contratto di locazione registrato, anche negli anni '80, in tutta Italia.
Per la pretesa degli inquilini segui il consiglio del post precedente.
Ricordati di pagare sempre l'imposta di registro annuale entro 30 giorni dalla data di scadenza contrattuale sennò sono guai.

 

[CAROL58]

Grazie a tutti per la collaborazione. Purtroppo confermo di non aver trovato alcun F23, temo pertanto che il contratto, se esiste, non sia stato registrato, oppure lo sia stato molto tempo fa, ma non ho evidenze per sostenerlo. Inoltre mio padre redigeva in autonomia la dichiarazione dei redditi (ha anche fatto diversi errori, che con fatica ho sanato con l'Agenzia delle Entrate), quindi non so dove sbattere la testa.
A complicare ancora di più la vicenda, non credo si possa parlare di contratto "calmierato" perché il canone non è bassissimo.

 

[mapeit]

Allora vai a registrarlo subito, prima che lo faccia l'inquilino facendosi applicare l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 14-03-2011, ovvero una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati o non lo sono entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, la quale prevede che, nel caso vada a registrarlo l'inquilino:
"a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei
prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.

Sarebbe una bella mazzata.
Fatti aiutare dall'Agenzia delle Entrate o da un commercialista a compilare il F23, vai a registrare e così almeno sarai al riparo da questo.

 

[CAROL58]

ma se non ho trovato il contratto, come faccio a registrarlo?