"Ente urbano".

[MagoMerlino]

Sono proprietario di un appartamento ubicato in una palazzina da 12 appartamenti; la palazzina è ubicata, con altre 5, in una zona circoscritta da un muretto. L'area interna (cortile) è accatastata come ENTE URBANO alla Partita 1.
Tanto premesso, ci giunge ordinanza del Sindaco di procedere a dei lavori di riparazione e ripristino delle canalizzazioni interne degli scarichi fognari e dell'acqua piovana, il cui costo è abbastanza elevato (oltre €. 50.000,00).
Nell'eseguire una visura storica per immobile è emerso che il "cortile" è ENTE URBANO e non si conosce chi ne è proprietario (noi, proprietari degli appartamenti, oppure il Comune oppure l'IACP che, negli anni 50 ha costruito le palazzine che, in seguito, ha ceduto a noi). Nell'atto di compravendita non è specificato la cessione dell'area di cui innanzi, nè l'acquisizione della sua pertinenza.
Spero che qualche tecnico riesca a chiarirmi, possibilmente con richiami legislativi, la posizione da assumere. Cordiali saluti.

 

[mapeit]

Credo che si debba eseguire una ricerca minuziosa al catasto e alla conservatoria della tua città per appurare la proprietà dell'ente urbano.

 

[basty]

Non sono in grado di rispondere alla domanda con una soluzione: ma trovo interessante il quesito che nelle sue specificazioni finali lascia intendere che alcune sommarie verifiche sono già state fatte.

La mia quindi più che una risposta è un tentativo di approccio cui chiedo conferma dai tecnici.

Credo che col termine "Ente Urbano" si identificassero le porzioni di terreno residue risultanti da un frazionamento/lottizzazione edilizia, che faceva passare il terreno dal catasto terreni a quello fabbricati.

Normalmente quindi questo terreno diventava parte comune delle proprietà edilizie: parrebbe che un semplice accenno nell'atto di acquisto a parti comuni dovrebeb far discendere la comproprietà del cortile ai vari condomini attuali; da chiedersi se la non citazione esplicita nei rogito degli immobili abitativi sia sufficiente a far ritenere del vecchio proprietario ciò che non risulta venduto. Ciò sicuramente capiterebbe se il cortile fosse stato acquisito separatamente dai lotti edificati.

 

[Daniele 78]

Come Ente Urbano, vengono classificati anche tutti quei terreni che per loro natura ono a corredo dellao delle proprietà. "L'ente urbano" sono tutti questi terren, talvolta (se l'intero complesso è formato da 5 palazzine come in questo caso) può essere che siano tutte su uno stesso mappale (ENTE URBANO) ma divise per subalterni...facendo la visura ai terreni della particella x foglie x mi salterà fuori ENTE URBANO. Bisogna vedere se al momento della costruzione del Complesso (essendo recintate le 5 palazzine penso di sì) bisogna vedere la data di costruzione, (in comune ), il primo accatastamento (in conservatoria dell'agenzia del territorio), chi erano gli intestatari ed eventuali passagi di proprietà, se sono state fatte le volture al "super condominio".

 

[basty]

se sono state fatte le volture al "super condominio".

Ecco il punto che sottintendevo ed è ben riassunto: spesso capita che queste volture non vengano fatte, per trascuratezza del notaio magari non ben informato o per ignoranza degli interessati.

Cosa succede in questo caso della titolarità? E' sufficiente una semplice rettifica magari onerosa e con sanzioni, ma senza conseguenze sulla certezza della proprietà, o capita quanto ricordato dal ns magomerlino, con possibili residui di oneri su chi nulla più ha di proprietà negli stabili condominiali?

 

[MagoMerlino]

Come Ente Urbano, vengono classificati anche tutti quei terreni che per loro natura ono a corredo dellao delle proprietà. "L'ente urbano" sono tutti questi terren, talvolta (se l'intero complesso è formato da 5 palazzine come in questo caso) può essere che siano tutte su uno stesso mappale (ENTE URBANO) ma divise per subalterni...facendo la visura ai terreni della particella x foglie x mi salterà fuori ENTE URBANO. Bisogna vedere se al momento della costruzione del Complesso (essendo recintate le 5 palazzine penso di sì) bisogna vedere la data di costruzione, (in comune ), il primo accatastamento (in conservatoria dell'agenzia del territorio), chi erano gli intestatari ed eventuali passagi di proprietà, se sono state fatte le volture al "super condominio".

Caro Daniele, temo di non aver fornito tutti i dati:
1)- le palazzine (n. 6 e non n. 5) sono state costruite negli anni 50 (1953), dall'I.A.C.P. di Bari;
2)- le palazzine sono accatastate con i loro numeri di foglio e particella (la mia porta il fg. 104 e la particella 323 sub. 11);
3)- il cortile in questione è accatastato, come detto in precedenza, con il fg. 104 e la particella 214, quindi differente dalla particella della mia palazzina. L'accastamento indica "ENTE URBANO";
4)- il Comune ha fatto una ordinanza per le riparazioni delle canalizzazioni sotterranee (acque nere+acque bianche) indirizzata a tutti i proprietari delle 6 palazzine;
5)- non sappiamo chi è il proprietario del cortile;
6)- dall'analisi di alcuni aspetti (realizzazione di cabina per il gas+pali per l'illuminazione del cortile) realizzati senza aver chiesto l'autorizzazione ai proprietari degli appartamenti, si potrebbe evincere che - in base al diritto - da parte nostra ci possa essere soltanto un "diritto di superficie", rimanendo la proprietà al Comune.
Spero di aver dettagliato la situazione. Grazie per la fattiva collaborazione.:daccordo:

 

[Daniele 78]

1) OK
2) Va bene
3) vedi mia spiegazione(ossia trattasi di pertinenza di un immobile) salvo errori sarà sempre ENTE URBANO
4) ok
5) Bisogna fare una visura in conservatoria della Agenzia del territorio di Bari....tuttavia essendo così vecchio, potreste trovarlo(parlo per tutti i condomini) all'archivio di Stato di Bari.
6) Non sarebbe la prima volta trovarsi di fronte a cabine senza autorizzazione....

La cabina del gas+pali sicuramente saranno state realizzata senza parere dei proprietari anche perchè (presumo siano state realizzate in quegli anni, dimmi se sbaglio) in quel caso il proprietario erano le I.a:C. di Bari.

Spero di essermi spiegato bene.

 

[MagoMerlino]

Daniele 78, grazie, grazie e ancora grazie! Andrò a Bari all'archivio di Stato ad effettuare la ricerca. Per quanto riguarda la cabina del gas e i pali dell'illuminazione sono stati realizzati DOPO che gli appartamenti sono diventati di nostra proprietà, ma non ci siamo preoccupati poichè, come tu hai citato, ritenavamo che il proprietario (del terreno) fosse l'IACP. Quindi anche oggi l'IACP è ancora proprietario del terreno....(?)!:-o

 

[Daniele 78]

Quindi anche oggi l'IACP è ancora proprietario del terreno....(?)!:-o

La risposta sulla proprietà dovresti averla negli atti che troverai all'Archivio di Stato o in conservatoria dei registri immobiliari....diciamo che avendo un riscontro con l'atto è possibile (nel caso di diversi intestatari sulle visure catastali) farle modificare con una voltura postuma)a patto di avere con se l'atto.

Li troverete i veri proprietari, in quanto l'atto fa fede il Catasto no.

Purtroppo per motivi vari, mancanze di voltura, errori notarili e più spesso errori dell'Agenzia del territorio, capita non di rado di imbattersi in errori come questi.

Qui a Biella la rettifica non costa nulla come tasse all?agenzia (penso anche li comunque), si fa un'istanza di "segnalazione errore", chiedete ad un professionista di vostra fiducia che saprà aiutarvi ad uscire da questo problema.

 

[Daniele 78]

Comunque essendo I.a.c.p (quindi comunale), per risalire alla data dell'atto potresti provare prima in Comune.

Sicuramente le palazzine facevano parte di un 'unico intervento (tipo P.e.c, P.e.e.p, ecc) quindi con una convenzione dove vengono riportate superfici e numero di marciapiedi, viabilità interna, e dovresti anche trovare 8di norma c'è perchè è un atto depositato) i numeri ed il giorno di pubblicazione.

prima di tutto tenta in Comune, almeno per avere i numeri di "repertorio" altrimenti a più di 50 dalla costruzione la vedo ardua a risalire al primo atto notorio in conservatoria o all'Archivio di Stato.