A monte delle costruzioni edificate in “edilizia convenzionata” o “economico popolare “ c'è in genere una destinazione edilizia ad hoc (c.d. P.E.E.P.) delle aree ed un esproprio delle stesse in funzione della quali il terreno è acquisito dal Comune a prezzi stracciati; Su queste aree ( vedi legge 167 e successive) vennero costruiti immobili con dimensioni parametrate ai bisogni della famiglia ( per es. una famiglia media non superiori i 90 mq. netti ); Per evitare speculazioni le aree espropriate per pubblica utilità dal Comune non venivano da questi cedute in senso tecnico ma veniva ceduto il diritto di superficie per 99 anni alle Cooperative edilizie appositamente costituite che provvedevano alle costruzioni e alla sottoscrizione di una convenzione. Al rogito l'imponibile fiscale veniva ridotto al 70% oltre ad altri benefici fiscali.
Per contro i Comuni hanno preteso ( giustamente) che l ‘ assegnazione delle case fosse subordinata e finalizzata ai bisogni degli assegnatari nullatenenti con redditi bassi, e non alla speculazione. Sempre per gli stessi motivi gli alloggi-secondo la convenzione- erano incedibili. Ma leggi del 92 e del 94 hanno consentito che questi alloggi venissero alienati in caso di necessità gravi ; con altre legge successive che venissero ceduti in prelazione al Comune e da questi a soggetti con requisiti di nulla tenenza, di limitato reddito, ma pur sempre all’interno di tariffe calmierate e prefissate . Le norme sono state ispirate da finalità nobili ( rendere accessibili gli immobili anche alla fasce più deboli) e antispeculative.
L’IMBROGLIO e L’ ABUSO : Purtroppo molti hanno fatto scempio delle regole aggirando le norme e vendendo a compratori ( talvolta in buona fede, talvolta consenzienti) a cifre ben superiori di quelle previste dalla legge . I venditori -pilotati da maneggioni più o meno collusi con funzionari pubblici- formalmente offrivano in prelazione al valore prefissato ( es. 100.000 euro) l’abitazione al Comune che neppure si cautelava di formare preventivamente delle liste di soggetti disponibili ed in possesso dei requisiti di previsti alla legge ( reddito minimo , prima casa, nullatenenti etc.). Scaduti inutilmente i tempi per l’esercizio dell’opzione, si rogitava la casa a 100.000,00 euro e contemporaneamente il compratore sottobanco in contanti versava p.es. altri 50.000 euro , senza ricevuta ovviamente. L’andazzo purtroppo perdura oggigiorno.
COME PREVENIRE LA TRUFFA ? Premesso che i truffati sono due: l’acquirente effettivo in buona fede che ha versato 50.000 euro in più e colui che avrebbe dovuto essere il destinatario dell’immobile a prezzo calmierato se non si fosse “maneggiato “ in suo danno .
Come se ne esce?
Il Comune dovrebbe predisporre preventivamente (ed aver pronta all’istante) una graduatoria pubblica di soggetti con i requisiti minimali di reddito, bisognosi di prima casa , senza altra proprietà , disposti a comperare ed a cui offrire in opzione l’acquisto nel momento in cui il cedente comunicasse la sua intenzione di alienare il suo immobile costruito con le mille agevolazioni di legge . In tal modo i prezzi resterebbero calmierati ed i furbi colti in contropiede
Ennio, mi permetto di correggere o meglio precisare alcune affermazioni del tuo intervento. premettendo che io parlo della realtà di Bologna e provincia.
Codice:
[I]Per evitare speculazioni le aree espropriate per pubblica utilità dal Comune non venivano da questi cedute in senso tecnico ma veniva ceduto il diritto di superficie per 99 anni alle Cooperative edilizie appositamente costituite che provvedevano alle costruzioni e alla sottoscrizione di una convenzione. Al rogito l'imponibile fiscale veniva ridotto al 70% oltre ad altri benefici fiscali. [I]Per contro i Comuni hanno preteso ( giustamente) che l ‘ assegnazione delle case fosse subordinata e finalizzata ai bisogni degli assegnatari nullatenenti con redditi bassi, e non alla speculazione. Sempre per gli stessi motivi gli alloggi-secondo la convenzione- erano incedibili.[[/I]/I]
Le cooperative edilizie molto spesso non erano appositamente costituite, ma esistenti sia prima che dopo, e potevano usufruire di questa agevolazione comunale anche imprese disposte ad accettare la convenzione.
Vero che i destinatari erano (e sarebbero....
) gli utenti nullatenenti di fascia medio-bassa, ma i requisiti di reddito servivano solo nel caso in cui c'erano anche contributi statali o regionali a fondo perduto o in conto capitale (cioè tramite mutui agevolati).
Gli immobili non sono mai stati "incedibili" ad eccezione di quelli con il mutuo agevolato che non potevano essere venduti per 5 anni (oppure solo con l'autorizzazione regionale per gravi motivi).
a leggi del 92 e del 94 hanno consentito che questi alloggi venissero alienati in caso di necessità gravi ; con altre legge successive che venissero ceduti in prelazione al Comune e da questi a soggetti con requisiti di nulla tenenza, di limitato reddito, ma pur sempre all’interno di tariffe calmierate e prefissate . Le norme sono state ispirate da finalità nobili ( rendere accessibili gli immobili anche alla fasce più deboli) e antispeculative.
Gli immobili in diritto di superficie sono sempre stati vendibili, con il vincolo di dovere richiedere al comune di esercitare il diritto di prelazione all'acquisto e di rogitare ad una cifra NON superiore all'aggiornamento del valore dell'immobile secondo criteri ISTAT definiti dalla Convenzione.
Quelli che si potevano vendere solo decorsi 10 anni dal rilascio dell'abitabilità erano gli immobili in diritto di proprietà e in relazione a questi, per abrogare alcuni vincoli troppo restrittivi, è stata promulgata la legge Ferrarini-Botta del 1992.
E' vero però che, per tutta la durata della Convenzione (da 20 a 25 anni, in genere) gli acquirenti degli immobili convenzionati devono possedere i requisiti richiesti dalla Convenzione stessa.
Per quanto riguarda la rivendita, è vero che molto spesso si è rivenduto come dici, ma, come ho già detto molte volte in tutti i post che trattano questa materia,
questi immobili sono stati completamente dimenticati (volutamente ??? non so) dal legislatore, che non si è mai posto il problema dell'allineamento tra il valore convenzionato (per quanto sottostimato) e quello di mercato, creando delle sproporzioni che non esito a definire mostruose.
Bisogna infatti ricordare che, se da un lato, il valore inziale viene aumentato dal calcolo secondo i vari dati ISTAT, (che peraltro non corrispondono minimamente ai veri valori immobiliari nel tempo), dall'altro, a partire dal 5° anno inizia il decremento da convenzione, per cui dalle rivalutazioni vengono fuori spesso dei valori ridicoli.
La vera soluzione sarebbe creare una tabella di allineamento che faccia corrispondere i valori finali a quelli iniziali, in modo da mantenere la differenza tra l'edilizia convenzionata e quella libera in modo corretto.
Quanto ai Comuni, ho un'esperienza in cui per vendere un'immobile in convenzionata, il Comune (hinterland bolognese) volle fare una lista di possibili acquirenti (secondo loro): 600. Ci ha costretto a fare 600 raccomandate A/R per convocarli, altre 600 raccomandate per sollecitare: ai colloqui per mostrare il progetto sono venuti in 8.... e non ha comprato NESSUNO !!!!
Le liste dei Comuni funzionano solo per l'affitto, ma per la vendita, zero !
Silvana
