Dubbio su proposta d'acquisto firmata con penale giornaliera concordata

[nclc]

Buongiorno,

ho da poco firmato una proposta d'acquisto per comprare un immobile, ho un dubbio su una clausola, ve la scrivo in modo che possiate dirmi se corro rischi o meno

- "l'atto notarile verrà stipulato entro la data X [...]. L'immobile verrà consegnato entro e non oltre 45 giorni dal rogito notarile. In caso di ritardo le parti concordano una penale giornaliera di 30€ a totale carico dei venditori".

il mio dubbio è: non so come interpretare questa parte sulla penale. Ho necessità della casa il prima possibile, non vorrei che questa clausola sulla penale per me sia un'aggravante in quanto leggittima i venditori a poter stare nell'abitazione fin quando lo ritengono opportuno pagandomi "solo" 30€ al giorno (e magari da 45 giorni l'attesa diventa 6 mesi). L'agenzia immobiliare mi ha "venduto" la questione penale come una postilla per tranquillizzarmi, ma non ho molta fiducia dell'agenzia onestamente. Sarebbe meglio cercare di togliere la penale o aggiungere una data di fine alla penale ? ad esempio: "30€ al giorno per un massimo di 30 giorni ulteriori" ?

Grazie mille per l'aiuto.

 

[Franci63]

Da ex agente immobiliare ti dico che in effetti qualche rischio purtroppo lo corri, poiché la penale è bassa per essere un vero disincentivo a rispettare gli accordi.
Peraltro è già una scelta rischiosa permettere ai venditori di non consegnarti l'immobile al rogito, a meno che tu non li conosca o ritenga per qualche motivo di poterti fidare.

Sarebbe meglio cercare di togliere la penale o aggiungere una data di fine alla penale ?

Se la proposta è già stata accettata vale quanto firmato, e eventuali modifiche al contratto formatosi possono esserci solo con l'accordo di entrambe le parti.
Se la proposta non è ancora stata accettata, vai di corsa in agenzia e fai presente che non ti ritieni abbastanza tutelato, e desideri inserire una data finale per la consegna, o una somma di penale giornaliera più alta. O anche , in alternativa, che a fronte della consegna posticipata, una parte del saldo sia tenuta in deposito dal notaio fino a consegna avvenuta.
Ma l'agente potrebbe non permettertelo, visto che comunque la proposta è irrevocabile ( e tendenzialmente non modificabile).
Ti ha spiegato quale esigenza hanno i venditori , per aver inserito questa clausola ?

 

[nclc]

Da ex agente immobiliare ti dico che in effetti qualche rischio purtroppo lo corri, poiché la penale è bassa per essere un vero disincentivo a rispettare gli accordi.
Peraltro è già una scelta rischiosa permettere ai venditori di non consegnarti l'immobile al rogito, a meno che tu non li conosca o ritenga per qualche motivo di poterti fidare.

Se la proposta è già stata accettata vale quanto firmato, e eventuali modifiche al contratto formatosi possono esserci solo con l'accordo di entrambe le parti.
Se la proposta non è ancora stata accettata, vai di corsa in agenzia e fai presente che non ti ritieni abbastanza tutelato, e desideri inserire una data finale per la consegna, o una somma di penale giornaliera più alta. O anche , in alternativa, che a fronte della consegna posticipata, una parte del saldo sia tenuta in deposito dal notaio fino a consegna avvenuta.
Ma l'agente potrebbe non permettertelo, visto che comunque la proposta è irrevocabile ( e tendenzialmente non modificabile).
Ti ha spiegato quale esigenza hanno i venditori , per aver inserito questa clausola ?

Ti ringrazio anticipatamente per la risposta.
La proposta d'acquisto è stata firmata sia da me che dai venditori purtroppo, quindi è irrevocabile e non modificabile (al netto di piccole modifiche non peggiorative per i venditori, non penso vogliano cambiarlo per peggiorare le loro condizioni..).
L'esigenza dei venditori è quella di acquistare un nuovo immobile, per questo motivo abbiamo stipulato 45 giorni dal rogito la consegna.
Il mio dubbio sinceramente è proprio la questione "penale", ho parlato anche con un paio di avvocati amici e qui le opinioni si spaccano in due: c'è chi dice che la penale tutela i venditori in quanto in caso di problemi possono usufruire dei 45 giorni e dal 46o giorno pagarmi 900€ al mese a tempo indefinito e avere tutta la tranquillità nel cercare una nuova casa (potrebbero paradossalmente prendersi 6 mesi di tempo e pagarmi 5000€); mentre c'è chi dice che la penale è una tutela da parte mia perchè comunque già dal primo giorno di penale loro sono inadempienti e potrei chiedere lo sgombero forzato (con i tempi biblici di un processo italiano).

Chiaramente di fronte a due opinioni così discordanti mi sono parecchio preoccupato. E' il mio primo immobile e vorrei concludere l'acquisto con tutta la serenità possibile.

Il mio dubbio è: è possibile che la scritta "In caso di ritardo le parti concordano una penale giornaliera di 30€ a totale carico dei venditori" sia interpretabile senza una reale fine ? Mi sembra troppo strano onestamente.

Tra qualche giorno ho un incontro con l'agenzia immobiliare e il venditore, vorrei chiedergli qualche margine migliorativo, per questo motivo chiedo anche il vostro aiuto per cercare di tutelarmi il possibile

 

[Franci63]

c'è chi dice che la penale è una tutela da parte mia perchè comunque già dal primo giorno di penale loro sono inadempienti e potrei chiedere lo sgombero forzato (con i tempi biblici di un processo italiano).

Premetto che senza leggere tutto quanto firmato e conoscere la situazione, non è possibile dare opinioni "definitive".
Nessun inadempimento, né tantomeno sgombero forzato; la penale prevista è appunto una sorta di "risarcimento del danno" già quantificato, per il caso di ritardo.
Cosa da te accettata ( anzi, addirittura da te proposta, sebbene suggerita dall'agente).
E nel frattempo, se ci sarà ritardo, loro avranno già incassato tutti i soldi, e tu non avrai ancora la casa.

E, se non è previsto che una somma adeguata sia in deposito dal notaio, potresti avere difficoltà a incassare detta penale.
Quindi il suggerimento è quello di cercare di inserire nel contratto un termine, oltre il quale non possono andare, e/o il deposito presso il notaio della somma corrispondente al ritardo massimo.

L'esigenza dei venditori è quella di acquistare un nuovo immobile, per questo motivo abbiamo stipulato 45 giorni dal rogito la consegna.

Beh, l'agente avrebbe potuto gestire diversamente la faccenda; ha sicuramente pensato più a tutelare i venditori di te, approfittando della tua disponibilità e inesperienza.
E' sempre un azzardo saldare al rogito, e non entrare in possesso dell'immobile; potrebbero passare mesi prima che trovino qualcosa che li soddisfa, visto che hanno il paracadute del pagamento di soli 30 euro al giorno per il ritardo.
Tra l'altro ,dovrete pretendere che le spese condominiali correnti e le imposte restino a carico del venditore ( direttamente o rimborsandoti) , fino alla consegna; e metterlo nero su bianco.

Per caso hai inserito una condizione sospensiva per il mutuo ?

 

[Rompiballe]

Ecco cosa succede a fare da se, se chiedevi una consulenza ad un agente immobiliare questo non succedeva

 

[Antonio Abiuso]

Penso che se il tuo agente fosse stato più attendo e solerte avrebbe dovuto, in presenza d'un accordo sulla consegna post datato (di 45 giorni!) rispetto al rogito, suggerirti una clausola meno sibillina e alquanto più...ferrata. Cioè che prevedesse, a fronte di quelle modeste penali giornaliere, per loro un termine esplicitamente massimo. Integrandola magari (ma forse questo sarebbe stato chiedergli troppo) con la convenuta previsione che "per la mancata consegna dell'immobile alla scadenza di tale termine sarà in facoltà dell'acquirente pretendere o la risoluzione del contratto col risarcimento dei relativi danni ovvero, in alternativa di sua scelta, una diversa penale di € x per ogni giorno d'ulteriore ritardo decurtata progressivamente dal prezzo di vendita". Così sarebbe forse andata meglio. Certo che sul latte versato resta inutile piangerci. Personalmente non mi pare condivisibile l'opinione dell'avvocato secondo cui il venditore sarebbe da considerare inadempiente fin dal primo giorno di ritardo. A mio sommesso avviso fino a che dette penali 'corrono' non lo è per cui la consegna può andare alle calende greche. L'altro avvocato ha detto il giusto ma sotto il profilo della convenienza (ergo: € 900 mensili di 'guadagno'). Il che non mi pare nel tuo caso visto che hai scritto d'avere "urgenza" nell'entrare in possesso dell'immobile. Auguri.