Dubbio istat e aumento canone in contemporanea

[Aidualc]

Ciao a tutti!
Un dubbio.
Un locatore (contratto commerciale) mi dice che vuole applicare da subito un canone mensile di 1500, per passare poi l'anno prossimo a 1600+aumento istat (contemporaneamente).
Credo non sia possibile farlo, che occorra aspettare l'anno successivo.
Mi pareva che ne avessimo già discusso tempo fa, ricordi qualcosa @uva ?

Grazie

 

[uva]

Io farei un contratto con canone a scaletta:
1° annualità € 1.500 mensili,
dalla 2° annualità in avanti € 1.600 mensili.

Applicherei l'aggiornamento (75% della variazione indice Istat, trattandosi di locazione commerciale) all'inizio della 3° annualità, comunicandolo al conduttore con preavviso di almeno un mese.

Se invece il locatore avesse deciso un canone mensile di € 1.500 per tutta la durata del contratto, applicherei l'aggiornamento Istat all'inizio della 2° annualità.

 

[Aidualc]

Applicherei l'aggiornamento (75% della variazione indice Istat, trattandosi di locazione commerciale) all'inizio della 3° annualità, comunicandolo al conduttore con preavviso di almeno un mese.

Anch'io ho proposto questo.
Mi chiedevo se la loro proposta fosse legale/fattibile

 

[uva]

Secondo me no.

L'aggiornamento Istat si calcola sul canone dell'annualità appena conclusa.

Ipotizziamo che sia 01 agosto 2023 - 31 luglio 2024.

Se il 01/08/2024 voglio applicare l'Istat lo calcolo sul canone mensile di luglio 2024, che nel caso prospettato è € 1.500.

Se invece si stabilisce un canone a scaletta (€ 1.600 dal 01 agosto 2024) tale deve essere. Lo si aggiornerà in base all'Istat nell'annualità successiva.

 

[basty]

Mi chiedevo se la loro proposta fosse legale/fattibile

Se invece si stabilisce un canone a scaletta (€ 1.600 dal 01 agosto 2024) tale deve essere. Lo si aggiornerà in base all'Istat nell'annualità successiva.

La domanda mi pareva diversa: un conto è la prassi logica corrente, dove ci si comporta in genere come ha replicato uva, altro rispondere alla domanda di Claudia.

Io risponderei: dipende da come è formulato il contratto. Provo a spiegarmi:

Contratto base: 1600
Canone 1’ anno agevolato e ridotto a 1500
Aggiornamento istat in base a canone base
A quel punto al 2’ anno sarà 1600+ Istat

 

[Aidualc]

Ho chiesto anche un collega molto esperto. Lui è sulla stessa linea (istat calcolato sul canone dell'anno preceedente):

"In questo caso il riferimento non è normativo, ma contrattuale. E’ lo stesso contratto che riporta un canone per i primi 2 anni, indicandone l’importo.

Tra l'altro, dato che l’aggiornamento si calcola sul canone dell’anno precedente, l’aggiornamento avrebbe come base di calcolo i 1500 euro del primo anno, non i 1600 del secondo, col risultato che (non abbiamo ancora il dato ma sarà quasi certamente così) l'esito dell'aggiornamento darebbe un canone più basso dei 1600 previsti.

Questo per confermarti he l'aggiornamento sarà effettuato a partire dal terzo anno, quando il canone a regime si sarà "stabilizzato".

Saluti e buona giornata!"

 

[basty]

Lui è sulla stessa linea (istat calcolato sul canone dell'anno preceedente):

Certamente è di regola così: ma appunto facevo la differenza. Senza indicazioni contrattuali non avrei dubbi, ha ragione il collega.
Ma se il contratto specificasse che l'aggiornamento ISTAT del secondo anno si calcola sul canone base di 1600 €, o recitassse che le cifre andranno attualizzate secondo il solito indice, non vedrei alcuna anomalia.

Io stesso in passato stipulai un contratto commerciale a scaletta: allora l'ISTAT scattava se non erro dal terzo anno: anche li stabilimmo quale fosse il canone base di riferimento, indipendentemente dalla partenza a canone ridotto.

Questo in teoria: nella pratica, se la scaletta differenza già a prescindere le annualità, non mi parrebbe il caso di spigolare anche sull'Istat.

Ma ricordiamoci quando l'inflazione aveva superato il 20%: se oggi stabilisco canone 1° anno= 1500
Canone 2° anno= 1800
Canone 3° anno= 2000
e prevedo a contratto che le cifre saranno attualizzate applicando la variazione istat, mi parrebbe del tutto regolare attualizzare i 1800 e i 2000.

Poi possiamo ragionare in termini di opportunità: ma non di irregolarità.

 

[uva]

a canone base

Io ragiono in termini di canone annuo, ossia relativo alle singole annualità contrattuali, come previsto dalle istruzioni del mod. RLI.
Nel Quadro A si scrive il canone annuo concordato per la prima annualità e il codice 1 dei Casi particolari.
Nel Quadro E i canoni riferiti alle annualità successive.

Non vi è alcun riferimento ad un "canone base".

 

[basty]

Io ragiono in termini di canone annuo,

E ci mancherebbe altro…!

Non vi è alcun riferimento ad un "canone base".

idem come sopra

Quando non vuoi capire non ti batte nessuno

 

[uva]

Quando non vuoi capire

Effettivamente non ho motivo di impegnarmi per capire certe tue elucubrazioni.