Doveri dell'Amministratore

[Luigi Barbero]

Qualche domanda per i nostri esperti:
E' obbligatorio per l'Amministratore tenere un sito internet?
Può/deve inserire nel sito i documenti che comprovano la corretta tenuta della contabilità, quali ad esempio: fatture dei fornitori del condominio, spese generali del Condominio ecc.? Quali cautele deve adottare per non consentire che venga violata la privacy dei fornitori e dei condomini?
Quali sono le sanzioni ( a parte l'eventuale mancata conferma dell'incarico) a cui può andare incontro?

 

[Nemesis]

E' obbligatorio per l'Amministratore tenere un sito internet?

No. È solo una facoltà.
Art. 71-ter delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile:
"Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini".

 

[Luigi Barbero]

Tank You, Nemesis.

 

[adimecasa]

facoltà dei condomini o dell'amministratore?

 

[jac1.0]

Su richiesta dell'assemblea. Il sito costa, e non poco!

 

[uragano]

Quali cautele deve adottare per non consentire che venga violata la privacy dei fornitori e dei condomini?

se volete che venga inserita la contabilita' e' normale che si veda tutto compreso i fornitori, ma sopratutto i condomini non in regola con i pagamenti.quali privacy vuoi che venga violata.per accedere ogni codomino viene in possesso di un codice personale.

 

[jac1.0]

quali privacy vuoi che venga violata

Il condominio è come un kibbutz o come un kolchoz, quindi ci deve essere grande trasparenza.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Può/deve inserire nel sito i documenti che comprovano la corretta tenuta della contabilità, quali ad esempio: fatture dei fornitori del condominio, spese generali del Condominio ecc.?

Non esiste una norma che disciplini specificatamente quanto va pubblicato motivo per cui la questione va demandata alla assemblea dei condomini. Se l'AC vuole evitare l'ovvio ( " metti tutto ") abbia l'intelligenza di anticipare e pubblicare i documenti di rilievo:
copia del registro cronologico di contabilità; copia fotografica degli estratti conto; copia della polizza globale fabbricati, del contratto di manutenzione dell'ascensore etc. e dei documenti di spesa recepiti nel registro cronologico
Quello che dall' AC viene percepito come un onere può diventare una opportunità :
1."visto che ti ho pubblicato la polizza ed i contratti vigenti , caro condomini valutali e se qualcosa non ti aggrada proponi varianti alla assemblea tal che non potrai venirmi a dire che non sapevi o credevi "
2. Il fatto di pubblicare le copie dei documenti di spesa solleva l' AC dall'onere di venire continuamente interrotto dai nulla facenti ( i classici vecchietti in pensione che si impuntano sui 2 euro di differenza ) che tutti i giorni, se fosse per loro, verrebbero per controllare i documenti contrastando il lavoro quotidiano del professionista. Ve lo immaginate se un modesto AC che amministrasse 100 proprietari ( 10 condomini x 10 proprietà/ cd ) si mettesse un giorno si ed un giorno no a disposizione di ognuno ? E quando mai lavora?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

capitolo privacy
L'amministratore di condomino può trattare solo informazioni sui condomini che siano pertinenti la propria attività di gestione, ma non deve eccedere rispetto alle finalità perseguite.
Lo ha chiarito il Garante della privacy in risposta ad alcuni quesiti sulle novità introdotte dalla legge numero 220 del 2012, che ha modificato la disciplina del condominio. In particolare, secondo quanto sottolineato dall'Autorità, il condomino non deve fornire prove documentali delle informazioni date all'amministratore per la tenuta del "registro di anagrafe condominiale". Per contro può invece chiedere all'amministratore copia integrale, senza oscuramenti, degli atti e dei documenti bancari del conto corrente condominiale.
L'amministratore può, dunque, acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio, siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari, chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali , la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il comune.

Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, l'atto di compravendita in cui sono riportati i dati personali ( ndr: fesseria visto che sono pubblici e pertanto comunque reperibili nei registri fondiari ) -
Per quanto riguarda poi le informazioni relative alle condizioni di sicurezza, con l'entrata in vigore del decreto destinazione Italia i condòmini non dovranno più fornire alcuna informazione sulla propria unità immobiliare, perché i dati da raccogliere riguardano solo le parti comuni dell'edificio. (altra fesseria: se un signore cucina con le bombole in pieno centro alimentate da tubi spelacchiata usurati prossimi alla foratura non è data neppure la possibilità di chiedere; Se poi si addormenta con la fiamma accesa ed esplode il condominio chi è il colpevole ? vedo già i titoloni: "ma l'AC dove era? all'impiccagione ") L'Autorità ha inoltre fornito ulteriori chiarimenti sul cosiddetto conto condominiale, che deve essere autorizzato da ll Assemblea ,aperto e utilizzato dall'amministratore, e sul diritto di ciascun condomino di accedere alla relativa documentazione.
In particolare, a seguito della riforma, il Garante aveva chiarito in un primo momento che nonostante il conto fosse intestato al condominio i singoli condòmini erano autorizzati a recarsi personalmente in banca o Posta per farsi rilasciare copia di estratti conto bancari o postali direttamente . In un secondo pronunciamento L'autority ha rettificato dichiarando che ottenere l'EC conforme è possibile ottenerlo solo dall' AC senza necessità di oscuramento dei dati personali degli altri condomini e di terzi ivi richiamati (altra fesseria: così qualche AC furbo scannerizza EC fasulli e li spaccia come buoni)

 

[Ennio Alessandro Rossi]

privacy II capitolo

Un problema spinoso invece verte sulla possibilità di esporre l'elenco dei morosi al pubblico ludibrio, caso che intuitivamente (non c'era bisogno di scomodare la Cassazione) pare ovvia e sensata
Altra questione invece di rilievo attiene al fatto se sia legittimo notiziare le morosità nell' ambito dello ristretto numeri dei soli condomini, E su questo punto la Cassazione ha risposto: è possibile. Pertanto è pure possibile indicarli nel sito web dedicato se previsa la fruizione di una password di accesso riservata ai soli condomini
La pubblicazione dei dati degli inquilini morosi, mediante affissione di un comunicato in uno spazio condominiale accessibile non già ai soli condomini ma ad un numero indeterminato di altri soggetti, integra il reato di diffamazione.
È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sezione V penale, con sentenza n. 4364/2013.
Il comunicato in questione - contenente l’elenco dei nominativi dei condomini che, in ritardo nel pagamento delle rispettive quote, sarebbero stati esclusi dalla fruizione di taluni servizi - era stato affisso nell’androne del palazzo. Successivamente, uno dei morosi denunciava l’amministratore per offesa alla reputazione, sottolineando l’evidente intendo di quel comunicato di “sottoporre a pubblica gogna” coloro che non avevano pagato le quote; posizione, quest’ultima, condivisa sia dal Giudice di Pace di Messina che dal Tribunale, con sentenza del 21 gennaio 2011.
La Suprema Corte, respingendo il ricorso dell’amministratore, ha ricordato che “integra il delitto di diffamazione il comunicato redatto all’esito di una assemblea condominiale, con il quale alcuni condomini sono indicati come morosi nel pagamento delle quote condominiali e vengono conseguentemente esclusi dalla fruizione di alcuni servizi” qualora la comunicazione sia pubblicata in un luogo accessibile anche a terzi.
Gli Ermellini sottolineano, inoltre, che se l’intento dell’amministratore fosse stato realmente quello di informare celermente gli interessati dell’imminente interruzione del servizio, mediante modalità comunicative potenzialmente percepibili da un indeterminato numero di soggetti, allora l’amministratore “avrebbe dovuto calibrare il contenuto dell’informazione a tale esigenza, evitando di menzionare anche l’identità dei condomini morosi”.
Per le suddette motivazioni è stata confermata la contestazione del reato di diffamazione, nonché la condanna nei confronti dell’amministratore.
La sezione V della Corte di Cassazione si era espressa nei medesimi termini in una precedente sentenza del 2009, in quell’occasione precisando che “una notizia relativa alle vicende condominiali non può andare oltre il ristretto perimetro rappresentato dalla cerchia dei condomini ed, eventualmente, dei terzi che con il condominio sono in rapporti” (Cass. Penale, sez. V, 18 settembre 2007, n. 35543).
Cosicché, è possibile affermare che, nel caso analizzato, la diffusione delle informazioni sarebbe stata certamente scriminata qualora fosse rimasta confinata nell’ambito condominiale. Tuttavia, dal momento in cui il predetto comunicato è stato portato potenzialmente a conoscenza anche di soggetti nei cui riguardi non poteva avere alcun valore funzionale, non si può non riconoscere l’integrazione dell’elemento oggettivo del delitto di cui all’articolo 595 c.p., non sussistendo nessuna ragione socialmente valida a supporto del comportamento incriminato.


vedi anche www.garanteprivacy.it (nella front pagina basta scrivere "condominio" e appare di tutto e di più)