Donazione e separazione dei beni

[daniel]

L'immobile in cui viviamo lo ho acquistato da mio padre dichiarando il regime di comunione dei beni(grande errore) circa 4 anni fà, con le agevolazione 1°casa.
Dovremmo acquistare una seconda casa da un costruttore (valore €250.000,00), e per usufruire delle agevolazioni previste (IVA al 4%)dovremmo vendere o donare l'immobile per la quota del 50% a uno dei due coniugi in modo che uno dei due si possa intestare il nuovo immobile. Si può registrare l'atto di compravendita del nuovo immobile senza dichiarare il regime di comunione dei beni ed evitare così l'atto per la separazioe dei beni? Un consiglio giusto Grazie!!!!

 

[Jrogin]

Essendo in comunione dei beni, la procedura da seguire, a mio parere, dovrebbe essere questa (nel caso, naturalmente, che desideriate mantenere tutti e due gli immobili):
1) fare la separazione dei beni.
2) un coniuge vende all'altro il suo 50% (sconsiglio vivamente la donazione, perchè il bene in futuro sarebbe commerciabile con più difficoltà)
3) il coniuge che ha venduto, acquisterà il nuovo immobile.
Non credo si possa, nel caso esposto, che si possa evitare di fare la separazione dei beni.

 

[daniel]

Grazie per la risposta. Dovrò quindi fare la separazione dei beni, l'atto di vendita del 50% di uno dei contitolari (per stare più sicuri) e acquistare il nuovo immobile a nome dell'altro contitolare. In questo modo ognuno dei contitolari ha la propietà esclusiva al 100% per ogni immobile acquistato. E' giusto? Grazie per la vs. disponibilità!

 

[Jrogin]

Si, io la vedo così.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A parere di chi scrive la separazione non è necessaria purchè uno dei coniugi partecipi all'atto rinunciando per quello specifico a far valere la convenzione naturale ( comunione dei beni)

-da Massimario della Cassazione n.20/2008
Comunione legale tra coniugi – acquisto di bene immobile – esclusione dalla comunione – menzione nell’atto – necessità [art. 179 c.c.]
In caso di acquisto di bene immobile o mobile registrato effettuato da uno dei coniugi dopo il matrimonio, al fine di escludere la comunione legale è sempre necessario che detta esclusione risulti espressamente dall'atto di acquisto purchè a detto atto partecipi l'altro coniuge; orbene la mancata contestazione, da parte di quest'ultimo, in detta sede, ovvero la esplicita conferma, attraverso una propria dichiarazione, di quella dell'acquirente in ordine alla natura personale del bene di cui si tratta, come appunto nella fattispecie, ha carattere ricognitivo e non negoziale, e tuttavia costituisce pur sempre un atto giuridico volontario e consapevole, cui il legislatore attribuisce la valenza di testimonianza privilegiata, ricollegandovi l'effetto di una presunzione "juris et de jure" di esclusione della contitolarità dell'acquisto; il vincolo derivante da tale presunzione, peraltro, non è assoluto, potendo essere rimosso per errore di fatto o per violenza nei limiti a cui ciò è consentito per la confessione.

Per arricchimento culturale di tutti i lettori ci faccia sapere se, consultando il notaio, ha trovato conforto di questa nostra presa di posizione. grazie ( ....nessuno nasce "imparato")

 

[Jrogin]

Scusa Ennio Alessandro Rossi, quanto tu dici è vero, ma come fa il coniuge che andrà a comprare il "nuovo" immobile ad acquistarlo con i benefici prima casa, se è ancora titolare del 50% del "vecchio". Ed inoltre potrebbe vendere al coniuge il "suo" 50% che adesso è in comunione senza fare la separazione dei beni?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Gentile Giuseppe tu hai ragione ; occorre che il coniuge A ceda la sua quota a coniuge B. Così facendo A si spoglia e si ripropone per l'acquisto di una nuova prima casa. Nell'atto notarile di cessione del 50% si potrà sostenere che la quota di B per effetto della cessione e per mutata volontà dei coniugi è tutta di B.
Tre osservazioni nell'occasione:
1-IL coniuge che ricompra nella nuova casa ci dovrà andare ad abitare effettivamente ( mentre in prima battuta è sufficiente acquistare nel comune di residenza senza abitarvi ; in seconda battuta no bisogna andarci anche ad abitare effettivamente )
2-Resta fermo il discorso che più volte ci siamo detti: attenzione i coniugi a guardare solo le convenienze fiscali perchè in caso di separazione emergono conflitti per separazione o divorzio : meglio che le proprietà rispettino quanto effettivamente è di " giusta spettanza" di ognuno.
3-Fare la separazione costa 150-200 euro; per cui ilproblema non è il costo. Ma potrebbero esserci altre ragioni a noi non note che sconsigliano il cambio di regime patrimoniale ( poni che la separazione vada ad incidere su intestazioni aziendali o simili)
E' chiaro che i ns. sono pareri di massima. Ma la questione ha una serie di sfacettature andrebbero approfondite nel merito, cosa in questa sede impossibile.

 

[roberton]

Gentile Giuseppe tu hai ragione ; occorre che il coniuge A ceda la sua quota a coniuge B. Così facendo A si spoglia e si ripropone per l'acquisto di una nuova prima casa. Nell'atto notarile di cessione del 50% si potrà sostenere che la quota di B per effetto della cessione e per mutata volontà dei coniugi è tutta di B.
Tre osservazioni nell'occasione:
1-IL coniuge che ricompra nella nuova casa ci dovrà andare ad abitare effettivamente ( mentre in prima battuta è sufficiente acquistare nel comune di residenza senza abitarvi ; in seconda battuta no bisogna andarci anche ad abitare effettivamente )
2-Resta fermo il discorso che più volte ci siamo detti: attenzione i coniugi a guardare solo le convenienze fiscali perchè in caso di separazione emergono conflitti per separazione o divorzio : meglio che le proprietà rispettino quanto effettivamente è di " giusta spettanza" di ognuno.
3-Fare la separazione costa 150-200 euro; per cui ilproblema non è il costo. Ma potrebbero esserci altre ragioni a noi non note che sconsigliano il cambio di regime patrimoniale ( poni che la separazione vada ad incidere su intestazioni aziendali o simili)
E' chiaro che i ns. sono pareri di massima. Ma la questione ha una serie di sfacettature andrebbero approfondite nel merito, cosa in questa sede impossibile.

scusa se non capisco questa frase
IL coniuge che ricompra nella nuova casa ci dovrà andare ad abitare effettivamente ( mentre in prima battuta è sufficiente acquistare nel comune di residenza senza abitarvi ; in seconda battuta no bisogna andarci anche ad abitare effettivamente )


io ho sentito dire che basta avere la residenza nel comune senza abitarvi

è vero?

Il concetto di prima casa ha invece rilievo ai fini dell'applicazione delle aliquote scontate sull'acquisto. In pratica viene agevolato il primo acquisto immobiliare effettuato nel comune dove si ha la residenza o dove ci si impegna a trasferirla entro 18 mesi. Non è richiesto che l'immobile sia utilizzato direttamente o adibito ad abitazione principale.

 

[roberton]

Gentile Giuseppe tu hai ragione ; occorre che il coniuge A ceda la sua quota a coniuge B. Così facendo A si spoglia e si ripropone per l'acquisto di una nuova prima casa. Nell'atto notarile di cessione del 50% si potrà sostenere che la quota di B per effetto della cessione e per mutata volontà dei coniugi è tutta di B.
Tre osservazioni nell'occasione:
1-IL coniuge che ricompra nella nuova casa ci dovrà andare ad abitare effettivamente ( mentre in prima battuta è sufficiente acquistare nel comune di residenza senza abitarvi ; in seconda battuta no bisogna andarci anche ad abitare effettivamente )
2-Resta fermo il discorso che più volte ci siamo detti: attenzione i coniugi a guardare solo le convenienze fiscali perchè in caso di separazione emergono conflitti per separazione o divorzio : meglio che le proprietà rispettino quanto effettivamente è di " giusta spettanza" di ognuno.
3-Fare la separazione costa 150-200 euro; per cui ilproblema non è il costo. Ma potrebbero esserci altre ragioni a noi non note che sconsigliano il cambio di regime patrimoniale ( poni che la separazione vada ad incidere su intestazioni aziendali o simili)
E' chiaro che i ns. sono pareri di massima. Ma la questione ha una serie di sfacettature andrebbero approfondite nel merito, cosa in questa sede impossibile.

scusa se non capisco questa frase
IL coniuge che ricompra nella nuova casa ci dovrà andare ad abitare effettivamente ( mentre in prima battuta è sufficiente acquistare nel comune di residenza senza abitarvi ; in seconda battuta no bisogna andarci anche ad abitare effettivamente )


io ho sentito dire che basta avere la residenza nel comune senza abitarvi

è vero?

Il concetto di prima casa ha invece rilievo ai fini dell'applicazione delle aliquote scontate sull'acquisto. In pratica viene agevolato il primo acquisto immobiliare effettuato nel comune dove si ha la residenza o dove ci si impegna a trasferirla entro 18 mesi. Non è richiesto che l'immobile sia utilizzato direttamente o adibito ad abitazione principale.

per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

ho trovato questo

 

[daniel]

Scusatemi ma credo che si stia facendo un pò di confusione o meglio non riesco a capire se la divisione di beni va fatta oppure no. Potrei vendere solo il 50% dell'immobile al mio coniuge o viceversa e colui che ha venduto potrà acquistare il nuovo immobile facendo dichiarare all'altro coniuge la rinuncia della sua quota sull'atto di compravendita?
Ringrazio comunque tutti coloro che partecipano a questa discussione.