Donare casa al figlio minorenne e poi comprarne un'altra

[belleo75]

Salve,
vorrei donare la prima casa(acquistata 10 anni fa) intestata a me e mia moglie a nostgro figlio minorenne.
Sulla casa c'è un mutuo bancario.
Poi vorremmo acquistarne un'altra con mutuo dove andremmo a vivere tutti e tre.

Le domande che pongo sono queste:

1. Sulla nuova casa che andremmo ad acquistare possiamo usufruire dell'agevolazione prima casa se la donazione è già avvenuta?
2. La prima casa donata diventerebbe la nostra seconda casa ,su cui pagare IMU e non poter detrarre più interessivi passivi mutuo giusto?
3. Potremmo detrarre gli interessi passivi del nuovo mutuo (della nuova) ed anche usufruire dei benefici ristrtturazione?

Grazie a chi sarà così cortese da dare un contributo.

 

[Franci63]

vorrei donare la prima casa(acquistata 10 anni fa) intestata a me e mia moglie a nostgro figlio minorenne.

Non è certo che tu lo possa fare.
Il trasferimento di un bene immobile in capo ad un minore necessita di una preventiva autorizzazione giudiziale. Il giudice tutelare deve infatti valutare la necessità e l’utilità dell’atto nei confronti del minore. Per richiedere tale autorizzazione si deve presentare un apposito ricorso in cui si illustrano i motivi di tale intenzione e l’utilità per il minore.
Il fatto che sull'immobile gravi un mutuo potrebbe essere un problema in più.

nel caso fosse possibile:
1) si
2) se la doni a tuo figlio, non sarà più vostra ( ne come prima, ne come seconda casa).
3) si

tiene comunque presente che donare un immobile non è una grande soluzione, di solito, perché gli immobili donati sono difficili da vendere e da mutuare (per l'acquirente), poche la donazione potrebbe aver leso i diritti ereditari dei legittimari , ma l'incertezza dura ben oltre la morte del donante (per chi compra fino a 20 anni dalla donazione, o 10 dalla morte).

 

[belleo75]

Grazie per la risposta.
Se decidessimo di affittare la casa però le tasse come seconda andrebbero pagate credo o no?Così come andrebbero pagati gli interessi sul mutuo in quanto il minore non può pagare le tasse ma i suoi genitori si.

 

[Dimaraz]

Spiega perché vuoi fare un passaggio che ti complica la vita.

 

[Luigi Criscuolo]

vorrei donare la prima casa(acquistata 10 anni fa) intestata a me e mia moglie a nostgro figlio minorenne.
Sulla casa c'è un mutuo bancario.

quindi questa casa non è ancora effettivamente tua perché se c'è ancora in essere un mutuo bancario ci dovrebbe essere l'ipoteca bancaria sulla casa. Le donazioni di immobili fatte a minori devono essere autorizzate dal tribunale perché un minore, che si suppone privo di mezzi autonomi di sostentamento e di capacità di gestione economica dell'immobile, come fa ad adempiere ai pagamenti connessi con il regime fiscale legati alla proprietà. Inoltre donare un immobile gravato di mutuo non è proprio il massimo delle donazioni perché chi riceve in donazione dovrebbe continuare a pagare i mutuo: se fosse maggiorenne potrebbe rifiutare la donazione; poi c'è l'ipoteca bancaria e la banca potrebbe non condividere il passaggio di proprietà, in considerazione della non solvibilità del nuovo acquirente, chiudere anticipatamente il mutuo e chiedere la restituzione di tutto il capitale prestato non ancora refuso più il danno sul mancato introito degli interessi.
Quindi questa non è una bella idea a meno che tu, prima, non estingua il mutuo.
Infine la donazione, essendo la proprietà indistinta tra te e tua moglie, dovrà essere fatta da entrambi i genitori.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

per mettere in atto o meglio valutare la fattibilità della cessione del bene occorrerà effettuare una attenta disamina della questione che propone e comunque è necessario l'intervento del giudice tutelare quando si tratta di donazione di immobile ad un minore. Farete bene a farvi assistere da un collega di Frosinone o altrove che sia esperto del diritto immobiliare prima di decidere il da farsi...

 

[Gianni_BO]

Ciao, come opinione personale, da approfondire con agenzia immobiliare / Commercialista e Notaio...

Al di là dell'età del ricevente donazione, di cui si è già scritto, un aspetto da tenere in considerazione è che l'istituto della donazione rende l'immobile quasi invendibile sino a 20 anni oltre la successione dei donanti per il rischio di azioni da parte di eventuali altri eredi; questo rende più difficile la vendita e si porta dietro una componente di sconto a cui il compratore potrà sicuramente appellarsi.

Una eventuale vendita al posto della donazione non dovrebbe avere costi molto diversi.

Bisogna vedere le disposizioni locali, ma in genere se l'immobile è nello stesso comune l'IMU va pagata in quanto una delle 2 si considera seconda casa (hanno introdotto una norma anti elusione, se ricordo bene l'ICI se residente non si pagava, quantomeno questo in Emilia e con cessione a coniuge).

In ogni caso successivamente alla vendita dell'immobile, dovreste poter comprare la nuova come prima casa, con i vantaggi in termini di imposte versate in fase di acquisto, per cui anche una vendita all'interno della stessa famiglia potrebbe giustificarsi, se non vendi l'attuale prima casa entro i 5 anni non si pone nemmeno il valore della vendita (Imposte del 20% sulla plusvalenza o capital Gain).

Avete valutato di vendere tra coniugi (a uno la vecchia casa, a uno la nuova) anziché al figlio?

 

[uva]

l'istituto della donazione rende l'immobile quasi invendibile sino a 20 anni oltre la successione dei donanti

Questo non è corretto.
Perché l'azione di restituzione non può essere esercitata dai legittimari se sono decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione, anche se il donante è ancora in vita.

Se il donante è deceduto, il termine si prescrive in 10 anni dal decesso.

 

[Dimaraz]

Giusto per precisare:

Questo non è corretto.
Perché l'azione di restituzione non può essere esercitata dai legittimari se sono decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione,

@Gianni_BO ha detto la stessa cosa (anzi meglio).

anche se il donante è ancora in vita.

-se il donante è in vita nessun erede (legittimario o meno) può contestare una donazione.

 

[uva]

ha detto

Ha detto che è difficile vendere l'immobile sino a 20 oltre la successione dei donanti (post n. #7).
Quindi ipotizza che il donante sia deceduto, giusto?

A me risulta che se il donante è deceduto i sui eredi legittimari hanno solo 10 anni di tempo (e non 20 anni) dalla morte per esercitare l'azione di restituzione.