Divisione immobili in eredità. Un immobile non costruito dal testamentario

[Giobbe Lapazienzadi]

Buonasera a tutti, e grazie anticipate a chi vorrà rispondere.
A e B fratelli.
A costruisce, sul terreno del padre, vicino alla casa del padre (costruita circa 30 anni prima), la sua casa.
I lavori di costruzione di entrambe le case sono eseguiti in maniera completamente abusiva, tanto la zona è ancora rurale e non esiste un servizio di controllo.
Circa dieci anni più tardi A trasloca in un nuovo appartamento ed il padre da a B la casa di A per poterci abitare.(meglio: assegna con la forza la casa di A a B)

A non riscuote affitto ne altri compensi ne di carattere economico ne di altra natura da parte di B.
A però - in quanto proprietario- è tenuto negli anni a pagare:

1. le multe previste dai vari condoni che si sono susseguiti
2. il 50% delle spese sostenute per le pratiche svolte dal geometra incaricato (spese condivise con il padre)
3. l' I.C.I, naturalmente come seconda casa

Alla morte del padre, B vuole liquidare A (dopo 25 anni circa di uso dell' immobile).
Si riferiscono quindi ad un' agenzia immobiliare per poter stimare l' immobile. L' agenzia immobiliare si avvale di uno studio notarile, che propende per una forma di indennizzo pecunario pari ad 1/3 del valore delle due case e dei terreni attorno ( 1/3 per A, 1/3 per B, 1/3 per la madre ancora in vita).

Le domande sono:

• Come è possibile che la casa costruita da A sia comunque di proprietà del padre, nonostante A si sia accollato tutte le spese di edificazione, pratiche, etc ? La proprietà del Terreno ricopre in automatico anche tutte le costruzioni su di esso?
• A memoria, ma non so se le leggi siano cambiate, le quote di divisione di un' eredità con moglie ancora viva non dovrebbero essere 50% alla moglie, e un 25% a testa ai due fratelli?
• Se A ha sostenuto per intero i costi di realizzazione dell' immobile dovrebbe essere risarcito in qualche maniera da B? Cioè A ha arricchito i beni del padre ( se è vero che il proprietario del terreno è proprietario di tutto ciò che vi è sopra costruito) e ora non solo non ha una casa di sua proprietà, ma deve accontentarsi di un ritorno pari ad 1/6 del valore stimato (1/3 del valore delle due case pari ad 1/6 del valore di una casa).
• Stessa cosa si può dire in merito delle spese sostenute per la regolarizzazione e tassazione dell' immobile?

Ringraziando fin d' ora
porgo
Cordiali Saluti

 

[StLegaleDeValeriRoma]

La consulenza non da poco che richiede, partendo dalla normativa ben nota sulla successione e sul diritto derivante dall'edificare sul suolo altrui, merita di essere supportata dall'esame della documentazione relativa agli immobili, la situazione relativa agli abusi edilizi, le spese sostenute e i frutti percepiti dai beni.
Comunque consiglio ai fratelli interessati di mettersi ad un tavolo di trattativa e regolare con atto scritto le rispettive posizioni per evitare un futuro probabile contenzioso.
Sarà necessario rivolgersi non tanto ad un notaio ma ad uno studio legale specializzato nel diritto immobiliare che esamini le rispettive posizioni ed elabori una proposta congrua che dovrà essere inserita in una apposito accordo.
Se la liquidazione comporterà il trasferimento o la modifica della titolarità di quote di proprietà di beni immobili occorrerà il notaio.
Certamente occorre una valutazione degli immobili e terreni secondo il valore di mercato.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Giobbe Lapazienzadi]

La ringrazio per la risposta.
Potrebbe essere così gentile da darmi una veloce spiegazione della:

... normativa ben nota sulla successione e sul diritto derivante dall'edificare sul suolo altrui..

purtroppo non sono del mestiere...

Secondo Lei, si potrebbe parlare di usucapione da parte di B nei confronti di A ?
RingraziandoLa fin d' ora

 

[StLegaleDeValeriRoma]

egregio giobbe, o come si chiama realmente,
mi corre l'obbligo di informarla che non è permesso agli avvocati dal codice deontologico fornire consulenze gratuite via internet, mentre sono consentite quelle a pagamento nel rispetto delle T.F., e dunque, tenuto conto che non è del mestiere ... per correttezza nei confronti dei colleghi, cui dovrebbe rivolgersi, corrispondendo il compenso che potrà anche pattuire, la invito come già suggerito vista la complessità della problematica di suo interesse a rivolgersi ad uno studio legale della sua città che opera nel settore del diritto immobiliare che dopo aver esaminato la documentazione necessaria saprà fornirle quanto richiede.
Visto quanto scrive saranno soldi spesi bene nel suo interesse.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[maidealista]

non è permesso agli avvocati dal codice deontologico fornire consulenze gratuite via internet,

Spero che per ossequiare il codice deontologico non fornisca indicazioni erronee :daccordo:

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Può tradurre la battuta per noi mortali ? Se è una battuta.
Grazie.

 

[maidealista]

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A te verificare la compatibilità del forum con la deontologia professionale
:daccordo:

 

[Giobbe Lapazienzadi]

Grazie mille della disponibilità dimostrata.
Mi dispiace se le mie domande sono sembrate richiesta di consulenza, pensavo bastassero solo due dritte per mettermi sulla giusta strada.
La ringrazio ancora di cuore, e la stimo per la sua integrità morale e professionale.
( La prego di non leggere queste righe con un "tono ironico", non è la mia volontà).

 

[StLegaleDeValeriRoma]

La richiesta era indirizzata ovviamente a Marco e la mia precisazione al cortese interlocutore "Giobbe" si riferiva alla deontologia forense ovvero degli avvocati.
Per gli altri che partecipano al forum quali professionisti non entro nel merito delle consulenze gratuite che possono fornire a chi le richiede in questa sede.
Per il resto sono perfettamente a conoscenza delle caratteristiche di propit.it
Verificare la compatibilità del forum con la deontologia professionale dei non avvocati non credo sia rilevante nè è mio compito farlo.
Peraltro nemmeno era stato richiesto ...
Resta sempre da capire la presunta battuta che voleva dire ...
Ai lettori l'ardua impresa.

 

[Giobbe Lapazienzadi]

Riposto la risposta di prima, che non sono riuscito a modificare in maniera congrua

Avvocato De Valeri

Grazie mille della disponibilità dimostrata.
Mi dispiace se le mie domande sono sembrate richiesta di consulenza, pensavo bastassero solo due dritte per mettermi sulla giusta strada.
La ringrazio ancora di cuore, e la stimo per la sua integrità morale e professionale.
Se fossi di Roma penso che mi farebbe molto piacere rivolgermi a Lei.
( La prego di non leggere queste righe con un "tono ironico", non è la mia volontà).

Maidealista

Il suo intervento ha confermato l' idea che mi ero fatto di propit.it. Al momento della registrazione avevo inteso il sito come una specie di "gruppo di ascolto" o "crowd-sourcing" forum.
Difatti mi sono rivolto al sito per avere una sorta di "coscienza pregressa" sul tema. Purtroppo c'è il sentore che l' agenzia contattata dal "fratello B" sia compiacente, e che stiano cercando di fregare il "fratello A". Quindi sto raccogliendo alcune informazione per conto del "fratello A", che sarà così in grado di parare il colpo, o almeno di non essere fregato su tutta la linea.

Grazie in anticipo a chi vorrà darmi delucidazioni e consigli
(e anche a chi perderà del tempo leggendo i post!)