A parere di chi scrive occorre procedere alla divisione in modo che ognuno divenga proprietario di una unità immobiliare al 100%. E poi ognuno tratterà a sè l'immobile o venderà a chi crede.
Il costo dell'operazione è alquanto contenuto. Ecco gli aspetti economici piu' rilevanti del caso:
DIVISIONE
Valore da indicare in sede di divisione :Ai fini della comoda divisibilità degli immobili deve tenersi conto della situazione esistente al momento della divisione ( Cass. II sez. civ. sentenza del 20.6.07, n. 14321) La Corte di Cassazione in una recente sentenza ha statuito che ai fini dell’accertamento della comoda divisibilità degli immobili ex art. 720 c.c. ed anche della individuazione del titolare della quota maggiore onde poter applicare il criterio preferenziale previsto dalla norma citata, deve aversi riguardo alla situazione esistente al momento della divisione. e non al tempo dell’apertura della successione.
Tassazione della divisione: a- se c'è divisione senza conguaglio (cioè i beni assegnati a ciascun condividente sono di valore pari al valore che i condividenti vantavano sulla massa comune), l'imposta di registro è pari all'1% del valore della massa divisionale; b- se in sede di divisione emergono invece conguagli di un condividente verso l'altro, per compensare la disparità di valore tra i beni assegnati a un condividente (cosiddetta «quota di fatto») e la quota al medesimo spettante sull'intera massa («quota di diritto»), il conguaglio (se superiore al 5% del valore della quota «di diritto») è tassato come se fosse una compravendita. Quindi non più con l'aliquota dell'1%, ma con quella del 7%, se si tratta di un'abitazione, insieme alle imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 3 per cento. Si ritiene che la tassazione possa essere applicata sul “prezzo valore”
Tassazione in sede di rivendita: Premesso che la divisione costituisce un negozio avente natura dichiarativa (quindi non traslativa) diretto a far cessare, mediante assegnazioni e con effetto retroattivo, la comunione esistente tra più soggetti, con l’attribuzione a ciascuno di essi della titolarità esclusiva su una parte determinata del bene o dei beni in comune, corrispondente per valore alla quota spettante nello stato di indivisione (risoluzione 136/E del 14 giugno 2007), cio’ premesso , la vendita dell’appartamento al terzo non comporta il conseguimento di una plusvalenza imponibile (ex articolo 67 ,lettera b, Tuir), poiché l’intera proprietà dell’immobile è da considerarsi acquisita in ogni caso a titolo successorio.
