Disdetta contratto studenti 1+1

[Superbeo77]

Salve....Abbiamo intrapreso l'acquisto di un appartamento attualmente locato a studenti...In fase preliminare, il proprietario ci aveva detto che il contratto scadeva il prossimo 15 Ottobre, e che per allora i ragazzi avrebbero liberato l'immobile...Durante la stesura dell'impegno all'acquisto (preparatorio al compromesso..) leggendo il contratto è venuto fuori che in realtà si trattava di un contratto 1+1, nel senso che, salvo disdetta degli occupanti 3 mesi prima della scadenza, lo stesso si intendeva tacitamente rinnovato per l'anno successivo...non si faceva menzione, insomma, della possibilità che fosse il proprietario (o il subentrante tale, in questo caso...) a poter disdettare gli occupanti ! Dobbiamo ancora parlare con i ragazzi per verificare le loro reali intenzioni sull'alloggio (..magari, come supponeva l'attuale proprietario, potrebbe anche essere loro intenzione lasciare comunque, a scadenza o prima, l'alloggio in questione..):legare però le nostre prospettive di iniziare i lavori di ristrutturazione alla volontà degli occupanti non ci lascia proprio soddisfatti...Al di là di ogni commento sulla leggerezza dell'attuale proprietario nel fornire informazioni quanto meno incomplete, volevo chiedervi se qualcuno conosce come dono disciplinati questi contratti ,e se, pur non menzionata sul contratto, esiste la possibilità che sempre entro determinati tempi, possa essere il sottoscritto, una volta subentrato (e magari gestita in via amichevole la cosa con i ragazzi..) a disdettare il contratto e prendere pienamente possesso dell'alloggio...Grazie

 

[JERRY48]

Contratto transitorio 1+1

Rinnovo automatico, salvo disdetta.

Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell'inquilino.

 

[mapeit]

Il contratto transitorio 1 + 1 non esiste o almeno non è regolato dalla Legge. Il contratto transitorio conforme al modello previsto dal DM 30/12/2002 dura da 1 a 18 mesi e poi scade senza possibilità di proroga (se le esigenze permangono se ne deve stipulare un altro).
Se i contratti ad uso transitorio non vengono redatti in base ai modelli previsti dal DM 30/12/2002 o a quelli definiti negli accordi territoriali dove ha sede l'immobile, vengono ricondotti ex lege a dei contratti a canone libero dalla durata di 4 + 4 anni.

 

[JERRY48]

SONO ABUSIVI.

Durata : non può essere inferiore inferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.

Esigenze transitorie : la Legge prende in considerazione sia le esigenze dell'inquilino che ha bisogno di un alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessità dell'appartamento a breve. Il verificarsi dell'esigenza transitoria invocata nel contratto deve essere confermato tramite Raccomandata AR da inviarsi prima della scadenza, comunque prima del termine stabilito nello stesso contratto. L'esigenza transitoria dell'inquilino deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Mancata conferma delle esigenze transitorie : qualora i motivi della transitorietà non siano verificati, la durata del contratto potrà essere ricondotta a 4 + 4 anni e il canone resterà quello stabilito. Se, dopo aver riottenuto la casa, il locatore non la adibirà agli scopi dichiarati per la transitorietà, può scattare un risarcimento all'inquilino pari a 36 mensilità.

Disdetta :alla scadenza del contratto l'inquilino dovrà lasciare l'abitazione senza necessità di disdetta da parte del locatore. Non è previsto il rinnovo automatico del contratto.

Recesso del conduttore : l'affittuario potrà lasciare l'immobile in qualsiasi momento per gravi motivi documentati ma deve comunque fornire un preavviso di almeno 3

 

[mapeit]

Erano abusivi ... da quando il precedente locatore non li ha fatti uscire al termine del primo anno sono e non sono state confermate le esigenze di transitorietà non lo sono più, quindi se loro decidono di restare possono contare su un contratto che si è automaticamente trasformato n 4 + 4.

 

[JERRY48]

Sono abusivi i contratti 1+1 (questo il senso della mia affermazione):daccordo:

 

[mapeit]

Giustissimo, infatti non sono previsti dalla normativa.
E' capitato a una persona che conosco che un'agenzia immobiliare avesse stipulato per suo conto un contratto del genere.
Ovviamente l'ho consigliato di rifarlo di comune accordo con gli inquilini in maniera conforme alla legge e così ha fatto, ma ritengo sia un caso abbastanza diffuso ... purtroppo.

 

[Superbeo77]

Ragazzi, vi ringrazio dei vostri interventi, sono utilissimi e vi vedo molto ben informati...Alcune precisazioni : il contratto deve ancora arrivare alla prima scadenza : infatti è stato stipulato lo scorso 15/10/2012 : il primo anno, quindi, scade il prossimo 15/10/2013 (data nella quale, non si sa basadosi su che cosa, l'attuale proprietario sosteneva che i ragazzi "avrebbero liberato l'appartamento" : in realtà, dalla lettura del contratto, pare evidente che se non fossero i ragazzi stessi a disdettare 3 mesi prima della scadenza (entro 15/07 prossimo, quindi) , il contratto si rinnova automaticamente per un altro anno...Possibile che le cose stiano così ? Possibile che l'affittuario non abbia la facoltà alcuna di potersi liberare legalmente degli obblighi assunti con una normale disdetta ?tra l'altro...non ho ben capito il passaggio dove spiegate come questo contratto attualmente in piedi potrebbe trasformarsi automaticamente in un 4+4....potreste essere più precisi ?

 

[Elisabetta48]

Provo a risponderti io: Per poter fare un contratto transitorio, ci devono essere delle condizioni particolari, tipo "l'inquilino ha un contratto lavorativo di 12 mesi o di 14 mesi dopo di che si trasferisce altrove" oppure il proprietario affitta per solo 12 mesi, 15 mesi, perchè dopo deve fare dei lavori o darlo a un figlio... L'inquilino dovrebbe dimostrare con una pezza d'appoggio (nel nostro esempio il contratto di lavoro) la necessità della transitorietà. Per il proprietario, la verifica è a posteriori: se non fa quello che aveva detto deve risarcire l'inquilino. Nel contratto, tra l'altro, dovrebbe esserci scritto chi dei due ha chiesto la transitorietà, se l'inquilino o il prorpietario e perchè

Questo contratto prevede l'uso di un modello standard ministeriale (o comunale), deve aver durata da 12 a 18 mesi e non è rinnovabile.
Il fatto che in quel contratto sia previsto il rinnovo lo rende un contratto "fuorilegge" perchè manca il presupposto della transitorietà. Doveva essere di 12 mesi non rinnovabile e con la motivazione. Mancando quel presupposto della transitorietà, doveva essere fatto un contratto 4+4 e ora gli inquilini potrebbero chiedere questa trasformazione.

 

[JERRY48]

non ho ben capito il passaggio dove spiegate come questo contratto attualmente in piedi potrebbe trasformarsi automaticamente in un 4+4....p

Requisiti: Il proprietario o l'inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio. L'esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell'inquilino va provata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.
L’esigenza transitoria del conduttore – dispone il terzo comma dell’art. 2 del citato decreto ministeriale- deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Inoltre il verificarsi dell’esigenza transitoria del locatore e del conduttore (secondo comma stesso art.) deve essere confermato tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza, nel termine stabilito dal contratto.

Se il locatore non adempie a questo onere, o se vengono meno le cause della transitorietà, la durata del contratto è ricondotta a quella prevista dal primo comma dell’art. 2 L. 9/12/1998, n. 431, ossia quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni salvo disdetta da parte del locatore ricorrendone i presupposti.
In pratica se il proprietario affitta con un 4+4 deve applicare lo stesso canone e senza agevolazioni.