Disdetta contratto per vendita

[ogpls]

Salve
Ho un contratto di affitto in cedolare secca 4 +4 che scade dopo 8 anni il 30 marzo 2026 vorrei vendere l'alloggio perché non più conveniente viste le spese e le tasse però l'inquilino pensionato dice che non vuole andare via perché è anziano io gli ho anche proposto di vendergli l'alloggio ma lui non ne vuol sapere se do la disdetta del contratto sicuramente vado incontro a problemi di sfratto con il giudice che può dargli ragione vista l'età. Se do la disdetta del contratto e ne facciamo uno nuovo a nuove condizioni 4+4 ( tra l'altro nel contratto lui non aveva nemmeno versato la cauzione delle 2 mensilità)sempre che lui accetti avrei ancora la possibilità di dare disdetta dei 6 mesi per venderlo senza vincoli oppure devo aspettare altri 8 anni?
Altra alternativa ne ho sentito parlare di rinegoziazione del canone ma non so come funzioni anche lì bisogna rifare il contratto e sono altri 8 anni?
Oppure non so accordarsi sulle spese facendogli pagare qualcosa in più senza modificare il contratto se si può fare?
Qualcuno ha suggerimenti?

 

[uva]

l'inquilino pensionato dice che non vuole andare via perché è anziano

Gli inquilini si possono sfrattare per finita locazione anche se sono molto anziani. Forse pensano che la legge li tuteli in base alla loro età, ma hanno torto.
Il motivo è spiegato qui:

Discussione 'Sfratto per finita locazione'

9 Dicembre 2024

A dicembre 2009 venne stipulato un contratto di locazione 4 + 4 con una coppia di conduttori di 70 e 68 anni.
Il locatore non intende rinnovare il contratto alla prossima scadenza del 30/11/2025 e li ha già avvisati in modo che abbiano un anno di tempo per trovare un'altra soluzione abitativa.
Loro sostengono che non li si può mandare via in quanto ultraottantenni.

La mia domanda riguarda l'interpretazione dell'art. 6, comma 5 l. 431/1998:
Art. 6
(Rilascio degli immobili)
5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto...

• uva
• Risposte: 5
• Forum: Locazione, Affitto e Sfratto

Il giudice non può dargli ragione. Però l'ufficiale giudiziario, che esegue lo sfratto se l'inquilino non rilascia l'immobile spontaneamente, può concedergli rinvii per cercare un'altra sistemazione.

Se do la disdetta del contratto e ne facciamo uno nuovo a nuove condizioni 4+4 avrei ancora la possibilità di dare disdetta

No.
Se stipuli un nuovo contratto potrai disdettarlo al termine del primo quadriennio solo se ricorrerà uno dei motivi elencati nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998.
In caso di vendita, la disdetta da parte del locatore è possibile quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

 

[uva]

rinegoziazione del canone

Funziona come segue.
Invii all'inquilino raccomandata ar (osservando il preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla scadenza del 30/03/2026) proponendogli il rinnovo del contratto attualmente in essere a nuove condizioni, ossia con un nuovo canone.

Art. 2, c. 1 l. 431/1998:
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

Se il conduttore non ti risponde nei termini di legge o non accetta il nuovo canone, dovrà andare via entro il 30/03/2026. Se vorrà rimanere lì, dovrai sfrattarlo per finita locazione.

Se accetta, dovrai passare da cedolare secca a tassazione ordinaria per l'annualità 31/03/2026-30/03/2027 e applicare il nuovo canone aumentato. Nelle annualità successive potrai nuovamente optare per la cedolare secca.

accordarsi sulle spese facendogli pagare qualcosa in più

Un aumento del canone "mascherato", ossia aumentando le spese a carico dell'inquilino, generalmente non si può fare.
Controlla la clausola del vostro contratto relativa all'addebito e alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore.