Disdetta anticipata contratto locazione o sfratto per morosità ?

[JAKI]

Buongiorno a tutti, avrei bisgogno del vostro aiuto. In data 01.01.2007 ho dato in affitto un appartamento con un contratto 4+4. Al primo rinnovo (01.01.11) non ho inviato nessuna raccomandata di disdetta entro sei mesi dalla prima scadenza naturale, perchè in buona fede mi sono fidato sulla sistemazione da parte del conduttore degli arretrati. Ora vedendo che il problema persiste, ho deciso di procedere alla disdetta anticipata per morosità, anche perchè in questi giorni il conduttore ha trasferito la propria residenza in altro indirizzo. Come mi devo comportare? Posso disdettare il contratto intimandogli di lasciarlo libero l'appartamento entro un mese? L'imposta di registro devo comuqnue versarla entro il 30 gennaio (30 gg. dalla stipula del contratto)? o è sufficiente che versi all'Agenzia delle Entrate solo i 67,00 euro per la risoluzione del contratto? Potete anche indicarmi un modello di disdetta? Vi ringrazio anticiapatamente per il vostro aiuto

 

[Alessia Buschi]

Ciao,

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

 

[jac0]

In questi casi conviene affidarsi subito ad un avvocato. Eviti errori procedurali di cui ti pentiresti.

 

[Tapinaz]

Se la morosità dell'inquilino per canoni e spese supera due mensilità del canone convenuto agisci giudizialmente per lo sfratto per morosità.
Non hai bisogno di inviare disdette, il tuo conduttore non rispetta un impegno contrattuale come quello del pagamento del canone e questo è il motivo per il quale tu chiedi la risoluzione contrattuale. Purtroppo, la procedura è quella giudiziale, con i suoi tempi ed i suoi costi.

 

[raflomb]

Agisci con lo sfratto per morosità, anche perchè non essendo stata formalizzata una disdetta dovrai comunque giustificare i canoni non percepiti.

 

[mapeit]

Io verserei entro il 30/01/2011 i 67 euro per la risoluzione anticipata del contratto al 31/12/2010 (che secondo me si è risolto di fatto per morosità) onde evitare di dover versare anche la tassa di registro per il 2011 e, soprattutto, di dichiarare al fisco i canoni pattuiti e non percepiti per lo stesso anno. Attenzione a compilare anche il modello CDC e a consegnarlo all'Agenzia delle Entrate. Quindi agirei contemporaneamente con lo sfratto per morosità. In questo modo dovrai dichiarare al fisco anche i canoni pattuiti e non percepiti nel 2010, ma una volta ottenuto il provvedimento di rilascio potrai detrarli dai redditi dell'anno di emanazione del provvedimento.

 

[jac0]

Con lo sfratto per morosità, una volta che questa sarà accertata dal tribunale, eviterai di pagare le imposte sul non riscosso e avrai il rimborso o il riaccredito di quelle già pagate senza la corrispondente riscossione dell'affitto. Tanti auguri.