Detrazione 36% garage di nuova costruzione

[User_29045]

Qui dicono l'esatto contrario, ma secondo me si sbagliano, e qualcuno glielo fa anche notare!

spese ristrutturazione immobili 36%

 

[tetapunto]

In effetti l'Agenzia delle Entrate, da me contattata per telefono, mi ha confermato che le spese per l'acquisto dei box non possono essere scaricate totalmente dal coniuge che ha capienza, se l'altro non ha la possibilita' di detrarre.
Sembra (cosi' ho capito...) che questo non valga per le spese di ristrutturazioni "normali", p.e. quelle condominiali, che dovrebbero ( anche qui il condizionale e' d'obbligo) poter essere detratte anche da un solo comproprietario.
Tetapunto

 

[donatob]

Buongiorno, mi aggiungo anch'io a questa discussione per chiedervi un'informazione.
Ho acquistato recentemente un posto auto in un'area a circa 100 metri dal palazzo in cui abito.
Su rogito c'è scritto che l'acquirente dichiara che il posto auto sarà adibito a pertinenza dell'abitazione principale. Ho usufruito quindi dell'IVA al 4%. Prima della vendita avevo chiesto al venditore di poter usufruire della detrazione del 36% ma mi aveva sconsigliato poichè, a suo dire, così facendo avrei vincolato il mio appartamento a quel posto auto senza poter rivenderlo separatamente. Ho rinunciato quindi a questa agevolazione fidandomi di lui. Ora leggendo questo post ho capito che non è così. Avendo usufruito dell'IVA al 4% capisco ora che sono comunque vincolato a non rivenderlo per soli 5 anni. A quel punto forse avrei potuto usufruire della detrazione del 36%.
Perchè secondo voi il venditore me l'avrà sconsigliato?
In quali casi effettivamente il posto auto non può mai essere venduto separatamente dall'abitazione?
Nel mio caso, essendo dichiarato sul rogito lo stato di pertinenzialità, può essere liberamente venduto?
Posso usufruire dell'IMU con aliquota agevolata prima casa per il posto auto aquistato?

Vi ringrazio per le risposte

Donato.

 

[User_29045]

Ho acquistato recentemente un posto auto in un'area a circa 100 metri dal palazzo in cui abito.
Su rogito c'è scritto che l'acquirente dichiara che il posto auto sarà adibito a pertinenza dell'abitazione principale. Ho usufruito quindi dell'IVA al 4%. Prima della vendita avevo chiesto al venditore di poter usufruire della detrazione del 36% ma mi aveva sconsigliato poichè, a suo dire, così facendo avrei vincolato il mio appartamento a quel posto auto senza poter rivenderlo separatamente. Ho rinunciato quindi a questa agevolazione fidandomi di lui. Ora leggendo questo post ho capito che non è così. Avendo usufruito dell'IVA al 4% capisco ora che sono comunque vincolato a non rivenderlo per soli 5 anni. A quel punto forse avrei potuto usufruire della detrazione del 36%.
Perchè secondo voi il venditore me l'avrà sconsigliato?

Ci sono due tipi di pertinenze: pertinenze revocabili e pertinenze irrevocabili. Il vincolo permanente e irrevocabile di pertinenzialità riguarda solo le pertinenze afferenti a box costruiti su terreno demaniale in concessione trentennale o novantennale. Gli altri tipi di pertinenze sono dichiarate nel rogito per percepire le agevolazioni (IVA al 4% anziché al 10%), ma solo assolutamente revocabili vendendo la pertinenza. In caso di vendita, oggi si deve stabilire nel rogito chi continuerà a fruire del recupero IRPEF 36%: mentre prima era automatico che tale recupero venisse trasferito all'acquirente, oggi le parti (venditore e acquirente) si accordano, per cui puo' esserci un rogito dove acquirente e venditore concordano di comune accordo che le restanti X quote di recupero IRPEF al 36% resteranno di esclusiva spettanza della parte venditrice.

In quali casi effettivamente il posto auto non può mai essere venduto separatamente dall'abitazione?

Quando la pertinenza è legata con un VINCOLO IRREVOCABILE di pertinenzialità. Ciò si evince leggendo attentamente la NOTA DI TRASCRIZIONE, che è un documento IN UNICO ESEMPLARE, consegnato all'ACQUIRENTE su sua richiesta dallo studio notarile, e nelle note c'è scritto di che tipo di pertinenzialità si tratta. Se non c'è scritto nulla, è una pertinenza revocabile. Se c'è scritto qualcosa, è una pertinenza irrevocabile, e viene spiegato per filo e per segno i motivi e la durata di tale vincolo. Di solito i box e posti auto costruiti su terreni demaniali vengono venduti dando all'acquirente il DIRITTO DI SUPERFICIE per X anni (esempio 90 anni): lo Stato conserva il DIRITTO DI AREA. Alla scadenza dei 90 anni lo Stato concede, su richiesta del detentore del posto auto pro tempore vigente, la eventuale prelazione per rinnovare il contratto per altri 90 anni, oppure lo Stato si riprende il posto auto senza nominare altri titolari del diritto di superficie (a discrezione dello Stato). Ti ricordo che:
DIRITTO DI SUPERFICIE + DIRITTO DI AREA = DIRITTO DI PROPRIETA'

Nel mio caso, essendo dichiarato sul rogito lo stato di pertinenzialità, può essere liberamente venduto?

A patto che sulla NOTA DI TRASCRIZIONE non ci siano informazioni nelle note che NEGANO questa possibilità, e a patto che non sia un posto auto costruito su terreno demaniale: dev'essere un posto auto costruito su terreno di proprietà privata.

Posso usufruire dell'IMU con aliquota agevolata prima casa per il posto auto acquistato?

Certamente, a patto che tu non abbia già un box o un posto auto acquisito prima di questo rogito di cui parli.

 

[User_29045]

A questo post ho messo un esempio di NOTA DI TRASCRIZIONE sia nel caso di pertinenzialità revocabile che nel caso di pertinenzialità irrevocabile:

http://www.propit.it/f67/vendita-prima-casa-mantenendo-proprieta-box-pertinenziale-21030/#post104002

 

[User_29045]

E' importante precisare che tu, avendo pagato l'IVA al 4% per l'acquisto del posto auto, SEI TENUTO A NON VENDERLO PER CINQUE ANNI DALLA DATA DEL ROGITO, pena il pagamento della differenza tra l'IVA al 4% e al 10%, più tutte le sanzioni del caso, interessi legali compresi.

Quindi nel tuo caso sei vincolato COME MINIMO PER 5 ANNI, dopodiché potrai vendere solo se è una PERTINENZIALITA' REVOCABILE.

Per capire se lo è o no, devi andare presso lo studio notarile dove hai stipulato l'atto di compravendita, e farti consegnare la NOTA DI TRASCRIZIONE in unico originale. Il notaio ti farà firmare per ricevuta, e da quel momento in poi se ne laverà le mani, nel senso che se perdi l'unico originale, poi sono affari tuoi. Se la SEZIONE D è priva di trascrizioni pregiudizievoli che parlano di VINCOLO IRREVOCABILE, nel tuo caso fra 5 anni potrai vendere.

Resta il fatto che potevi benissimo recuperare il 36% IRPEF, sia nel caso di vincolo pertinenziale irrevocabile, che nel caso di vincolo pertinenziale revocabile. Non capisco perché tu sia stato sconsigliato.

 

[donatob]

Grazie innanzitutto per l'esauriente risposta.
Effettivamente ora che ho le idee più chiare non lo capisco neanch'io perché il venditore, che è anche uno stimato costruttore con molta esperienza, mi abbia sconsigliato di non usufruire del 36%. Diceva che a sua volta era stato consigliato dal suo commercialista. In ogni caso mi lasciava ampia libertà di scelta per cui sono convinto che era in buona fede. Effettivamente devo dire che sono in pochi ad avere le idee chiare su questa materia, e forse per non sbagliare mi ha consigliato così, tenuto conto poi che il recupero sarebbe stato di appena 750 euro in 10 anni, ovvero 75 euro l'anno.

 

[User_29045]

Beh, è poco.

 

[User_29045]

Nel mio caso su un box recupero 1.728 Euro l'anno per 10 anni, e su un posto auto recupero 900 Euro l'anno per 10 anni, la questione a Roma è ben differente perché un box costa tantissimo qua!!

 

[beowulf]

Sull'appartamento mi sorge però un dubbio, e ci vorrebbe un esperto!

In caso di RISTRUTTURAZIONE di un appartamento OK, si recupera il 36%, ma in caso di NUOVA EDIFICAZIONE? Magari è una paranoia, pero' ti consiglio di chiedere ad un CENTRO ASSISTENZA FISCALE, prima di fare mosse avventate!!

Sulle nuove costruzioni (intese come costruzioni tirate su dal nulla) NON c'è la detrazione del 36% o 50%. Una delle tante eccezione sono appunto i parcheggi pertinenti all'abitazione vicina. In tal caso è possibile tirare su dal nulla un garage ed avere la detrazione del 36% o 50%.
Sempre per la nuova costruzione, l'IVA rimane al 10% (a meno che non sia prima casa, in tal caso è al 4%).