Delibere assemblea - quorum millesimi e teste e sbarra per parcheggio

[Aidualc]

Buongiorno a tutti!
Questito per gli esperti di condominio.

Condominio con negozi al piano terra e appartamenti nei piani superiri, corte esterna comune che funge da parcheggio per proprietari e visitatori (alla "chi prima arriva meglio allloggia").
In una recente votazione l'assemblea ha votato per tener chiusa la sbarra automatica che garantisce l'accesso alla corte, tutti i giorni e a tutte le ore, consegnando un telecomando a ogni condomino (prima era aperta nei classici orari diurni, chusa in pausa pranzo e la domenica).
La votazione è andata verso la chiusura totale della sbarra perchè c'è stato un sollevamento contro un negoziante da poco insediatosi.

A livello di diritto, basta la maggioranza semplice per fare questa modifica? (io sono propensa al sì, ma attendo conferma da voi più esperti).

Seconda domanda.
All'assemblea erano presenti 13 condomini su 20 per 581,45 millesimi, poi aumentati a 656,47 millesimi con l'entrata in ritardo di altri 2 proprietari.
Fisicamente c'erano prima 5 persone, di cui una rappresentante se stessa e altre 3 deleghe, tre persone rappresentanti se stessi e ognuno con delega e una persona rappresentante se stessa. Poi sono entrati gli ultimi 2 condomini.

A livello di correttezza della votazione, confermate che la votazione sia stata fatta secondo i crismi?
Grazie a chi potrà rispondermi

 

[Geometra Dal Macigno]

Qui puoi trovare spunti di riflessione: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/barra-accesso-parti-comuni-disciplina-160794/

Inizialmente viene detto, "Mi pare un uso legittimo di un bene condominiale e la maggioranza è sufficiente per deliberare validamente".

Un altro utente risponde, "Nel mio condominio stessa situazione,le attivita' commerciali sono tre, ne sono nate tre cause ferocissime, il condominio e' determinato nella chiusura h 24 , ci sono richieste danni al condominio da fare impallidire, avviamento commerciale distrutto .
Se ci sono attivita' commerciali il condominio non puo' interdire l'accesso dei clienti con le macchine,allo stesso modo gli ospiti degli appartamenti possono entrare, e sono ospiti anche i clienti dei negozi.
La soccombenza del condominio e' nell'aria,ed alcuni condomini si sono fatti assistere da propri avvocati ne vogliono uscire fuori dalla causa, disperatamente hanno fatto dissenso alla lite ma e' troppo tardi".

Il caso in esame pare proprio quello in cui al piano terra di sono dei negozi. Insomma, pur sembrando la decisione a maggioranza del tutto legittima, il Condominio potrebbe essere denunciato per "avviamento commerciale distrutto" se viene impedito l'accesso dei clienti con le loro autovetture.

Sentiamo naturalmente altri pareri (non sono un legale).

 

[Dimaraz]

Qui puoi trovare spunti di riflessione

Trovo "deontologicamente" sconveniente linkare un sito concorrente...ancora peggio reiterare copia incollando parte dello stesso.

A livello di diritto, basta la maggioranza semplice per fare questa modifica,?

Si.
L'assemblea può regolamentare l'uso delle parti comuni purché non arrivi a vietare del tutto (salvo problemi di sicurezza) o peggio ad un singolo.

Nello specifico bisognerebbe appurare tutte le "particolarità" del Condominio ed in particolare dell'area adibita a parcheggio.

A livello di correttezza della votazione, confermate che la votazione sia stata fatta secondo i crismi?

Il calcolo del quorum deliberativo si determina sui presenti al momento del voto.
Votazione valida.

PS.
I negozianti (se proprietari) erano presenti al voto?
I telecomandi sono stati consegnati (o si è deciso in tal senso) anche ai proprietari dei locali dei negozi?

 

[Aidualc]

Trovo "deontologicamente" sconveniente linkare un sito concorrente...ancora peggio reiterare copia incollando parte dello stesso.



Si.
L'assemblea può regolamentare l'uso delle parti comuni purché non arrivi a vietare del tutto (salvo problemi di sicurezza) o peggio ad un singolo.

Nello specifico bisognerebbe appurare tutte le "particolarità" del Condominio ed in particolare dell'area adibita a parcheggio.



Il calcolo del quorum deliberativo si determina sui presenti al momento del voto.
Votazione valida.

PS.
I negozianti (se proprietari) erano presenti al voto?
I telecomandi sono stati consegnati (o si è deciso in tal senso) anche ai proprietari dei locali dei negozi?

I negozianti sono in parte proprietari in parte inquilini.

A parte la proprietaria del negozio che ha causato il dissenso, nessuno di loro era presente all'assemblea. Penso la discussione sarebbe stata diversa.

I telecomandi penso siano già stati distribuiti a tutti (in realtà credo ne fossero già in possesso quasi tutti, per aprire negli orari di chiusura sbarra).
Si stava per tenere la sbarra alzata 24/7, ma alcuni condomini si sono sollevati, ingaggiando un legale e richiedendo questa assemblea straordinaria. (la prima settimana di attività il nuovo inquilino - frutta e verdura - ha creato impatto con carico scarico con mezzi pesanti e metteva una cassetta per tenere aperta la sbarra. Si è creata una situazione spinosa che non è rientrata nemmeno quando ha iniziato a fare il carico scarico con normali auto, quindi senza impedire il passaggio agli altri).

 

[Dimaraz]

la proprietaria del negozio che ha causato il dissenso, nessuno di loro era

Quindi probabile che si coalizzino e imougnino la delibera.

E se chi ha causato la "rivoluzione" è proprietaria ...preparatevi a perdere.

 

[Aidualc]

Aspetta, non ho capito. Pensi che i negozianti possano impugnare e ribaltare la questione (come suggerito anche all'altro link) o che si mantenga quanto deliberato?

Quindi probabile che si coalizzino e imougnino la delibera.

E se chi ha causato la "rivoluzione" è proprietaria ...preparatevi a perdere

 

[Dimaraz]

Io non posso sapere le intenzioni degli altri...mi limito a valutare le possibilità.
E se non sono gli assenti (proprietari) ..pure la negoziante (contraria?) ha tempo per impugnare.

Questione più complicata prevedere gli esiti di una eventuale "causa" perché dipende dai motivi dedotti.

Formalmente se avete consegnato i telecomandi a tutti non si può contestare una esclusione.
Idem se il parcheggiare o sostare x carico/scarico viene solo. limitato a certi orari.

A differenza del caso linkato (dove si trattava di autofficina) diventa più arduo invocare un danno per mancato transito della clientela.

 

[chiacchia]

ma ci vorrebbero più particolare per esempio: i negozi sono fronte strada e lo spazio è davanti a loro oppure, sono all'interno di un'area condominiale e la sbarra blocca l'accesso al cortile/area condominiale?

 

[Geometra Dal Macigno]

ma ci vorrebbero più particolare per esempio: i negozi sono fronte strada e lo spazio è davanti a loro oppure, sono all'interno di un'area condominiale e la sbarra blocca l'accesso al cortile/area condominiale?

Dalla descrizione, c'è una corte esterna condominiale comune, sulla quale si affacciano i negozi. Chiudendo con una sbarra, si impedisce l'accesso a tale corte esterna condominiale, con l'effetto di dissuadere i potenziali clienti dal fermarsi con l'autovettura. A parenti e amici di chi abita nello stesso palazzo verrà data sicuramente una copia del telecomando, agli avventori dei negozi ovviamente no, e ciò potrebbe comportare una diminuzione del volume d'affari in quanto se la gente non si ferma, non compra.