Decorrenza inalienabilità 5 anni

[Gianco]

Si, l'accatastamento l'ho menzionato per prenderlo a riferimento per il conteggio dei 5 anni.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

da griz : il recupero del sottotetto in generale si considera costituzione di nuova unità immobiliare residenziale che di fatto è, infatti l'unità residenziale agibile prima non esiste.

annotando quanto affermato da Griz (condivisibile), mutuando dalla legislazione fiscale pure rilevante nel caso di vendita nel quinquennio del nuovo manufatto, riporto la tesi dell' ufficio fiscale :
Con la Risoluzione n. 231/E del 6.6.2008 l'Agenzia delle Entrate , sul tema della tassazione della plusvalenza realizzata dalla vendita di un immobile costruito da non più di cinque anni, chiarisce che, per gli immobili di nuova costruzione, la decorrenza del suddetto quinquennio inizia dal momento in cui il bene è idoneo ad espletare la sua funzione ossia quando si verifichi la sua sostanziale fruibilità (p.es. ci si puo' rifare alla data di allacciamento delle utenze principali ) , indipendentemente dal fatto che ne sia già avvenuto l'accatastamento o sia già stata rilasciata la certificazione in sede di collaudo.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

eccola
RISOLUZIONE N. 231/E
Direzione Centrale Normativa e Contenzioso
Roma, 6 giugno 2008
OGGETTO: Interpello ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000 n.
954-164/2008 – Sig. X – Plusvalenze derivanti da cessione
immobiliare (art. 67, comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del
1986).
ESPOSIZIONE DEL QUESITO
I coniugi interpellanti, X e Y, rappresentano di avere costruito e di essere
proprietari, ciascuno al 50%, di un immobile che è stato concesso in locazione
alla ditta ALFA S.r.l. dal 1° dicembre 2001; il relativo certificato di collaudo è
stato rilasciato in data 13 febbraio 2002.
Successivamente, il 7 febbraio 2006, è stata prodotta la richiesta di
attribuzione della rendita catastale nella categoria C/2.
L’Agenzia del Territorio ha attribuito la rendita catastale classificando
l’immobile in categoria D/8 con effetto dal 10 gennaio 2007.
Gli istanti espongono, infine, che il direttore dei lavori, su richiesta degli
istanti, ha dichiarato, in data 20 novembre 2006, che l’ultimazione dei lavori è
avvenuta il 20 febbraio 2002.
I coniugi, avendo intenzione di alienare il bene, chiedono di sapere se la
eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile concorrerà o meno
a tassazione quale reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del DPR
n. 917 del 1986 n. 917.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL
CONTRIBUENTE
Gli istanti ritengono di non dovere assoggettare a tassazione l’eventuale
plusvalenza realizzata dalla vendita dell’immobile poichè l’esistenza fisica e
giuridica del fabbricato rileverebbe dal momento in cui esso è diventato, di fatto, 2
funzionale e autonomamente negoziabile e quindi, nel caso di specie, sin dal
mese di dicembre 2001, data in cui è stato concesso in locazione.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’art. 67, comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del 22 dicembre 1986,
dispone che devono essere tassati come redditi diversi “le plusvalenze realizzate
mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non
più di cinque anni,…”.
La previsione normativa sopra citata è stata introdotta al fine di
assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili
poste in essere con finalità speculative.
In particolare, la finalità speculativa delle cessioni in discussione si
presume dalla circostanza che l’arco temporale che intercorre tra la data di
acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia
inferiore a cinque anni.
In merito alla fattispecie rappresentata, trattandosi di fabbricati in
costruzione, si ritiene che il decorso del termine quinquennale agli effetti del
citato art. 67, decorra dal momento in cui l’immobile è stato realizzato.
Per quanto concerne il momento di ultimazione della costruzione di un
immobile, questa Direzione Centrale, con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, in
materia di regime IVA applicabile alla cessione di fabbricati, ha chiarito che esso
coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.
Peraltro, già con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, anche in materia di
accertamento dei requisiti “prima casa”, era stato chiarito che si deve ritenere
“ultimato” il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi
all’utilizzo dell’immobile.
La predetta circolare ha precisato che la stipula del contratto, pur in
assenza della formale attestazione di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico
competente, fa presumere che l’immobile, essendo idoneo ad essere immesso in 3
consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di
costruzione o di ristrutturazione completata.
Si segnala infine che anche agli effetti dell’ICI, ai sensi dell’art. 2, comma
1, lett. a) del D.Lgs. n. 504 del 30 novembre 1992, “il fabbricato di nuova
costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”.
Si ritiene quindi che in ambito tributario, il concetto di ultimazione dei
lavori di costruzione di un immobile di fatto prescinde dall’accatastamento del bene o dalla data della certificazione rilasciata in sede di collaudo, prevalendo, invece, la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene.
Ciò premesso, si concorda con il parere espresso dagli istanti nel ritenere
che, nella fattispecie in esame il quinquennio previsto dall’art. 67, lett. b),
decorre dal 1° dicembre 2001, giorno in cui (come risulta dalla documentazione
allegata all’istanza di interpello) l’immobile è stato concesso in locazione alla
ditta ALFA S.r.l. (contratto registrato il …).
Pertanto, nel caso in esame venendo meno il presupposto impositivo
richiesto dalla lettera b) dell’art. 67 del TUIR, la cessione del fabbricato, non
produrrà una plusvalenza tassabile ai sensi del citato articolo.
Le Direzioni Regionali vigileranno affinché i principi enunciati nella
presente risoluzione vengano applicati con uniformità.

 

[paradox]

Grazie mille; abbiamo chiarito un punto.

Sarebbe interessante un'opinione anche sulla questione riguardante il divieto di inalienabilità del cespite de quo : non una nuova costruzione ma una unità immobiliare accatastata come soffitta abitabile (presente sul certificato di abitabilità dello stabile) prima del cambio di destinazione d’uso.

Grazie ancora

 

[griz]

io non ripeto più

 

[paradox]

Griz prendo atto della tua opinione che (ora ho letto, prima mi era sfuggito) il membro dello staff condivide. Vorrei solo capire meglio. Tu scrivi “infatti l'unità residenziale agibile prima non esiste.” Mi chiedo semplicemente se una soffitta abitabile è da considerarsi “unità residenziale non agibile”. Prendilo come una richiesta supplementare d’informazioni da parte di un neofita un po’ tonto

 

[griz]

ok
le unità immobiliari, ad esclusione delle artigianali/industriali che escono dal discorso, si distinguono in due categorie: dove è possibile la permaneza di persone e dove invece non è possibile, dove è possibile la permanenza di persone le unità immobiliari devono avere requisiti di igiene ben precisi: altezze, volumi, finestrature secondo i rapporti di legge, isolamento termico ed acustico sempre secondo norme, gli altri no
la tua unità immobiliare, per la normativa apparteneva alla parte che non aveva i requisiti per la permanenza di persone
Le leggi per il recupero dei sottotetti, allo scopo di contrastare l'impiego di suolo per la costruzione di abitazioni, hanno previsto la deroga di alcuni parametri per poter utilizzare così i sottotetti esistenti recuperandoli per adibirli alla residenza.
L'operazione che hai fatto tu è quindi una creazione di un'unità immobiliare che può essere adibita a residenza partendo da un'altra unità che invece poteva solo essere utilizzata come accessorio, quindi non esisteva come abitazione, oggi esiste come tale, quindi è nuova. Il sottotetto per essere recuperato e fare l'operazione deve esistere altrimenti non può essere recuperato (spero tu riesca ad afferrare il concetto), è imprescindibile la cosa, indipendenemente che il sottotetto sia già fruibile praticamente o meno
Spero che mi sono capito

 

[paradox]

Sono addirittura riuscito ad afferrare il concetto.
Ritengo che la confusione scaturisca dalla lettura (da parte di una persona a digiuno di competenze tecniche in materia) di un certificato di abitabilità che dichiara un cespite “abitabile” ma che, prendo atto, “non aveva i requisiti per la permanenza di persone”, una sorta di ossimoro edilizio.

Pubblicherò per completezza le risposte della Regione Lazio e dell'Agenzia del territorio.

Grazie

 

[griz]

"abitabile" probabilmente per l'uso per il quale è stato progettato cioè ripostiglio C/2
ritengo sia stato inserito in una richiesta di abitabilità (che oggi si chiama giustamente "agibilità") di un intero immobile costituito da questa unità e di altre
anni fa vi era una distinzione: per le destinazioni dove si poteva abitare e accessori legati si trattava di "abitabilità" mentre per gli immobili commerciali, industriali, artigianali si trattava di "agibilità", quella che oggi è agibilità per tutti, sempre riferita alla destinazione progettata ed autorizzata

 

[paradox]

Fai un interpello all'Agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio) in fondo è questo organismo che irrogherà la sanzione in caso di irregolarità. Se hanno il potere di sanzionare avranno pure "i parametri" di valutazione per poter giudicare se un dato o una procedura sono corretti o meno.
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/documentazione/interpello/

Questo il (laconico) messaggio ricevuto dall’URP Lazio (sezione edilizia):

“In relazione alla sua richiesta, vista la specificità della stessa, La invitiamo a recarsi presso l'Ufficio Tecnico del Municipio di sua appartenenza competente in materia”.

Proverò a presentare un interpello. In calce al modello ritirato all’Agenzia delle Entrate c’è scritto:

“Per i tributi di competenza dell’Agenzia delle Dogane o del Territorio, scrivere alla Direzione Compartimentale competente per territorio della relativa Agenzia delle Entrate”

Qualcuno sa dirmi se questa questione va sottoposta all’agenzia del territorio o direttamente all’agenzia delle entrate?

Grazie