Debiti amministrazione e atto notarile

[ladyhawk64]

Lunedi ho l'atto notarile per l'acquisto della mia prima casa. La casa che sto comprando è di proprietà di una srl che l'ha acquistata un paio di anni fa tramite asta. Oggi mi è stato detto dal mio notaio che l'amministratore si rifiuta di rilasciare la necessaria certificazione che non sussistono debiti con l'amministrazione. il motivo è che la srl è regolare con i pagamenti ma hanno una questione irrisolta da anni. Praticamente l'amministrazione chiede il pagamento di 1200€ di spese giudiziarie varie e della morosità del precedente proprietario e la srl si rifiuta "per principio".
il notaio dice che solitamente si decurta dall'assegno finale la somma del debito ma io nn posso il venerdì andare a farmi cambiare un assegno da 100K!!! anche perchè la mia banca non ha sportelli fisici e, francamente, tu venditore avresti potuto dirmelo subito!
Quindi, si propone un accordo:

La srl venditrice dovrebbe staccare un assegno da 1200€ intestato all'amministrazione che il notaio custodirebbe in cassaforte finché la questione non si risolve e se nn si dovesse risolvere, il notaio darà l'assegno all'amministrazione.

La mia domanda è: qualora la parte venditrice non acconsentisse a questo accordo, risulterebbe "inadempiente"? Nel senso, verrebbero meno agli obblighi che prevedono che la casa sia priva di debiti e(nella peggiore delle situazioni ovvio) restituirmi il doppio di quanto da me dato fin'ora?

 

[BJMAKER]

Lunedi ho l'atto notarile per l'acquisto della mia prima casa. La casa che sto comprando è di proprietà di una srl che l'ha acquistata un paio di anni fa tramite asta. Oggi mi è stato detto dal mio notaio che l'amministratore si rifiuta di rilasciare la necessaria certificazione che non sussistono debiti con l'amministrazione. il motivo è che la srl è regolare con i pagamenti ma hanno una questione irrisolta da anni. Praticamente l'amministrazione chiede il pagamento di 1200€ di spese giudiziarie varie e della morosità del precedente proprietario e la srl si rifiuta "per principio".
il notaio dice che solitamente si decurta dall'assegno finale la somma del debito ma io nn posso il venerdì andare a farmi cambiare un assegno da 100K!!! anche perchè la mia banca non ha sportelli fisici e, francamente, tu venditore avresti potuto dirmelo subito!
Quindi, si propone un accordo:

La srl venditrice dovrebbe staccare un assegno da 1200€ intestato all'amministrazione che il notaio custodirebbe in cassaforte finché la questione non si risolve e se nn si dovesse risolvere, il notaio darà l'assegno all'amministrazione.

La mia domanda è: qualora la parte venditrice non acconsentisse a questo accordo, risulterebbe "inadempiente"? Nel senso, verrebbero meno agli obblighi che prevedono che la casa sia priva di debiti e(nella peggiore delle situazioni ovvio) restituirmi il doppio di quanto da me dato fin'ora?

No
Se l'amministratore non rilascia il foglio puoi comunque fare l'atto. Poi sarai tu a dover pagare i debiti in questione, l'assenza del foglio non inficia l'atto né ti da diritto al doppio della caparra. Se non fai l'atto diventi tu l'inadempiente.

 

[ladyhawk64]

No
Se l'amministratore non rilascia il foglio puoi comunque fare l'atto. Poi sarai tu a dover pagare i debiti in questione, l'assenza del foglio non inficia l'atto né ti da diritto al doppio della caparra. Se non fai l'atto diventi tu l'inadempiente.

Allora quale è l'obbligo del dover presentare la dichiarazione dell'amministratore? Io senza quello (e quindi senza aver saldato eventuali debiti) non avrei potuto rogitare.

 

[BJMAKER]

È una garanzia in più, certo che arrivare a pochi giorni prima e non averlo vuol dire che avete dormito sugli allori. L'assenza non inificia l'atto né è un documento essenziale per fare il rogito, puoi far scrivere dal notaio che eventuali spese pregresse sono a carico del venditore, per quel che vale. Certo che se poi il venditore non salda, devi pagare tu e fargli causa. Farlo scrivere sull'atto non è una garanzia che lo faccia spontaneamente. Fai l'atto lunedì e poi si vedrà.

 

[BJMAKER]

Doppio post

 

[User_29045]

Certo che se poi il venditore non salda, devi pagare tu e fargli causa.

A me è capitato proprio così per un box. C'erano poco piu' di 100 Euro di debiti condominiali, che mi sono stati taciuti dal venditore, il quale ha allegramente dichiarato, come e' scritto sul testo del rogito notarile, che non esistevano conti in sospeso con l'amministrazione condominiale e che tutti i tributi inerenti l'immobile in oggetto erano stati regolarmente pagati.
Chiaramente ho dovuto pagare io i 100 Euro, perché non conveniva ingaggiare un avvocato per fare causa al venditore.

 

[User_29045]

Allora quale è l'obbligo del dover presentare la dichiarazione dell'amministratore? Io senza quello (e quindi senza aver saldato eventuali debiti) non avrei potuto rogitare.

In realtà non è un obbligo: è caldamente consigliato. Qualunque studio notarile serio, suggerisce al venditore di esibire la liberatoria dell'amministratore dove si dichiari che non esistono conti in sospeso verso l'amministrazione condominiale, e che le quote dovute risultano pagate fino al giorno XY/ZK/2020 compreso.
Ma l'atto notarile puoi redigerlo comunque, anche in assenza di tale documento.
Logico che appena acquisisci la proprietà, automaticamente erediti anche il debito, che dovrai pagare tu, per poi rivalerti con una causa (se, economicamente, ne vale la pena) verso il venditore, ammesso e non concesso che sul rogito il venditore abbia dichiarato l'inesistenza di debiti verso il condominio.

 

[ladyhawk64]

Beh però ho un'altra domanda: qualora in fase di rogito venisse a galla che la casa è viziata da debiti, ovvio che sarebbero i venditori inadempienti ai "patti".

 

[User_29045]

Beh però ho un'altra domanda: qualora in fase di rogito venisse a galla che la casa è viziata da debiti, ovvio che sarebbero i venditori inadempienti ai "patti".

Se nella proposta e nel compromesso (la proposta tra l'altro è già un compromesso, e il compromesso si fa solo per far versare altri soldi al promissario acquirente confermando clausole e condizioni della proposta) non si dichiara espressamente l'esistenza di debiti, è un conto. Se invece si SOPRASSIEDE all'agomento debiti condominiale, ossia non se ne parla in forma scritta né nella proposta né nel compromesso, vuol dire che ESSI SONO STATI CONSIDERATI TRASCURABILI dal promissario acquirente, che facendo una proposta per dire di 100.000 Euro, ha considerato ANCHE che dovrà pagare i debiti condominiali.
Quindi la domanda che ti faccio è:
Nella proposta e/o compromesso, i venditori dichiarano L'INESISTENZA di debiti verso l'amministrazione di condominio?
- Risposta sì: stanno dichiarando il falso e possono diventare inadempienti, ma ciò ovviamente non va a inficiare la compravendita, perché 1200 Euro è una somma tutto sommato contenuta rispetto al prezzo pattuito tra le parti; puoi raggiungere accordi in sede di rogito notarile davanti al notaio, verbalizzando tali accordi;
- Risposta no: significa che SI E' SOPRASSIEDUTO sull'argomento e che tu hai proposto di pagare 100.000 Euro considerando debiti pregressi, ma anche benefici pregressi, la cosa va a tuo vantaggio se ci sono ad esempio dei recuperi IRPEF che automaticamente passano a te, se non si specifica esplicitamente il contrario sul testo notarile.

 

[BJMAKER]

Beh però ho un'altra domanda: qualora in fase di rogito venisse a galla che la casa è viziata da debiti, ovvio che sarebbero i venditori inadempienti ai "patti".

Si ma non si annulla l'atto e non hai diritto al doppio di niente. È ovvio che se l'immobile ha debiti verso il condominio, dovrai pagarli tu e poi rivalerti sul venditore. Cosa diversa è se ci fossero tasse non pagate che rimangono comunque responsabilità del proprietario che le ha maturate.
In sostanza, nel momento in cui acquisiti un immobile in un condominio, diventi tu il proprietario e devi pagare i debiti dellannualita in corso e di quella precedente. Di sicuro non salta il rogito per 1000 euro di debiti