Dare disdetta per finita locazione, l'inquilino non se ne va e io non lo sfratto, per quanto tempo mantengo la titolarità a chiedere la liberazione?

[andfan]

Dopo aver appurato i termini per una disdetta per finita locazione vorrei capire che cosa succede se alla data indicata l'inquilino non rilascia l'immobile, magari perché non ha ritirato la raccomandata, pur continuando a pagare con bonifico.

Mettiamo che arrivati al giorno del rilascio, che l'inquilino ignora, anche io non abbia più, in quel preciso momento, necessità di avere l'immobile indietro ma decida di tenermi buona la disdetta mandata nei tempi corretti per farla valere in un secondo momento (3 mesi, 6 mesi oppure anche un anno o due dopo).

E' qualcosa di fattibile oppure vi è un termine dalla data indicata per il rilascio entro il quale mi devo muovere per richiedere lo sfratto?
Nel senso, se non intervengo entro tale data posso perdere il diritto acquisito a chiedere lo sfratto per finita locazione in quanto, non avendo agito e non più contestato alcunché all'inquilino, posso aver dimostrato di accettare ancora la sua permanenza perdendo il diritto a riavere l'immobile se non alla prossima rinnovazione?

Lo so, è un po' strano un comportamento come questo ma potrebbe essere una via d'uscita nel caso la situazione nei rapporti con l'inquilino diventasse insostenibile.

Grazie a chi avrà la pazienza di aiutarmi...

 

[uva]

posso aver dimostrato di accettare ancora la sua permanenza

Rispondo in base ad un caso simile capitato ad un locatore mio conoscente.

Quel locatore aveva continuato ad incassare il canone di locazione dall'inquilino dopo la scadenza del contratto 4 + 4 (che aveva disdettato alla fine dell'ottavo anno, inviando raccomandata a.r. e rispettando i 6 mesi di preavviso). Perché l'inquilino tardava a rilasciare l'appartamento.

La causale del bonifico fatto dal conduttore era sempre la stessa: canone di locazione e oneri accessori.
Il locatore avrebbe dovuto comunicargli, mediante raccomandata per averne la prova, che tratteneva la somma a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ. Ma non lo sapeva, e non l'ha fatto.

E' bastato quel piccolo particolare per permettere all'avvocato del Sunia di considerare implicitamente rinnovato il contratto per un altro quadriennio, come se la disdetta inviata dal locatore non avesse più valore.

Nel caso che ho raccontato l'inquilino se n'è poi andato a seguito congruo incentivo economico del proprietario (che aveva bisogno dell'immobile per proprio uso familiare).

In conclusione è opportuno rivolgersi ad un avvocato, che ti consigli se e in quale forma accettare i pagamenti del tuo inquilino dopo la scadenza del contratto. Perché rischi che la tua disdetta non sia più utilizzabile se il contratto si rinnova per tuo consenso implicito, continuando ad incassare il canone.

 

[andfan]

Già questo è un passo importante, comunicare all'inquilino che tutti i canoni precepiti fino al rilascio saranno imputati a indennità di locazione.

Potrei a mia volta inviare mensilmente una raccomandata per ricordare che il contratto è stato disdettato e chiedo la riconsegna dell'immobile.
Non sono un avvocato ma vorrei capire, manifestando con gli atti di cui sopra la mia intenzione di riavere l'immobile, se una difesa potrebbe eccepire qualcosa se dopo, che ne so 30 mesi dalla disdetta e 30 raccomandate decido poi, qualcuno dirà finalmente, di chiedere lo sfratto.

 

[uva]

la mia intenzione di riavere l'immobile,

La tua effettiva intenzione di riavere l'immobile è tale solo se procedi con lo sfratto per finita locazione.
Non ha senso inviare ogni mese per 30 mesi una raccomandata all'inquilino chiedendo il rilascio, senza attivarsi giudizialmente per ottenerlo!

Nel caso che ho citato (post n. #2) l'occupazione dopo la scadenza del contratto è durata tre mesi. A quel punto il locatore aveva già deciso di iniziare lo sfratto per finita locazione, ma ha preferito incentivare economicamente l'inquilino ad andarsene perché si è intromesso l'avvocato del Sunia e la situazione stava diventando critica.

Non è chiaro se tu intendi comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione (cioè la chiusura, l'estinzione) del contratto alla data in cui hai chiesto il rilascio con la raccomandata inviata al conduttore. Rilascio che viene continuamente rimandato senza nessuna azione da parte tua per riottenere la disponibilità dell'immobile.

Oppure se non comunichi nulla: il contratto rimane in essere e tu incassi l'indennità di occupazione, dello stesso importo del canone, per un lungo periodo. Mi pare che in questo caso sia palese la tua intenzione di proseguire nel rapporto locativo.

 

[Rompiballe]

Se non ha ritirato la raccomandata, come fai a sapere se è al corrente della disdetta per fine locazione?

 

[andfan]

Che sia al corrente o meno non è un mio problema, a me interessa capire se il diritto di un'eventuale causa di sfratto per finita locazione mi è comunque, ed in ogni caso, dato dalla mia prima raccomandata.
Chiaro che se poi lo voglio sfrattare subito mi rivolgo immediatamente all'avvocato e poco conta che lui non sapesse delle mie intenzioni.

 

[moralista]

 

[basty]

comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione (cioè la chiusura, l'estinzione) del contratto alla data in cui hai chiesto il rilascio con la raccomandata inviata al conduttore.

Scusate si mi intrometto con una domanda: la risoluzione (aggiungerei anticipata) può essere comunicata ad Agenzia delle Entrate anche mesi prima, ad esempio in contemporanea all'invio della raccomandata, o necessariamente va comunicata entro 30gg dalla data di scadenza comunicata? (in caso di scadenza naturale (8° anno) la risoluzione non mi pare vada comunicata)

 

[andfan]

In che senso?

 

[uva]

la risoluzione (aggiungerei anticipata)

Mi sembra non abbia senso comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata quando si invia la raccomandata di disdetta. In quel momento il contratto è ancora in essere.

Io la comunico entro 30 gg. dal rilascio dell'unità immobiliare.
Perché fino al momento del rilascio incasso il canone dal conduttore, quindi il contratto non è ancora chiuso.

Alle scadenze naturali del contratto (il quarto anno o l'ottavo anno nel caso di un contratto 4 + 4) non bisogna comunicare nulla.
Se non si presenta il mod. RLI di proroga per il quadriennio successivo, per l'Agenzia delle Entrate quel contratto è risolto.