Dare disdetta per finita locazione, l'inquilino non se ne va e io non lo sfratto, per quanto tempo mantengo la titolarità a chiedere la liberazione?

[basty]

Io la comunico entro 30 gg. dal rilascio dell'unità immobiliare.

Anch'io.
Ma alcuni interventi sopra lasciavano supporre che qualcuno operasse in modo diverso.

 

[andfan]

Ma alcuni interventi sopra lasciavano supporre che qualcuno operasse in modo diverso.

Ma che senso ha comunicare all'Agenzia delle Entrate prima della firma sul verbale di rilascio?

 

[basty]

Ma che senso ha comunicare all'Agenzia delle Entrate prima della firma sul verbale di rilascio?

Non so se ho capito il tuo intervento. Presumo che tu intenda per "verbale di rilascio" lo scritto che di comune accordo certifica che il conduttore ha consegnato al locatore le chiavi e lasciato l'immobile.

LA mia domanda era semplice: oggi ricevo una raccomandata di disdetta per il 31 agosto p.v.: sarebbe tecnicamente possibile/utile inviare domani una RLI di risoluzione a far data dal 31 agosto?
Nel corso di questa discussione mi sembrava di aver letto che qualcuno si era posto questa domanda; a me non sembrava portasse ad alcun vantaggio, anzi.

 

[Nemesis]

sarebbe tecnicamente possibile/utile inviare domani una RLI di risoluzione a far data dal 31 agosto?

No. Si comunica l'avvenuta risoluzione. Non si comunica un ipotetico evento futuro.

 

[uva]

LA mia domanda era semplice: oggi ricevo una raccomandata di disdetta per il 31 agosto p.v.:

In questa discussione si sta parlando di un caso diverso, che riepilogo.

Il locatore invia al conduttore disdetta per finita locazione al termine dell'ottavo anno (contratto 4 + 4) osservando il preavviso di 6 mesi.

Non si sa se il conduttore abbia ricevuto/letto la disdetta, quindi potrebbe non sapere di dover sgomberare la casa entro la data X.

Alla data X il locatore decide che in quel momento non gli interessa rientrare in possesso del suo immobile.

Domande del locatore:

Può continuare ad incassare il canone (o l'indennità di occupazione) per un numero indeterminato di mesi (nel post n. #3 si ipotizzano 30 mesi!) senza avviare la procedura di sfratto per finita locazione? Pur rimanendo intenzionato a concludere la locazione in una ipotetica data Y futura, non ancora determinata?

La sua inerzia nel non attivarsi per far sgomberare il conduttore sfrattandolo per finita locazione, significa che implicitamente il locatore acconsente alla proroga del contratto per il successivo quadriennio?

La disdetta inviata dal locatore rimane valida nei mesi/anni futuri? Nel senso che se dopo 15 mesi dalla data X il locatore intende mandar via l'inquilino, lo può fare in forza della disdetta?

Ho espresso le mie argomentazioni in merito nei post precedenti.
In conclusione: se entro un termine ragionevole dopo la data X il locatore (che continua ad incassare il canone) non inizia lo sfratto per finita locazione, significa che acconsente alla proroga quadriennale del contratto.
E non può utilizzare a sua discrezione in un futuro indeterminato la disdetta che aveva inviato al conduttore: dovrà aspettare la fine del quadriennio successivo, rispettare il preavviso di 6 mesi e inviare un'altra disdetta.

Questo è il mio parere, sarebbe interessante conoscere quello di un esperto!

 

[gattaccia]

attenzione che una eventuale proroga dopo mesi (e non entro 30 giorni dalla seconda scadenza) sarebbe tardiva con relative sanzioni etc.

 

[gattaccia]

Scusate si mi intrometto con una domanda: la risoluzione (aggiungerei anticipata) può essere comunicata ad Agenzia delle Entrate anche mesi prima, ad esempio in contemporanea all'invio della raccomandata, o necessariamente va comunicata entro 30gg dalla data di scadenza comunicata? (in caso di scadenza naturale (8° anno) la risoluzione non mi pare vada comunicata)

il programma online la "prende", una volta ho sbagliato a inserire la data della risoluzione anticipata (era nel futuro, ho sbagliato il mese inserendo quello successivo) e poi sono andata in ufficio a far correggere l'errore

 

[andfan]

Al fine di dimostrare il tacito rinnovo del contratto di locazione a tempo determinato, non è sufficiente la mera permanenza del conduttore nei locali, dopo la scadenza del termine finale, ma occorre che risulti in termini inequivoci la volontà di entrambe le parti, non quella del solo conduttore, di mantenerlo in vita, e che a tale scopo non bastano né il silenzio serbato dal locatore a fronte del protrarsi dell'occupazione di fatto, né l'accettazione del pagamento dei canoni da parte di lui. (Cass. Civ. 27/07/12 n.13404)


Quindi la disdetta rimane valida sine die, e potrai far valere in ogni momento l'azione di rilascio

 

[Aidualc]

@andfan anche io conoscevo la sentenza che citi, però mi pare molto utile la pracisazione di @uva al post #2:

Il locatore avrebbe dovuto comunicargli, mediante raccomandata per averne la prova, che tratteneva la somma a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ. Ma non lo sapeva, e non l'ha fatto.

Questa omissione rischia di far saltare il tutto!

Pour parler, a me recentemente è successa una situazione in parte analoga.
Conduttore moroso da quasi 9 mesi (per motivazioni che poi ha riconosciuto come insensate), locatore aveva intrapreso lo sfratto. All'approssimarsi della data massima entro cui saldare tutto il pregresso, il conduttore si rimette, nel giro di un mese, in pari con tutto, comprese spese legali. Restano fuori circa 200 euro.
Sfratto convalidato a metà ottobre.
Nel frattempo conduttore e locatore si riaccordano per un nuovo contratto, a 50 euro in + di canone mensile!, tutti felici e contenti (situazione davvero paradossale!).

Mi sono ritrovata a dover chiudere il vecchio contratto (nessun automatismo d'ufficio) presso l'Agenzia delle Entrate al 31/12 e quindi aprirne uno nuovo dall'1/01. Nel ns caso nessuna indennità di occupazione, l'abbiamo trattato come normale canone. Per l'Agenzia delle Entrate il contratto precedente sarebbe andato avanti, senza comunicazioni a loro pervenute.

Oppure se non comunichi nulla: il contratto rimane in essere e tu incassi l'indennità di occupazione, dello stesso importo del canone, per un lungo periodo.

Questo però a mio avviso è un controsenso: o il contratto rimane in essere (rinnovo automatico di altri 4 anni, secondo l'esempio riportato, e si percepisce un canone, o il contratto cessa e si percepisce un'indennità di occupazione (previa raccomandata).

 

[uva]

Questo però a mio avviso è un controsenso

Sì, hai ragione.

Ma il locatore deve comunque decidere a quale titolo continua ad incassare l'affitto dal conduttore!

1) Lo incassa come canone di locazione: significa che il contratto è in essere, quindi rinnovato per il quadriennio successivo. E' necessario comunicare la proroga entro 30 gg all'Agenzia delle Entrate (come ha ricordato @gattaccia nel post n. #16).
Però nel caso in esame @andfan non comunica nulla all'Agenzia delle Entrate, perché vuole mantenere la possibilità di evitare il rinnovo.

2) Lo incassa come indennità di locazione: il contratto è risolto per fine locazione alla data prevista per il rilascio? (Rilascio che non è avvenuto, e non si può prevedere se e quando avverrà)
La risposta a mio parere è dubbia, proprio perché il comportamento effettivo del locatore (tollera la permanenza dell'inquilino in quell'immobile per un periodo anche molto lungo, e comunque indeterminato) induce a pensare che intenda proseguire nel rapporto locativo.

Io ragiono come segue:
1) se il locatore incassa l'indennità di occupazione significa che il contratto è risolto;

2) però l'unica data in cui il contratto si può definire con certezza risolto (cioè chiuso, finito) è la data del rilascio, ossia quando il conduttore sgombera l'unità immobiliare e riconsegna le chiavi, e firma del relativo verbale.
A meno che:
2 bis) La risoluzione venga sancita dal Giudice, al termine di una procedura di sfratto (per morosità oppure per finita locazione).

Se le parti continuano il rapporto locativo come nei mesi precedenti (il conduttore rimane lì e paga quanto dovuto, il locatore incassa la somma e non si attiva per ottenere il rilascio della casa) come si può negare che il contratto è stato rinnovato?!?
Manca la comunicazione della proroga all'Agenzia delle Entrate, ma questo è un adempimento burocratico che non influisce sulla realtà dei fatti.