(...) sul contratto, che mi ha fatto un commercialista, è indicata la transitorietà del contratto ed i motivi della transitorietà. Ma entro 30 giorni dalla scadenza del contratto stesso, dovrei inviare lettera raccomandata al conduttore che conferma la natura transitoria. Ora, visto che non l'ho inviata e secondo legge il contratto perderebbe così la transitorietà, visto che sono d'accordo con il conduttore sul proseguimento dell'affitto con un 4+4 alle stesse condizioni, posso mantenere lo stesso contratto e non rifare tutto l'iter burocratico di registrazione eccetera? Non ci sono problemi tra me e il conduttore, siamo d'accordo. Capisco la mia ignoranza in materia peròe secondo la mia interpretazione, potrei in teoria far cosi.
Le informazioni che hai fornito sono abbastanza limitate. Per darti una risposta precisa bisognerebbe capire dove è posto l’immobile in questione, quando è stato stipulato il relativo contratto e se l’esigenza transitoria era in capo a te o al conduttore.
Se l’immobile si trova a Varese (vedo che scrivi da lì) e contrattualmente è presente la clausola da te citata, due sono le possibilità: o è un contratto che si basa ancora sul vecchio accordo territoriale del 2012 in attuazione del DM 30 dicembre 2002, oppure è un contratto che si basa sul nuovo accordo territoriale del 2018 in attuazione del DM 16 gennaio 2017.
Nel primo caso, la clausola in questione rispecchia il testo del tipo di contratto previsto per la specifica tipologia di locazione, allegato al DM del 2002, che prevedeva all’art.2 la necessità, prima della scadenza del contratto, della conferma della sussistenza delle esigenze transitorie del solo locatore: se le esigenze transitorie erano in capo al conduttore, nulla doveva confermare il locatore né tantomeno il conduttore: l’onere è prescritto all’interno dell’art.2 (Esigenza del locatore), non dell’art.3 (Esigenza del conduttore) del contratto-tipo (uno dei due articoli andava cancellato), benchè l’art.2, co.4 del DM 2002 imponesse tale incombenza ad entrambe le parti.
In tal caso, per dare corso fiscalmente alla trasformazione civilistica di un accordo transitorio in un accordo libero quadriennale bisognerebbe portare in registrazione una scrittura privata non autenticata che formalizzasse la modifica del termine finale dell’originario accordo (che non costituisce indice di una novazione del rapporto: l’oggetto della prestazione non muta) in cui si si dà atto che, a seguito dell’avverarsi della condizione posta a contratto (articolo 2), la durata del medesimo, con effetto retroattivo, è ora quadriennale.
Purtroppo non tutti i software degli uffici delle Entrate sono in grado di gestire tale operazione, per cui o si fa scadere il contratto e se ne registra uno nuovo, oppure si proroga quello vecchio, ma non per la medesima durata iniziale (ad esempio 10 mesi), bensì per la durata residua per arrivare a 48 mesi (quattro anni), che, nell’esempio proposto, vorrebbe dire per una durata di 38 mesi (da indicare nella casella “Data fine proroga” del quadro A del mod. Rli).
Con riferimento, invece, al secondo caso, la clausola in questione sembrerebbe frutto di una grossolana svista da parte del commercialista, in quanto il DM del 2017 ha modificato la cornice regolamentare entro cui debbono muoversi le parti contraenti in una locazione transitoria. Una specifica previsione ha fissato ed imposto l’obbligo per le parti dell’utilizzo e del rispetto del modello di contratto allegato al decreto ministeriale. Inoltre il contratto, se non assistito, richiede ora una “bollinatura” da parte di almeno un’associazione firmataria dell’accordo per verificarne la rispondenza a quell’accordo del 2018 (e non di altri) che essa, con altre associazioni, ha prodotto e formulato.
Rispetto al precedente tipo di modello contrattuale le nuove disposizioni non prevedono più la necessità, prima della scadenza del contratto, della conferma della sussistenza delle esigenze transitorie del locatore, anche perché, se le esigenze transitorie si protraggono, secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione, anche per le locazioni transitorie è previsto il rinnovo tacito, ai sensi dell’art.1597 cod. civ., ove l’esigenza abitativa continui ad essere presente dopo la scadenza del periodo previsto di durata del contratto, salvo che tra le parti vi sia una volontà novativa di un altro tipo di contratto rispetto alla convenzione transitoria.
